2013年上半年全國房地產市場總結與展望

　　4、一二線城市供求矛盾決定房價上漲趨勢仍難以改變

　　一二線城市市場庫存普遍處于低位，供求矛盾在下半年仍難以緩解，因此房價上漲的趨勢仍將延續。

　　CRIC數據顯示，5月重點城市商品住宅消化周期持續下滑，其中北京、廣州、深圳和南京4個城市當前的消化周期已經降至6個月的供求紅線附近；此外5個重點城市中，除了天津的消化周期依然高達20個月以上，其余4個城市當前的庫存僅能夠維持7­11個月。一般情況下我們認為：消化周期不足6個月，市場呈現供不應求；12個月附近，市場供求基本平衡；18個月以上，市場出現供過于求?？梢?，當前絕大部分重點城市已經顯現出供不應求的局面。而從新增供應來看，2012年全國新開工面積增速全年出現負增長，截止到5月這一指標也僅僅回升到1.0%，由此我們判斷：供不應求的局面將在下半年繼續存在，盡管在限價令的壓制下房價不會出現大幅度的增長，但是政策允許范圍內的漲價項目將越來越多地出現，房價總體上漲的趨勢難以出現根本改變。

　　5月重點城市商品住宅存量和消化周期表現(單位：萬平、月)

　　5、供應短缺將推升中低檔剛需市場熱度，高檔產品仍不宜過分樂觀

　　對于具體項目來說，中低檔產品市場供應短缺，尤其對于一二線城市來說，每年新增的商品住宅供應量遠遠不能滿足不斷膨脹的人口規模，而新增人口住房的主要流向即是以首置為主的中低端市場。另外一方面，由于2011­2012年小戶型的去庫存量一直保持高位，導致企業手中的中低端產品儲備一直處于不足的狀態，預計2013年這一細分的市場供需矛盾將比之前兩年更加激烈。而高檔產品方面，客觀上講，自去年四季度至今，之前困擾企業多時的高檔豪宅庫存確實得到了相當程度上的去化，受益于此，相當一部分以開發中高檔豪宅為主的開發商也長舒一口氣，但是在我們看來，豪宅市場仍然處于政策的不確定風險之中。由于高端住宅的銷售情況深受政策大環境影響，鑒于我們對于下半年宏觀經濟不景氣的判斷，未來形勢仍不應過于樂觀。

　　結束語

　　總的來說，我們認為下半年對房地產市場來說將是喜憂參半。值得欣喜的一面是，由于宏觀經濟的不景氣，加之新一屆中央領導層逐漸表現出來“去行政化”的作風，下半年房地產進一步加碼的可能性不大；但是也有令人擔憂的一面，隨著國內外流動性的縮緊，類似上半年這樣寬松的融資環境將一去不復返，特別是對于此前過度依賴海外融資和信托等方式的企業來說，如何在下半年籌集到足夠的錢成為一個亟待解決的問題。對于企業來說，提高周轉速度，向運營要利潤仍然是克敵制勝的不二法寶，諸如萬科[簡介最新動態]在工業化住宅上的探索、恒大[簡介最新動態]一系列成熟的產品線，世茂[簡介最新動態]的營銷全方位滲透都是出于提高周轉速度所做的嘗試。(新浪網)