樓市調控效應遞減 房產稅擴圍正逢其時

　　每經記者胡健發自北京

　　當前,面對全球經濟復蘇乏力、IMF(國際貨幣基金組織)等機構頻頻下調主要經濟體增長預期、中國經濟增速放緩等新形勢,新一屆政府采取了一系列應對措施。

　　其中,在涉及房地產調控、財稅體制改革、淘汰過剩產能等具體方面時,行政調控會否陷入歷史怪圈、本輪改革能否取得預期效果等諸多問題,廣受社會甚至是世界各國的關注,接受《每日經濟新聞》記者采訪的相關人士對此作出了精彩解讀。

　　樓市新政

　　在史上最嚴的新“國五條”的壓力下,為何“地王”仍然頻出?房價為何依舊上漲?

　　今年初春,房地產新“國五條”閃亮登場,但并未使市場再次陷入嚴冬。

　　7月10日,國土部下屬的中國土地勘測規劃院報告稱,新“國五條”及其細則的效果應驗了“再而衰,三而竭”的規律,商服、宅地市場上漲勢頭未能遏制,反倒維持高位運行。

　　中國指數研究院(以下簡稱中指院)的監測數據顯示,今年上半年,全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長13.2%、11.4%,一線城市增長最為明顯。從價格上看,全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲36.6%,各地“地王”頻現,房企拿地積極性未減。

　　雖然自二季度以來,決策層鮮有關于樓市的表態,但卻暗流涌動,以房產稅為核心的長效調控機制正在謀劃之中?！睹咳战洕侣劇酚浾攉@悉,包括杭州在內的幾個城市已經在擬定房產稅試點方案,待國務院批準后,或將在下半年落地。

　　行政調控效應遞減明顯

　　今年上半年,隨著新“國五條”細則落地,也宣告房地產調控進一步趨緊,抑制熱點城市投資投機需求再度升級,北京、上海等城市配套細則相對嚴格,其他絕大多數城市基本延續了“國五條”的政策方向。

　　然而,房地產市場高燒仍難退,百城均價絕對水平創新高,自4月起均價超過萬元,環比連續13個月上漲,近3個月漲幅持續收窄,同比連續7個月上漲且漲幅持續擴大。

　　中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者,上半年成交量為近4年同期最高,“國五條”出臺后的第二季度,成交量降幅明顯小于2010年的“國十條”。

　　據統計,今年上半年,50個代表城市住宅月均成交2522萬平方米,與2010年~2012年同期相比增幅均超過35%,處于近4年同期最高水平。

　　與此同時,“地王”頻出也觸動著購房者的神經。以上海為例,5月9日,上海浦東新區世博會地區拍賣的其中兩個地塊,樓面單價接連刷新該市年內單價“地王”。20天后,上?？們r地王又被刷新,北京福潤天成房地產開發有限公司以46億奪得長寧區新華路街道地塊,溢價57%。

　　鏈家市場研究部張旭告訴《每日經濟新聞》記者,新“國五條”的沖擊逐漸被消化,住房需求依然十分旺盛。2013年上半年的市場較2012年出現明顯變化,雖然受到新“國五條”細則沖擊,但政策環境和市場環境都比較穩定,購房者預期較為一致,市場熱度升高,需求集中釋放。

　　此外,不錯的銷售情況在房企業績中也得到體現,鏈家統計顯示,2013年6月,萬科等23家發布月度成交信息的房企的銷售業績合計958.3億元,環比增長5.8%。25家主流房企上半年銷售額合計5338.7億元,同比增長45.9%。

　　新一輪房地產調控并未引起驚濤駭浪,甚至有“空調”之勢。多位業內人士均認為,這已經是本輪房地產行政調控第五次升級,市場多方主體都已經有了抗體,調控效應遞減已十分明顯。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對《每日經濟新聞》記者表示,在市場短周期步入上行通道后,即便是有新政施壓,樓市也不可能立即大幅降溫,2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大。同時,就算多數指標可能逆轉下行,估計最快也要等到四季度。

　　長效機制正在謀劃之中

　　在新“國五條”細則出臺后,決策層的注意力似乎鮮在樓市停留,政策再次進入真空期,但從各地方的動向不難看出,一系列長效機制卻正在積極謀篇之中。

　　黃瑜表示,作為長效機制的重要組成部分,房產稅改革試點范圍擴大、新型城鎮化戰略落實、土地制度改革等一系列配套制度或將在下半年逐步落實,房地產業中長期運行環境已發生轉變。

　　多方消息均顯示,繼上海與重慶后,目前杭州的房產稅改革試點方案也已經上報,并有望在年內推出。國家發改委有關負責人此前也表態稱,正考慮擇機擴大房產稅試點范圍,今年會有具體動作。

　　據了解,新房產稅試點城市在征收辦法上將更傾向于上海模式,即“向增量開刀”的思路。該思路包含兩層含義:一是對增量住房進行征稅,不會覆蓋存量;二是在劃定人均免征面積的基礎上,對超出部分征稅。

　　此外,3月28日,國務院辦公廳關于實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工通知中提出,出臺并實施不動產統一登記制度。國土部副部長胡存智5月也表示,國土部正積極會同有關部門推動不動產統一登記制度建設,預計2014年6月底前出臺不動產登記條例。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強分析說,不動產登記制度有利于未來房產稅的試點和全面開征,持有多套房的家庭會面臨房產稅持有成本的增加,從而間接影響購房者對房產投資的熱情,減少市場不合理性需求。

　　一位接近決策層的專家向《每日經濟新聞》記者表示,地方財政收入來源與事權的統一是高層十分關心的問題,而“地王”頻出背后的土地財政怪圈折射出地方稅源不足,房產稅和資源稅無疑是未來的改革方向。

　　而在解決需求端問題時,保障房工作已逐漸進入一個新階段。黃瑜表示,與2011及2012年相比,今年保障性安居工程新開工及基本建成套數目標都有所減少。2013年全國保障房建設的工作重心開始由建設數量上轉移至求質求量、發揮實效。此外,有業內人士表示,目前行政調控正在積極為長效機制建立爭取時間。