眾房企爭相拍地 土地市場再掀高潮

　　三龍頭房企一天內百億元拿地恒大地產35.6億元首次“殺入”京城

　　­記者王崢

　　7月3日，北京、上海兩地的土地市場迎來了一波成交高峰。包括萬科、保利、恒大、北京城建等龍頭房企紛紛出手，并且均有所斬獲。其中首次現身北京土地市場的恒大地產更是引起了業內的關注。

　　當天，北京共有4宗地塊進入現場競拍環節，恒大地產則參與了夏家胡同地塊和沙河地塊的競拍。最終，恒大地產經過17輪競拍，以35.6億元的總價將昌平沙河地塊收入囊中，折合樓面價6964元/平方米。

　　而萬科則在北京、上海兩地分別獲取了一宗地塊。其中浦東新區張江高科技園區中區商住地塊，在經過323次加價后，被萬科以總價48.7億元成功競得，折合樓面價21415元/平方米，溢價率為88.6%。北京房山區長陽鎮03­9­02地塊則被萬科以9億元拿下。

　　此外，當天保利置業旗下的上海保利盛冠投資有限公司以23.56億元拿下了上海松江區泗涇鎮泗鳳路一號A商住地塊，溢價率131.89% ，折合樓面價12567元/平方米。

　　這也意味著僅在7月3日這一天，上述三家龍頭房企便支付了超過百億元的土地出讓金。

　　據悉，恒大地產此前一直希望進軍北京市場，并于去年年底成了北京公司，專門負責在北京的項目運作。同時，在恒大地產2012年業績發布會上，有恒大高層曾對《證券日報》記者表示，公司今年計劃在北京拿下幾塊地，并繼續主打剛需市場。

　　根據出讓資料顯示，北京市昌平區沙河鎮(沙河高教園二期(一)地塊)R2二類居住用地項目(配建公共租賃住房)建筑規模達到了51.1萬平方米。掛牌出讓起始價為30.51億元，競價階梯為2000萬元整，競買保證金為8億元。本次出讓宗地將配建26萬平方米的“公共租賃住房”,回購價格1.1萬元/平方米。具體配建要求嚴格按照本項目掛牌文件及政府出臺的相關文件執行。

　　在配建26萬平方米“公共租賃住房”的同時，該地塊剩余居住部分全部用于建設“園區安置房”,房屋銷售限價為1.4萬元/平方米。

　　對于該地塊，中原地產市場研究部總監張大偉表示，沙河地塊非市場化地塊，對于恒大來說，資金成本和集中采購等市場化運作成本低，還可以借本地塊鍛煉北京項目公司運作能力，且不用擔心銷售問題。所以是恒大進入北京市場的首選地塊。

　　此外，該地塊周圍在售商品房價格都已經接近或者超過2萬元/平方米，而恒大項目的售價顯然低于市場價格。超過50萬平方米體量，疊加其中的限價房及公租房合計能夠提供房源5000套至6000套，雖然不會公開發售，但對區域內市場肯定會有比較大的影響。起碼會稀釋掉北部區域的剛需總量。之前這一園區內的部分職工可能會在商品房市場尋找房源，一旦這一項目入市，這些需求都將被消化。

　　“預計下半年還將有類似的地塊出讓，對市場供應量也將有比較明顯的影響。”張大偉表示。

　　除了沙河地塊外，恒大地產此前還在廣州市區拿下了一宗宅地。

　　今年6月18日，在擊退萬科、中海、招商、中鐵等多家巨頭后，恒大地產以23.09億元、配建5.24萬平方米保障房的條件成功拿下白云區沙太南路配件廠地塊，剔除配建面積后，折合樓面價2.5萬元/平方米。

　　根據2013年上半年房企銷售排行顯示，恒大地產上半年銷售面積達到729萬平方米，蟬聯房企銷售面積第一，同比增幅達16%，而金額方面也剛好達到482億元，基本完成年度千億目標的一半。

　　滬商業地塊40天內三度刷新總價地王核心區寫字樓租金或強勢追漲

　　據統計，北京甲級寫字樓平均租金已高達500元/月/平方米，而上海方面的平均租金僅為400元/月/平方米

　　進入7月，土地市場的火熱狀態仍舊持續，就連以往很難吸引開發商集體關注的商業地塊，近期也受到追捧。

　　7月3日下午，萬科以48.7億元力挫中海、金地以及融創等大型房企，拿下上海市浦東新區張江高科技園區中區商住地塊，折合樓面價21415元/平方米，溢價率為88.6%，上海土地總價紀錄再度被刷新。

　　而就在幾天前，借殼盛高置地的上海綠地集團聯合福建泰坤貿易以47.21億元，奪得青浦區徐涇鎮會展中心3號商辦地塊；5月29日，上海新華路街道71街坊1/2丘J1A­04及16/2丘J1B­01文體商辦地塊拍出46億元的總價，兩者均在當時創下上海“地王”紀錄。

　　不到40天的時間里，商業地塊三度刷新上?？們r地王紀錄，說明上海商業地塊確實已進入強勢追漲通道，而京滬兩地甲級寫字樓平均租金的顯著差距，則為此追漲行為提供了一個合理的解釋。

　　京城房企爭相搶灘上海

　　今年以來，類似上海土地市場的火爆局面，在北京、廣州、深圳這樣的一線城市普遍存在。而隨著住宅市場限購限貸政策的收緊，諸多房企也將目光再次轉向了商業地產。2013年，包括萬科、保利、龍湖、金地等多家大型房企都表示要加大商業地產的投入。

　　有業內人士指出，在樓市調控持續深化的今天，住宅地王讓各方承受的壓力過大。相反，隨著經濟的逐步復蘇，商業地產尤其是核心城市核心區域、重點規劃區域的商業地塊，因其巨大的居住人口基數，與顯而易見的規劃利好，使得商業經營的風險相對較小，其價值也為越來越多的開發商所重視。

　　這其中，來自北京的開發商顯得尤為敏感。4月25日，以31.9億元高價刷新上海長寧區樓面地價紀錄的虹橋路地塊，最終歸屬于SOHO中國聯合體。上海新華路街道地塊，則由擊退和黃、九龍倉等著名房企，自身此前卻名不見經傳的北京福潤天成房地產開發有限公司所斬獲。這兩塊“地王”的制造者，均為來自北京的開發商。

　　有業內人士分析稱，眾多開發商之所以搶灘進入上海，高價追捧商業地塊，是看重上海商辦物業的增長空間。“簡單的數據對比即可看出，相比于北京核心區域寫字樓的租金和售價，上海同樣區域和地段的物業簡直太便宜了。”高和資本董事長蘇鑫如是表示。

　　作為中國首支人民幣商業地產基金的掌舵者，在北京三環內核心區域實現五個商辦物業項目收購且其中四個項目完成退出之后，蘇鑫同樣將目光投向了上海。并于近期以7.9億元收購了位于上海靜安區核心位置的中華企業大廈，這既是高和資本在上海的首個寫字樓項目收購，也人民幣基金在上海對商辦物業的首個并購案。

　　滬核心區寫字樓被指“價格洼地”

　　據高緯環球2013年第一季度的權威數據，北京甲級寫字樓平均租金已高達500元/月/平方米，而上海甲級寫字樓平均租金僅為400元/月/平方米，租金竟然相差100元之多。“是上海的房子普遍這么便宜嗎？顯然不是，至少在住宅市場，局面是完全相反的。”蘇鑫介紹，同樣的數據來源顯示，在同一時間段，北京核心區域的高端物業住宅價格比上海要低不少。

　　而對于京滬兩地市場巨大的反差，有業內人士指出，北京寫字樓價格、租金居高不下是多種因素疊加造成的。自2009年“四萬億政策”出臺以來，國有企業開始了大幅擴張，資金充足，辦公需求強勁，給北京的寫字樓市場帶來了一股強勁的新增供應。

　　此外，北京在2009年出現了一股寫字樓項目改立項的風潮，不少寫字樓改為商務公寓進行銷售，這也在客觀上減少了市場上的寫字樓供應。

　　供應的減少，以及突來的強勁新增需求，最終將如今的北京寫字樓市場推向了高位。相比之下，上海市場則理性的多。其政府規劃部門相對嚴格的要求，避免了“商改住”浪潮的蔓延，而其甲級寫字樓的需求也多為更看重實際的外企以及日益成長的民營企業。

　　“對于希望長期在辦公物業領域發展的開發商而言，這樣一個市場的長期培育潛力顯然要高的多，而上海寫字樓市場與住宅市場的價差，也反復提醒著從業者，這里的增長空間有多大。”蘇鑫稱，這或許是兩家北京開發商愿意在上海高價拿下商辦地塊的原因，有了京滬兩地的現實比較，他們能更深的理解上海核心區寫字樓的價值。