二手房答疑：臨簽約才發現買到"高齡"樓咋辦?

　　二手房交易答疑解惑

　　最近讀者常女士私信本欄目微博(@新浪微博“廣州日報二手樓市”),說看了幾個月的房子,最近看中了一套房改房,看樓時中介說是1995年的房子,準備網簽時看查冊表才發現樓房建筑時間是1985年,但在房產證上是沒有顯示的,只有查冊時才看得到。為此,她詢問本欄目,如何判別樓齡長短以及樓齡長短對貸款的影響。

　　讀者故事:買學位房樓梯樓容易買到“高齡”樓

　　讀者張先生也曾經遇到與常女士同樣的經歷,他于2010年買員村一個樓梯樓,當時看到外墻似乎挺老舊,但業主手中的房產證卻是2000年出證的。中介告訴他,房屋的確是在上世紀80年代末興建,由于業主所在的國企改制問題,房改房出證在2000年才辦下來。張先生當時也猶豫了,因為當時員村樓價已為“8字頭”,買一個20多年樓齡的房子有點不甘心,后來他比較一下,覺得該小區有大院管理,雖然外墻破爛,樓道還挺干凈,于是就買下來。最近,員村部分區域有拆遷的風聲,張先生這個“8字頭”買的房屋估計也在拆遷范圍內,周邊的二手樓梯樓聞風而動,樓價已飆升到差不多2萬元/m2。

　　據了解,買越秀區的學位房,買到“高齡”樓梯樓的機會比較大。一位網友發帖詢問:“鐵一小學地段的樓齡30年左右的混合結構黃皮樓可辦理抵押貸款手續嗎?房產證是寫著是:1998年向鐵路公司購買。聽說這種房子可做貸款15年左右,請問真的可以嗎?”

　　專家解釋:

　　樓齡初判可看外墻

　　滿堂紅法務部專員羅凱波表示,關于樓齡,對于按揭來說,官方的說法是“貸款年限+樓齡不能大于30”,但實際操作中,許多十五六年樓齡的房屋依然可申請20年的商業貸款(公積金貸款影響會大一些),所以樓齡的問題雖然在公開的文件中全部顯示影響按揭,但在實際中,影響雖然存在,但非常有限,因為按揭貸款最主要的影響因素在于貸款人的資質,有長期穩定收入的人群申請貸款,加上貸款額與抵押物業經評估的市場價值之比例符合貸款政策(例如首次貸款可申請七成等),基本上貸款期不會受到太大的影響。當然,貸款人的年齡也是重要因素,但很多時候如果貸款人已超過50歲,只要增加一個年輕的共同貸款人,貸款年限亦可延長。

　　滿堂紅羅凱波介紹,關于樓齡的確認,民間對樓齡的定義亦很混亂,根據房管部門目前公示產權信息的途徑中,亦并非全部都有顯示。關于樓齡起算的認定,有很多種說法,例如:土地劃撥時起算說、建筑時間說、出證時間說。其中建筑時間看上去比較多人接受,但實際也非常難認定,因為建筑時間的時間節點太多了。

　　中原地產小北路分行高級營業經理李勤海表示,買家看樓時可通過肉眼初步判斷樓齡,建于上世紀70年代的樓梯樓俗稱“黃皮樓”,樓高一般3到6層,至今30多年樓齡,只可辦商業貸款;建于上世紀80年代的9層高樓梯樓,一般為石米外墻,19～25年樓齡,可申請15～18年的住房貸款,公積金或商貸皆可:建于上世紀90年代的房屋,無論樓梯樓或是電梯樓一般為馬賽克外墻,至今樓齡15年以上,可以申請15～22年的住房貸款,公積金或商貸都可做;2000年以來,外墻多為條形磚,住房按揭年限為25年。就房屋結構而言,框架結構的樓梯樓可以申請最高15年的住房貸款;混合結構的按揭上限在8～10年之間。李勤海表示,申請住房貸款時,銀行可通過房產證上載的建筑時間來判斷樓齡。記者李鳳荷