房企半年報拉開序幕 “千億軍團”有望大擴容

　　有專家預測，如果上半年樓市形勢繼續維持，2013年全年，龍頭房企有望保持平均20%至30%的業績增長率。千億房企的數量，有望從去年的4家，增長至7家。恒大[簡介最新動態]、中海[簡介最新動態]，甚至萬達[簡介最新動態]與碧桂園等，都有可能在今年沖擊千億軍團。

　　值得注意的是，無論是土地的火爆還是房地產銷售的火爆，都正在向重點城市、重點企業集中。盡管城鎮化戰略在穩步推進，但是以萬科為代表的龍頭企業似乎更看好重點城市的投資價值，大量三、四線城市，無論是土地出讓金增幅還是商品房成交增幅，都遠遜于一、二線城市。

　　7月20日，已經停牌的宋都股份發布半年報，2013年上市房企半年報大幕由此徐徐拉開。這是一個低調的開場，作為行業中的“小微”企業，宋都股份上半年銷售收入僅有2.5億元，凈虧損1840萬元。如果認為這就是房地產業上半年的答卷，那就大錯特錯了。

　　從歷年房企半年報的時間表上來看，披露進程有明顯的“先小后大、先悲后喜”趨勢。7月底至8月初，萬通地產、陸家嘴、萊茵置業等中型房企將集中披露半年報，彼時，中型房企穩定的業績增長的局面將初步呈現。

　　到8月7日，隨著萬科A半年報的披露，龍頭房企將進入披露高潮，保利地產、中國建筑、中國中鐵等重量級“選手”上半年成績的公開展示，將令市場得以看到主流房地產商在2013年上半年的累累收獲。如果加上業績更優的H股內房企業，50強龍頭房企們將呈現全面大豐收，而這50家企業銷售金額已經占據全行業十分之一。

　　有專家預測，如果上半年樓市形勢繼續維持，2013年全年，龍頭房企有望保持平均20%至30%的業績增長率。千億房企的數量，有望從去年的4家，增長至7家。恒大、中海、甚至萬達與碧桂園等，都有可能在今年沖擊千億軍團。

　　另外，一個越來越值得關注的跡象是，上海等一線城市搶地風盛行，上?；蛑匮?012年北京土地火爆并帶動新一輪房價上漲。萬科、中海、融創、上實、城開、朗詩……央企與地方國企，民企巨頭與港資巨頭，紛涌入一線城市。其心態貌似已經不再是簡單的“補庫存”，而是各方資本實力在土地資源上的“你死我活”的較量。

　　小房企漸被邊緣化

　　根據國家統計局數據，今年1至6月，全國房地產開發投資36828億元，同比增長20.3%。其中6月單月，房地產開發投資破萬億元，達到10030億元。

　　20.3%的增速，說明房地產商投資熱度尚處于市場回暖期的激情狀態，而開發投資超過20%的增長情況，與房企上半年業績直接相關。根據宋都股份的半年報，2013年上半年，房地產市場延續向暖走勢，全國商品房銷售面積破5.1萬平方米，同比增長28.7%，房企到位資金超過5.7萬億元，同比增長32.1%。

　　不過，這種良好的業績增長并非惠及全行業。根據宋都股份半年報，因為交付項目減少，宋都股份上半年營業收入僅2.55億元，同比下降85.91%，公司凈利潤為虧損1840萬元。

　　對于中小企業來說，交付項目減少是大勢所趨。因為土地價格的高啟，已經將資金實力不足的中小企業漸漸擋在了市場門外。據宋都股份公告，公司截至6月底手中貨幣資金1.99億元，但一年內到期的非流動負債就高達14.72億元。

　　正是因為手頭資金有限，小型房企相較龍頭企業來說，更加擔心政策風險?！霸诜康禺a行業穩步回升的同時，外部環境卻正在醞釀著極大的變數：首先，國際經濟環境不容樂觀，國內宏觀經濟面臨的不確定性增強；其次，房地產行業在國民經濟結構調整的大背景下將扮演什么樣的角色，以及下半年市場將如何演繹，也是我們共同關注的焦點?！彼味脊煞莨娣Q。

　　7月5日，房地產公司宋都股份因籌劃重大事項停牌，據業內人士透露，此停牌與可能重啟的房企再融資相關。宋都股份有望將更多房地產業務注入上市公司，以做大市場份額。

　　宋都股份的情況或將代表大多數小微型，甚至邊緣型上市房企的面貌。包括中航地產、綠景控股、國興地產等都已經發布了上半年虧損預警。資本市場甚至猜測，一些負債不多，無甚收益，又不拿地擴張的上市房企，很可能在等待待價而沽的賣殼機會。

　　千億房企將增多

　　和上述的小型房企相比，大型龍頭房企則絕對是另一片天地。

　　先看十大龍頭房企。數據顯示，2012年共有三家房企銷售額破千億，進入中國房地產“千億軍團”：即萬科1418億元、綠地1078億元，保利1018億元。如果加上中國建筑(非房地產類上市公司)1106億元的房地產銷售收入，4家企業房地產銷售額破千億。當時，業內把這一規模稱為奇跡。但時至2013年年中，奇跡正在被進一步刷新。

　　有關數據顯示，上半年，萬科累計實現銷售面積716.4萬平方米，銷售金額836.7億元，同比增長33.8%，業內預測，其全年總銷有望突破1700億元。保利實現簽約面積562.03萬平方米，同比增長28.37%；實現簽約金額636.44億元，同比增長26.54%。如果下半年趨勢穩定，保利今年全年商品房銷售收入有望突破1200億元。綠地上半年實現房地產銷售收入653億元，全年或破1400億元。中國建筑上半年房地產銷售額788億元，全年有望破1600億元。

　　幾家有實力沖擊千億的企業是中海地產、恒大地產、萬達集團。上半年，中海累計實現合約銷售額800.7億港元(約合634億人民幣)，合約銷售面積523.5萬平方米，全年銷售額有望破1300億元。萬達集團上半年地產業務收入567.2億元，完成全年目標的41.5%。以此推算，萬達地產業務的全年業績目標超過1366億。上半年恒大地產合約銷售總金額約為446.1億元，按恒大地產董事長許家印“有計劃必完成”的風格，全年1000億元的銷售目標并不難實現。

　　另外兩家頗具實力的房企是碧桂園和世茂房地產，雖然上半年碧桂園只實現了340億的銷售收入，但碧桂園高層對今年銷售業績大幅增長充滿期待。世茂房地產則在上半年可售房源有限的情況下賣出了325億的業績，若下半年可售房源集中入市，世茂房地產全年總銷售規?；蚪?00億元。

　　除了龍頭房企外，一些區域性中型企業業績增長幅度更為可觀。

　　華夏幸福日晚間公布業績快報稱，上半年公司實現營業收入87.84億元，同比增長98.47%；凈利潤17.70億元，同比增長40.4%；累計銷售額159.09億元，同比增長92.35%。華夏幸福表示，上半年經營業績增幅較大，主要原因是房地產業務新結盤項目增多，結轉收入大幅增長。而實際上，根據上證報記者的了解，憑借環北京經濟圈的城市規劃的落實，大量土地儲備于河北的華夏幸福，很可能是未來幾年內又一家沖擊千億規模的房企。

　　此外，華僑城[最新消息價格戶型點評]A預告公司2013年上半年實現歸屬上市公司股東的凈利潤約16.71億元至18.8億元，比上年同期增長60%至80%。招商地產預計歸屬于上市公司股東的凈利潤為25億元至26億元，同比增長105%至113%。泰禾集團稱上半年凈利潤有望達到4.1億元，增長幅度約874%。龍湖地產、融創中國、榮盛發展、中天城投、濱江集團等一系列A股、H股實力房企業績預告喜人。

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　　“手中有錢，心中不荒?！边@句古訓用來形容現在的房地產企業再適當不過。國家統計局數據顯示，上半年，開發商購置土地面積為15721萬平方米，土地成交價款沖高至3699億元，同比上漲7.5%。雖然受宏觀調控的影響，上半年土地市場一度低迷，但是在近兩個月，土地市場急速升溫。

　　據合富輝煌市場研究部數據，其監測的18個重點城市，上半年經營性用地合計出讓總建面積12948萬平方米，同比增長57%，出讓成交土地價款3373億元，同比增長139%。兩個數據的對比可以說明，土地市場升溫集中于重點城市，其中一線城市尤甚。從價格上看，18個重點城市上半年土地樓面均價為2605元/平方米，同比上漲52%，6月份樓面均價攀升至3182元/平方米，同比大幅上漲90%。一線城市中，北京土地市場表現尤其搶眼，據偉業我愛我家市場研究院統計的數據顯示，2013年1至6月北京土地交易100宗，土地出讓金664億元，與去年同期相比上漲357%。

　　企業方面，萬科上半年斥資305億，拿地42幅，投資額同比增長368%；保利斥資197億，拿地25幅，投資額同比增長141%；龍湖斥資105億，拿地14幅；恒大斥資140億，拿地27幅。

　　而據上證報記者了解，進入7月后，一線城市土地拍賣市場火暴程度愈演愈烈。如果說上半年北京引領土地市場上漲，那么下半場，上?？赡軇撓赂嗟牡赝跗孥E。

　　7月11日，上海梅隴新中心A街坊地塊公開出讓，6家企業參與競拍，分別是萬科、中海、融創、上實、廈門建發、朗詩地產等。最終，中海地產以37億總價拿下地塊，溢價率115%，樓板價18739元/平方米。就在人們還沒有從高溢價中回過神來的時候，中海地產再度出手，在松江以11.54億拍下一住宅地塊，溢價40.5%?！把肫蟪鍪至?，如此氣定神閑，大有彈藥充裕的架勢，其他人就自求多福吧。”一家大型房地產咨詢機構高層在微信上感慨。

　　“上海房地產會出現爆發性增長，像上一輪的北京一樣?！币晃簧虾７康禺a界人士不無擔憂地說。

　　相比上述地塊，上海最重頭的土地項目，是報價高達175億的“徐家匯中心”。這幅經過17年多舛命運的絕版地塊，將在2013年下半場完成出讓，綜合容積率4.8，總建筑面積高達63.2萬平方米，樓板價就超過3萬元/平方米。根據要求，定金金額為出讓價款的20%，簽訂土地出讓合同后10個工作日內支付出讓價款的30%，1年內付清全款?？硕饘＜艺J為，能負擔如此高額總價的企業少之又少，是新鴻基、凱德、恒隆等巨頭，還是大型央企或金融機構，抑或多家聯手合力開發？2013年的土地盛宴或許在下半場才真正進入高潮。

　　值得注意的是，無論是土地的火爆還是房地產銷售的火爆，都正在向重點城市、重點企業集中。盡管城鎮化戰略在穩步推進，但以萬科為代表的龍頭企業似乎更看好重點城市的投資價值，大量三、四線城市，無論是土地出讓金增幅還是商品房成交增幅，都遠遜于一、二線城市。

　　另外，房企融資環境能否隨著利率市場化和房企再融資的啟動而得到舒解，目前尚未可知，通過高負債來實現高增長的房企擴張模式，仍需要謹慎看待。