中冶退地的秘密：政府拆不動還是企業太缺錢

　　記者蘇絲南京、上海報道

　　總價地王，從不缺故事。

　　7月5日，南京市國土資源局發出公告，終止南京下關濱江2號地塊(NO.2012G50)出讓程序。該地塊是2012年11月30日由中冶置業控股的南京臨江老城改造建設投資有限公司(下稱“南京臨江建投”)以56.2億元獲得的。作為去年的全國總價地王，還被國土部公開調查過。

　　7月8日晚間，中國中冶(601618.SH)公告稱，公司子公司中冶置業已于2013年7月8日致函南京市國土資源局，要求其在3日內退還2號地土地投標保證金11.3億元及相應的財務費用等。

　　7月8日，南京市委宣傳部相關人士在電話里對本報記者說，“退掉的2號地不是地王”，另外沒退的兩塊地才是最貴的。與2號地塊相鄰的1號、3號地，中冶于2010年以總價超過200億元摘得。

　　南京政府收回地王，是因為中冶無錢開發么？

　　本報記者查詢得知，南京臨江建投由中冶置業集團有限公司和南京市下關區國有資產投資發展有限公司于2009年8月合資組建，注冊資本406000萬，中冶出資40億，占股98.5%，南京下關國資投資出資6000萬。中冶集團董事長、黨委書記劉福明擔任法人代表。

　　一年后的2010年9月，南京臨江建投通過競拍取得南京市下關區濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊土地使用權，土地出讓價分別為121.41億元和78.93億元，總價為200.34億元。

　　據一位南京業內資深人士介紹，SOM公司、南京大學設計院和南京市規劃局編研中心共同編制的項目控制性詳細規劃方案，2012年7月18日通過南京市規劃項目審批會。與此同時，中冶置業還參與了包括南京河西基礎設施和150余萬平米保障房項目在內的多項重大城市建設，投入了巨額資金。

　　蹊蹺的是，獲得2號地半年后，即今年4月10日，中冶置業南京公司全資子公司南京中冶盛和有限公司在上海聯合產權交易所發布了一則100%股權轉讓的公告，掛牌價2.551億元。上海聯合交易所向本報記者證實，由于無人競買，該公司已經以底價成交了。

　　據本報記者調查，南京中冶盛和是中冶置業南京公司于2012年10月18日以3360萬元注冊成立的房地產公司。截至2013年2月28日，該公司資產2.5224億元，總負債13.702598萬元，虧損12.148930萬元，凈資產為2.521億元。評估值為2.5463億元。本報記者咨詢獲悉，中冶盛和重要資產是擁有一塊商業用地。

　　此前的2011年11月，南京臨江建投還在北京產權交易所刊登公告，擬轉讓南京長江國際航運中心開發建設有限公司100%股權及10.8億元債權，在產權交易所的掛牌價格為近18.4億元。

　　此外，中冶也已將基建公司撤出南京。中冶置業2011年8月投資5億元注冊的南京中冶閱江基礎設施投資有限公司，目前工商登記狀態為：企業直接申請注銷。

　　一位中介人士透露，中冶南京拿下濱江3幅土地后，積極尋求與投行和基金公司的融資合作，但至今無果。

　　無法引進大資金，光靠賣項目融資，對于下關地塊所需的天量投資而言，不過是杯水車薪。目前，1號地雖已基本拆遷完畢，但遲遲未動工，3號地拆遷進度遲緩。

　　但是，中冶置業知情人士否認是由于公司資金緊張而導致2號地被收回。真正的原因是，政府不能及時完成拆遷，將地塊按合同約定時間交付給項目公司。從過去半年來的進展情況看，拆遷遇到了很大問題。“你想想看，如果不是政府拆遷的原因，而是企業自身的原因，中冶敢發函要求政府3日內退還保證金和財務費用嗎？”這位知情人提醒說，雅戈爾前不久退地是認罰了4.8億的。

　　拆遷進度緩慢一直是政府的心病。據公開資料，下關棚戶區改造項目涉及拆遷居民1.03萬戶，住宅房屋建筑面積約50萬平方米，戶均40多平方米，其中棚戶區面積達32萬平方米，占動遷總量的64%，是南京市戶數最多最為集中的危舊房棚戶區。本報記者實地調研，估算1­3號地塊目前大概拆遷完成70%，還有30%居民仍然照常生活在唐山路一帶。

　　南京業內人士指出，推出200億元的超級地塊，是南京出于地方財政以及拆遷成本的融資沖動使然。中冶對前期基礎建設部分，也投入不少。但如此大體量的拆遷和開發規模，僅一家之力是難以勝任的。

　　世聯地產研究員董曄認為，“一旦2號地被回收，重新改規劃是必然的，下關濱江地塊的開發本來就是和政府掛鉤的”。

　　上述南京業內人士甚至認為，因3號地收回，專為下關地王開發而組成的南京臨江建投，股權關系存在變數。

　　南京市對中冶集團和濱江地塊曾寄予厚望，希望將這里打造成能作為城市名片的濱江外灘。南京市與中冶置業簽訂的《南京下關濱江區域老城改造項目整體開發合作協議》中，中冶置業包攬的項目規劃用地面積達到232公頃。但沒想到，中冶拿地兩年后該區域仍然是一片廢墟。