一線城市地王為何頻現？

　　近期在貨幣市場上爆發的“錢荒”并沒有影響到開發商豪金奪地的熱情,北京、上海、廣州、重慶和杭州等城市相繼出現總價和單價“地王”。今年上半年主要城市土地出讓金規模與2010年同期相比基本持平,而地王的火熱程度卻遠甚于2010年。

　　本輪地王的出現是在經濟增速臺階式下移、貨幣增速下行周期開啟、人民幣升值趨勢疲態盡顯、樓市擠泡沫已成為共識等大背景下上演。在經濟周期、金融貨幣周期、政府投資周期已經不再支持樓市可持續上攻,而在樓市下行周期已顯端倪的情況下,地王為何會逆市頻現?

　　從樓市運行邏輯來看,地王的產生是開發商主動補庫存的必然結果。去年四季度以來的這波樓市回升行情,主要發生在一二線重點城市。今年上半年,這些城市新建住宅成交量同比增長30%,絕大多數城市庫存出現下降。中原地產研究中心統計數據顯示,全國主要的一二線城市中,截至6月初的住宅庫存為171.73萬套,相比年初的180萬套下降4.6%。

　　今年以來,很多開發商處于“有錢沒貨”的狀態,資金面寬裕以及看好一線和二線重點城市房地產市場前景,這是開發商在土地市場上表現異常積極的主要原因。2012年下半年以來,國內十大品牌企業在一、二線城市拿地規模占比穩步提升,2013年一季度達到69.4%,二季度則進一步增加至78.7%。

　　重點城市地王頻現背后的另外一個重要原因,是資金尋找避風港。目前,國內外政商學界對于樓市與實體經濟背離之深、樓市泡沫程度及可能產生的后果基本達成共識,而擠泡沫過程也已經開啟。目前來看,一線和二線重點城市各類資源集聚的能力非常強,基礎和市政設施配套較為優質,向第三產業轉型較為快速,住房需求在這些城市長期居高不下。

　　同時,我國新型城鎮化模式選擇上雛形已具,即城市群模式,這意味著未來中心城市(主要是一線和二線重點城市)的集聚能力和向心能力還將繼續增強,這些城市的人口也會繼續增長,住房需求保持旺盛將是常態。因此,即便我國樓市在整體上進入下行周期,但在結構上的不平衡將越來越明顯,一線和二線重點城市將繼續保持上升態勢,這也將是眾多開發商看重的開發區域。由于這些城市待開發區域日臻減少,所以每有土地出讓(特別是中心區域的土地)便會吸引眾多買家,地王頻發也就不足為奇。

　　地王的房價帶動和示范效應,預示著樓市區域分化的態勢也將越來越明顯。從中國指數研究院披露的百城房價和10大城市房價對比可見,百城房價走勢已經顯示上漲疲態,環比漲幅自今年4月份以來連續3月回落,這意味著多數三四線城市將繼續掙扎在去庫存、去泡沫的泥潭里。隨著因清理影子銀行所造成的貨幣資金環境全面緊縮,這些城市去庫存、去泡沫的進程將會加速。但與此同時,一二線重點城市的房價在未來一段時間內仍將處于上漲趨勢。今年以來,10大城市房價環比連續6個月超過1%,考慮到這些城市的開發區域越來越遠離中心城區,造成數據失真和不可比,房價實際上漲幅度可能更高,目前仍沒有顯示出趨緩的態勢。

　　本輪地王有兩個特點,一是地王大多誕生在一二線重點城市;二是地王多數誕生于城市中心區或熱點片區。地王的誕生從表面上看,是熱點城市和熱點城市中心區土地供求嚴重不平衡的結果,而實際上卻是土地市場價值(稀缺、中高端物業需求強勁、抗跌性能力強)的體現,背后的驅動因素則是資源集聚能力在城市間差別太大、公共服務設施和基礎配套設施供給不平衡。這預示著我國未來新型城鎮化,必須要解決資源集聚不平衡、公共服務非均等化的問題,疏導高度集中在城市中心區的住房需求,這是構建樓市調控長效機制的內容之一,這對于我國選擇城市群的新型城鎮化模式有指導意義。

　　地王與“錢荒”同時出現,讓實體經濟的困境與資產市場的虛火形成鮮明對比,從側面暴露出低估房地產泡沫的嚴重性。因此,實體“錢荒”和資產價格暴漲的反差,將進一步倒逼管理層加速房地產去泡沫的結構性調整進程,這預示著管理層將會加大力度清理影子銀行,特別是原本投入實體經濟的表內信貸資金以影子銀行形式曲線進入房地產。房地產行業是資金密集型、依賴性和互動型的行業,資金面全面收緊將加速行業下行周期。但同時考慮到經濟轉型的艱巨、樓市泡沫破滅對金融市場和地方財政的影響,這一過程可能相對較長。　□深圳市房地產研究中心李宇嘉