學區房真的都靠譜嗎？ 警惕“偽學區房”

　　購房者在購買學區房時一定不能聽信銷售人員的一面之辭，應從多個方面入手，仔細甄別學區房的“真偽”和靠譜性，做好功課，避免花了冤枉錢而得不償失。

　　由于教育資源的不均衡分布，學區房在近年來愈發受到市場的熱捧。在一些大城市的中心區域，不少小戶型學區房往往房齡老、面積過小，幾乎不具備居住功能，許多買家買下落戶后就直接將其轉手出租。一套學區房買進就上戶口，待孩子一上學就賣出，下家也這般操作，如此擊鼓傳花，理論上數年里可以送多個孩子上重點小學。

　　不單單是二手市場，新盤的銷售階段也往往會重點介紹周邊的各類重點學校、學區資源，突出自身教育資源上的優勢?？墒?，市面上這些五花八門的學區房真的都靠譜嗎？

　　再差也賣得掉

　　學區房，顧名思義就是指某個中小學學區范圍內的房產。由于目前義務教育階段的“就近入學”原則，家長購得學區房成功落戶之后就可以讓孩子就近就讀名校，享受良好的教育資源，比起高額的擇校費顯得劃算很多。

　　因此，學區房的價格總是比其他同類的房產昂貴很多，但是仍然搶手。日前就有媒體報道，上海靜安區出現了一套面積僅7平方米的“迷你學區房”，其掛牌價高達9.2萬元/平方米。中介介紹房源時也顯得很直接：“這個房子肯定不可能自住的，只能用來掛戶口。”按照其對口學校的規定，必須在“學區”內落戶滿2年。中介接著表示，買下后如果不打算住的話可以馬上租出去，租金每個月不到1000元。

　　記者在房產網站上看到，上海中心城區類似這樣的“迷你戶型”學區房數量不少。例如萬航渡路上一套面積僅10平方米的學區房售價65萬元;北京西路銅仁路一套12平方米的老房子，掛牌價95萬元。這些“迷你學區房”的共同特點都是使用權房，不限購。通常情況下買家買下后只會掛戶口，不會真正居住，而是會轉手出租。除了“掛戶口房”外，也有不少買家距離學校太遠，接送孩子不方便，不得不再到學校附近租一套房子自住。于是，學區房的市場變得不管房齡多老、戶型多孬，再差的房子也賣得出去。

　　偽學區房風險大

　　然而，雖然幾乎所有的房產中介和樓盤銷售人員都對“學區房”這一概念大肆吹噓，強調學區房的保值性、搶手性。但他們通常不會告訴購房者買到可能是偽學區房。

　　所謂偽學區房，籠統來說就是處在名校附近，卻不能進名校的房產。買下的房子周邊確確實實有市區重點小學和初中，但所在小區卻根本不對口這些重點。一些銷售人員在推銷時往往會強調樓盤毗鄰名校，并宣稱自身為“學區房”。可是，需要注意的是，有些小區雖與名校僅一墻之隔，卻并不意味著就能進入該學校就讀。樓盤能否劃入學校的招生范圍，需事先了解清楚，到這些重點小學和初中一一去問個明白，以免上了“偽學區房”的當。

　　而買到學區房的購房者也未必高枕無憂。由于指望學區房入學的家庭越來越多，校方已經無力承受生源壓力，從而與家長斗智斗勇。例如，一些市重點小學要求，住房必須在街道派出所管轄范圍內，孩子必須是上海戶口，戶口必須落在沒有用過名額的片區內房產上，父母戶口也必須在這套房產上。而且，房主必須是孩子父母，不能是爺爺奶奶、外公外婆或是家里的其他親戚朋友，落戶又必須滿3年。業內人士還表示，即使搞清了所有的規定，在購入學區房等孩子上學期間，各個學校的規定還在不停變化，這樣的風險就更難以掌控。

　　除了許多“臺面條件”外，學區房還有不少“臺下條件”。一位在某區重點小學任教多年的教師向記者透露，學區房是個賣點，但并不保進保出。如果這樣操作，校舍、師資、設備將難以承受，所以學校每年都要對所在轄區的新生摸排登記，根據生源情況指定電腦派號、搖號、輪號等，以控制生源數。家長也不能因為買了學區房就忽視了招生本來的流程。

　　看準四要素

　　因而，購房者在購買學區房時就要不聽信一面之辭，從四個方面入手甄別這些學區房的“真偽”和靠譜性。

　　首先，對出于子女就讀而購房的情形而言，盡早落戶是其中的關鍵所在。新房買賣中，房產的產權性質如果是商用，而且房產開發商和分管教育局以及學校之間沒有特殊約定的話，是沒法就讀學區的，所以要注意產權性質;二手房買賣中，產權過戶與戶口遷移并不是同時進行，一般情況下是先辦理產權過戶手續，而后再行辦理戶口遷移手續，賣家將原有戶口從房產所在的地址中遷出，而后買家才能將家庭成員的戶口遷入。雙方應書面約好戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲遷出問題應當采取慎重的態度。

　　接著，注意片區調整就是甄別的第二步了。受生源人數影響，每所學校每年招生區域也會適當進行調整，這樣勢必會影響到有就近入學需求的購房者，如果提前“打埋伏”所選擇的區位不準，很有可能會面臨“放空炮”的尷尬情形。

　　第三，還要了解具體的政策規定。即使是在同一個城市，各個區縣對“就近入學”規定也有所不同，因此對于購買“學區房”的購房者來說，在購房之前一定要事先了解清楚政策上的區別。此外，動遷風險也要當心。要了解區域是否存在被拆遷的情況，以免造成不必要的損失。

　　最后，仔細核對招生范圍也是每年要做的功課。由于每個學校的招生范圍每年都會公布一次，但招生范圍的確定是以小區或者街道整體劃分，這就產生居住地與學校雖然僅一墻之隔，卻不一定能被劃進家長想要選擇的學校的情形，購房者一定要多多留意。(記者徐卓航)