中海萬科綠地血拼：半月砸145億上海掠地

　　上周，上半年銷售紅火的中海地產(00688.HK)終于“坐不住了”，7月11日~12日，該公司在上海、合肥接連搶下三幅地塊，累計耗資68.67億元，平均溢價率達64%。

　　據統計，在過去的半個月內，上半年銷售額前三位的房企(下稱“三巨頭”)——萬科A(000002.SZ)、綠地、中海已合計在上海土地市場“砸下”約145億元(包括以聯合體形式拿地)。

　　“三巨頭”在一線城市瘋狂補倉的同時，一些中小房企卻在為“拿不到地”而煩惱。

　　“近期我們參與了十多場土拍，最終仍顆粒無收。”一家A股上市的中型房企副總經理向《第一財經(微博)日報》記者抱怨，“現在能在一、二線城市拿到好地的企業分兩種，一是少數幾家龍頭房企，另一種就是泰禾集團(000732.SZ)等相對激進的成長型房企。”

　　強勢補倉

　　在萬科、綠地等巨頭暫時“吃飽”后，中海終于出手了。

　　7月11日，在經過近100分鐘的激烈競價后，中海地產以37億元的總價拿下上海閔行區梅隴新中心A街坊商住地塊。一位業內人士告訴本報記者：“前段時間上海出讓的幾幅優質地塊，由于被萬科、綠地等企業盯上，中海一直‘只看不買’。”

　　上述地塊土地面積為7.9萬平方米，成交樓面價18739元/平方米，溢價率高達115%。這一溢價率僅次于今年保利置業(00119.HK)在拿下松江泗鳳路地塊時創下的溢價131.8%的紀錄。同一日，中海地產還聯合華遠國際以20.13億元摘得合肥一地塊，樓面價3768元/平方米，溢價率36.52%。

　　7月12日，中海地產又以11.54億元的總價奪得上海松江區洞涇鎮新農河一號純住宅地塊，樓板價10028元/平方米，溢價40.56%。

　　兩天內，中海地產購入的三幅地塊面積接近42萬平方米，總價達68.67億元，其中，上海兩地塊總價達48.54億元，獲得地塊總面積達19.29萬平方米。

　　至此，三巨頭僅在過去半個月就已累計在上海土地市場上“砸下”約145億元。其中，萬科張江聯合體48.7億元拿下的張江地塊為今年上?？們r最高地塊，綠地融信聯合體以47.21億元拿下的青浦地塊總價屈居第二。

　　漢宇地產市場研究部分析師張頎認為，上述三巨頭上半年銷售紅火，為后續滾動開發，對優質土地資源需求也隨之增長。以中海為例，該公司目前上海在售主力項目共計兩個，分別為閘北不夜城板塊的中海萬錦城及普陀長風板塊的中海紫御豪庭，上述兩個樓盤，上半年總銷金額合計36.17億元，去化率高達80%~85%。

　　2013年1至6月份，中海地產累計合約銷售額800.7億港元，按照中海地產之前制定的全年1000億港元銷售目標計算，其銷售完成率已經超過八成。

　　易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱表示，當前房企土地儲備仍處于近幾年以來低位，而企業業績自去年二季度以來卻處于持續增長中，房地產企業正處于“有錢缺地”的狀態，故下半年的土地市場仍將維持一定熱度。

　　而就在有錢缺地的龍頭房企狂轟濫炸的同時，缺乏資金優勢的中小房企，要么高息借貸跟風搶地，要么無米下鍋望洋興嘆。

　　一家在港上市的中型房企負責人稱：“馬太效應已經越來越明顯，房地產行業是一個典型的對資源進行配置的行業。目前，銷售額上千億的房企，增長率在30%左右，而增長率低的，反而是中小型房企。”

　　一、二線城市受追捧

　　“拿地難，難于上青天。”

　　一、二線城市越來越高的土地價格和溢價率，讓不少風格偏保守的開發商發出上述感慨。與此同時，一些風格特別激進的房企卻正在不惜一切代價搶灘一、二線城市。

　　去年下半年以來，福建起家的泰禾集團頻頻在北京、上海等一線城市高價掠地。據報道，今年上半年，泰禾集團光拿地就已合計花費超過90億元，是其去年總營業收入的4倍。

　　7月10日，同樣來自福建的禹州地產(01628.HK)以13.16億元的價格摘得上海嘉定區一地塊，折合樓板價為10405元/平方米。值得關注的是，同一板塊內的新房公寓售價在1.3萬元/平方米左右，樓板價已占到周邊新房價格的八成。

　　一位地產行業分析師表示，現在上海等一線城市核心區的存量土地已經非常少了，即使推出也只是少數大型房企能夠拿下，包括“閩系”房企在內的中小型房企想要在一線城市擴張，要么冒險高價拿地，要么就只能選擇較偏遠的地塊。

　　一家福建房企總裁告訴記者，企業要想全國化，一線城市是一定要進入的，上海、北京的發展空間還很大，雖然地價很貴、競爭很大，但是市場容量在，“我們很看好上海這樣的一線城市或省會城市。相反，我們不是很看好一些三、四線城市”。

　　除了心急搶灘一線的福建房企，恒大等原本重心在三、四線城市的龍頭房企，也開始加速在一、二線城市布局。據統計，恒大今年在北京、廣州等一線城市拿下的三幅土地的投入已經高達100億元。

　　上海一家中型房企負責人告訴本報記者：“現在趨勢還是往一線二線城市走，我們從去年下半年到現在去拍地，做了有接近100塊土地的可行性調研了，大概要50~100個可行性調研才可以投中一塊地。一線城市肯定是好的，但是土地價格很高，上海也有一些土地位置很偏，價格相對便宜一些，我們也看不上眼。”

　　“在二線城市土地稍微多一些，但是除非你預期房價有所上漲，不然的話，這個賬怎么也算不過來。像南京、無錫、杭州、蘇州等一些好點的地，除非把房價預期做得很高，否則你的可行性研究很難通過。”上述中型房企負責人稱。柳九邦