房地產調控存在五個缺陷

　　自2009年12月開始房地產調控以來，調控經歷了5次升級，調控措施頻出且逐步加碼，但就是按不下房價高昂的“頭”。房價為什么越調越漲？依筆者看，在于房地產調控存在五個缺陷。

　　­苑德軍

　　一是調控目標不明確。根據房地產市場走勢確立明確的調控目標，既是進行房地產調控的首要條件，同時也是確保房地產調控取得成功的基本前提。但從有關表述看，房地產調控目標并非具有高度的明晰性和一致性。

　　比如，2010年4月提出的調控目標是“堅決遏制部分城市房價過快上漲”， 2011年1月“新國八條”則把“促進房地產市場平穩健康發展”作為調控目標。而2011年12月提出要“促進房價合理回歸”。以北京為例。2013年2月新建商品住房價格較2012年同期上漲接近40%，但該市2013年的房價控制目標仍定位為“全市新建住房價格與2012年相比保持穩定”。

　　房地產調控究竟要達到什么目的？是促使房價合理回歸，還是滿足于房價不再暴漲？如果調控目標模糊，抑或原本就沒有把降房價作為調控目標，又怎能保證房價不再逐步上行？

　　二是只調控增量不調控存量。房地產調控過程中所有的調控措施安排，都只針對增量房，而對存量房則不予涉及。這樣做的弊端是顯而易見的。其一，損害了社會公平。由于實行限購，一些在一線城市工作和生活的老百姓連第一套房都無權購買，而坐擁幾十套房的“房叔”、“房姐”，卻可以成為“法外公民”而悠然自得。如此政策設計顯然是有悖社會公平的。其二，不利于平衡房地產市場供求關系。如果房地產調控只對增量開刀而不觸及存量，僅靠增加新房供給，是難以改善房地產市場供求關系的。其三，加劇了貧富分化。如果不調控存量加大多房者的住房持有成本，那么，房價持續上升勢必擴大貧富差距，激化社會矛盾。

　　三是滿足于“應急式調控”。已有的房地產調控大多帶有“應急”性。當房價漲勢迅猛時，便緊急出臺調控政策，此后便進入“政策真空期”。等到房價進入新一輪上漲，再臨時抱佛腳啟動新一輪調控。房地產調控進行了這么多年，出臺的政策往往帶有零打碎敲、單兵突進性質，沒有構建起一個由土地、信貸、稅收、行政問責等多種調控手段有機組合而成的長效調控機制。

　　就拿房產稅來說，這是發達國家廣泛實行并且作用顯著的一項房地產市場制度安排。但在我國，普通百姓渴盼的住房保有稅，千呼萬喚不出來。盡管這一稅種對降房價作用究竟多大尚存爭議，但不容否認，在我國房產配置嚴重不均衡的情況下，只要房產稅制度設計合理，稅率適當，其推出后必將大量釋放住房存量，增加住房供給，成為調控房價的利器。

　　四是沒有把房地產調控問責制落到實處。中央政府的各項房地產調控政策措施，歸根到底要靠地方政府和國務院相關部門去落實。地方政府和國務院相關部門的配合程度和調控行動，很大程度上決定了房地產調控的實效。而房地產調控問責制，則是強化地方政府和國務院相關部門對房地產調控行政責任的強力約束手段。只有真正兌現問責制，才能使地方政府和國務院相關部門對房地產調控盡心竭力，不敢懈怠，避免“調控”變成“空調”。

　　由于對問責制只說不做，損害了調控手段的嚴肅性和政府的公信力，同時也使一些地方政府官員增強了“問責免疫力”，把問責當成耳旁風，對問責不以為意。出于維護GDP增速和“土地財政”的考慮，他們盡管在口頭上也把調控口號喊得震天響，實際上卻是消極應對，尋找各種借口與中央政府博弈。本應是肩負調控重任的調控主體，實際上卻成為弱化消解調控的行政力量。如此一來，房地產調控缺乏執行力，調控效果不彰，也就難以避免了。

　　五是忽視了對房地產市場輿論的引導。2011年1月出臺的“新國八條”明確指出，要“堅持和強化輿論引導”，“對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。”遺憾的是，這方面并沒有見到有力的行動。一些報紙、網絡媒體充斥的是開發商及其利益代言人對高房價的鼓吹。一些不負責任的媒體，為了吸引眼球，將一些根本經不起推敲的房價預測放在顯著位置誤導公眾。

　　在甚囂塵上的“高房價論”面前，主管部門也處于失聲狀態。而房價必將持續上漲的言論，給購房者造成了很大的心理壓力，成為抬高房價的重要因素。比如，今年3月一線城市房價快速上漲，就和所謂“房價將暴漲”的言論有關。

　　基于房地產市場面臨的嚴峻態勢，應痛下決心，及時調整調控思路，實行“調控增量與調控存量相結合”、“調控需求與增加供給相結合”，優化政策調控措施組合，強化調控問責制，提高調控執行力，使調控走出盤局和僵持狀態。

　　(作者為內蒙古銀行首席經濟學家)