上半年十大房企逆市漲價 限價效果有限

　　近日，各大房企紛紛發布上半年業績，業績前十的房企中超過半數銷售均價呈上漲之勢。盡管許多城市3月底發布了包括“房價控制目標”在內的調控細則，北京甚至一直執行著嚴厲的“預售監管”政策。但目前來看，這些限價政策未能阻止房企漲價入市的信心。

　　上半年業績顯示，銷售金額和面積分別居于首位的是萬科和恒大。萬科上半年銷售金額達到830億元，同比增幅為33%，銷售面積為721萬平方米，同比增長18%。而恒大銷售面積729萬平方米，同比增加26%，銷售金額為482億元，同比增加38%。

　　業績前十位的房企中包括了萬科、保利、中海、恒大在內的這十家大型企業。其中僅有綠地、保利、中海及萬達的銷售均價較去年同期基本持平或小幅下降，跌幅僅在4%以內，其余房企售價均為上揚之勢。

　　今年一季度這些房企業績曾表現不俗，隨后幾個月并沒有習慣性地進入銷售瓶頸，反倒在地方調控政策逐步落實的背景下逆勢而上。3月份樓市“國五條”出臺之后，包括萬科、保利、金地、招商在內的一線房企在2012年業績基礎上，紛紛上調了2013年全年銷售目標，且平均上調幅度為12.8%。

　　另一方面，今年3月份包括北上深廣一線城市在內的全國主要城市均發布了年度房價控制目標。其中，北京版細則被認為最為嚴厲，要求2013年“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格”。

　　為實現房價控制目標，北京市在上半年一度執行嚴厲的“預售監管”政策，如果房企的預售價格高于此前同類型產品的實際銷售價格，將無法獲取預售許可證。這被業界解讀為，是從預售的環節防止房企漲價入市，以達到整體控制房價的目的。

　　盡管如此，北京的限價令亦未能有效阻擋房價上漲。第一太平戴維斯指出，盡管限購政策愈發嚴厲，2013年4月至5月新建住宅價格指數持續提高2.7%。因北京市為控制平均售價而對高價項目的銷售許可進行限制，預計2013年下半年一手住宅市場高端項目的供給量將受到抑制，使得成交量減少但價格還會上漲。

　　CR IC研究中心分析師范宏華告訴《經濟參考報》記者，上半年銷售均價上漲企業無一例外地增加了一線城市的項目銷售比例，并順應著年初開始一線城市改善需求高速釋放的熱潮，加大了一線城市的布局步伐。

　　而均價上漲較快的綠城、萬科、恒大等企業，其熱銷項目主要位于一二線城市，這三家企業的熱銷項目平均每月均價漲幅度約為7%，相對年初均價漲幅則達到了26.7%。其中，漲幅最大的綠城上半年成交均價達到20963元/平方米，同比增幅為29%。此外，萬科、恒大、碧桂園及華潤的銷售均價漲幅均在10%左右。

　　范宏華認為，4月至今全國一線城市土地市場持續升溫，北上廣三地連續出現“地王”及高溢價地塊的成交，對住宅市場的聯動效應，使得企業銷售均價普遍上升。

　　中原地產市場研究部總監張大偉認為，從全國整體市場來看，由于國五條落實力度較弱，大部分城市市場依然延續之前的勢頭，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢未變，房價依然處于慣性上漲中。“在如此背景下，未來一二線城市的房價易漲難跌，特別是標桿房企繼續集中布局一二線城市，整體上漲趨勢領先市場，在這種情況下樓市調控的難度也會明顯增加”。