2013年上半年全國房地產市場總結與展望

　　三、下半年房地產行業形勢五大預判

　　1、調控加碼可能性較小，首套貸款有望維持寬松狀態

　　近段時間，外界對下半年房地產調控加壓的擔心開始越來越多地出現，判斷的主要依據就是：上半年“國五條”的全面失效，房價上漲的勢頭沒有得到遏制。對此，我們認為下半年調控加碼的可能性極小，主要原因有兩點：第一，宏觀經濟面臨的不確定性增強，新一屆政府執政第一年經濟不太會被允許出現過于快速的下滑，房地產業作為當前少有的景氣行業和經濟增長的重要支柱，政府出臺新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府的執政理念正在發生轉變，近一個月來，商業銀行同業拆借利率連續大幅上漲，一時間外界對流動性短缺的擔心甚囂塵上，然而央行卻罕見的對此不予置問，從此舉中我們似乎能夠體會到新一屆政府正在有意減少行政權力對市場的干預，推及房地產市場，下半年遭遇嚴重打壓的可能性大大降低。

　　此外，從中央高層近期支持首套房的表態來看，下半年針對首套房貸款的放松政策成為大概率事件。6月19日，李克強總理在國務院常務會議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領導班子上臺以來第一次在國務院常務會議這樣級別的場合中，對房地產市場發展做出公開表態，而上述表態傳遞出對于房地產政策面的訊息無疑偏向利好。盡管首套房利率已不太可能進一步放松，但是至少不會在下半年再度收緊。

　　2、國內外融資成本上升將促下半年地價趨于理性，成交規模較上半年或進一步攀高

　　上半年的土地市場的反彈近乎瘋狂，企業拿地高潮迭起，其中很大的原因要歸功于上半年海外寬松的融資環境，但是隨著QE3政策的退出以及美國經濟的回暖，將導致資金大量回流美國，因此下半年房企赴海外融資的大環境將大不如前；另外一方面，考慮到本屆政府對金融機構去杠桿的強硬決心，預計下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限，如果美國、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則國內將適度跟進，則年內國內流動性緊張的格局也將延續。對于房企來說，國內外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升，由此我們預計下半年的土地市場將變得更加理性，地王項目和高溢價地塊的比率將較上半年出現下降。

　　交易量方面，我們預計平穩走高應是大概率事件。主要有兩方面的原因：一方面，作為供應方的地方政府，在土地財政的驅動下，賣力地推介地塊幾乎出于本能，而下半年又往往是政府集中推地的時期，因而今年真正的土地供應高峰期還遠未到來。另一方面，作為需求方的房地產企業，自2010年本輪調控正式展開以來，相當一段時間內企業在投資環節表現偏謹慎，當前房企土地儲備規模依然處于近幾年以來的低位；而企業銷售業績自去年二季度以來卻處于持續增長中，從2013年上半年全國房企銷售排行榜來看，榜首企業業績依然處于快速擴張的狀態，以銷售額830億元位居榜首的萬科地產[簡介最新動態]同比去年同期業績上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團[簡介最新動態]成交金額也同比上漲了45%。同時，2013年上半年企業銷售TOP10門檻相比去年同期上漲了63%，以目前的速度來看，今年全年破千億的企業將繼續擴容，總結來說，當前這個時間點上房地產企業其實正處于一個“有錢缺地”的狀態中。因此，我們預計下半年土地市場交易量仍將延續上半年的勢頭，一二線城市流標率將不會比之前出現大幅度的提升。

　　3、全年商品房成交量有望突破12億平米，三四線城市將有較好表現

　　對于全國市場來說，考慮今年下半年行業大環境，估計2013年全年商品房銷售量將增長10%左右，有望突破12億平方米。盡管有調控影響，今年1­5月商品房銷售面積仍達3.94億平方米，較去年同期增長35.6%。下半年，我們預計行業大環境將維持基本平穩的情況下，市場活躍的態勢將能夠持續。當然由于去年下半年成交量的高位因素影響，今年下半年市場成交增幅將明顯低于上半年，預計全年商品房銷售面積將增長10%左右，全年成交量將有望突破12億平方米大關，再創歷史新高。

　　我們認為，前兩年市場多呈動蕩的三四線城市，在今年將有較好表現。由于新增供應量較為充足、房價水平也較為合理，因此今年大部分三四線城市市場成交量將出現較高的增長。更值得關注的是，未來中小城市開放戶籍的政策，將對相關城市的房地產業形成利好，進而推高未來市場交易規模。