2013年上半年全國房地產市場總結與展望

　　3、一二線城市住宅市場交易量持續回升，各檔次項目百花齊放

　　(1)全國：去年一季度低位效應下全國銷售面積同比增速已超過30%

　　根據統計局最新發布的數據，2013年1­5月全國商品房銷售面積為3.91億平方米，同比去年同期增長35.60%，事實上，出現同比增幅如此之大的原因主要有兩方面：一方面，2012年全國市場的回暖始于二季度，2012年1­5月商品房銷售面積仍處于低位；另一方面，今年一季度市場的末班車效應使得交易量不斷刷新成交記錄，多數城市月度成交量達到3年以來的最高水平。

　　2009年至今全國商品房銷售面積及同比走勢

　　從全國層面來看，市場交易量的上漲大體可以分為三個階段。第一階段(今年1­2月)，市場延續了去年年底的回暖態勢，政策環境較為寬松，被壓制的市場需求開始逐步釋放，全國市場成交量也普遍高于往年同期水平。第二階段(今年3月)，從3月1日“國五條”拉開序幕一直到3月31日各地地方細則在最后期限被迫出臺的一個月時間里，趕末班車效應促使各城市交易量陡然上漲，大部分城市甚至達到了近三年月度成交的最高水平。第三階段(今年4月至今)，交易量較3月的天量有所下滑，但承接著今年第一階段的市場回暖趨勢，成交量仍舊處于近幾年的較高水平。

　　(2)城市：二線城市較一線城市表現更為突出，三四線城市繼續分化

　　對于一線城市而言，限購、限貸、個稅20%等“國五條”政策已經執行了多年，在經歷了政策全面收緊的2011年之后，需求開始逐漸釋放，2012年在行業政策逐漸好轉的背景下，全年市場交易量全面回升，而2013年1­6月維持了這一上漲趨勢，成交同比增幅達29%?？v觀“國五條”以及今年下半年有可能會出現的新一輪調控，其政策的核心將仍然停留在限購、限貸、財稅等渠道，而在“國五條”在地方層面被弱化之后，所謂的下半年的新一輪調控恐怕也不外乎是在“國五條”基礎上進一步強調執行而已，這對于原本已經執行著相關政策的一線城市而言，其實壓力并不大。

　　一線城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)

　　二線城市和一線城市所面臨的情況具有一定的相似性，多數二線城市也都在一定程度上執行著限購、限貸、財稅等相關限購政策，所以在“國五條”在地方層面被弱化以后，二線城市市場也迅速回升，2013年1­6月其同比增幅甚至達到了56%。

　　但是，二線城市也有與一線城市不同之處，二線城市剛性需求所占的比例較一線城市更大，更多的首置首改需求使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市，其抗政策風險性更強。例如在2011年的政策重壓時期，一線城市成交面積同比全面下跌，而典型二線城市成交面積合計同比卻略有上漲，2013年“國五條”的出臺更是對一線城市市場的壓制作用要大于二線城市，二線城市同比上漲的幅度比一線城市高了27個百分點。

　　典型二線城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)

　　2013年典型三四線城市1­5月成交量同比平均上漲59%，成交走勢與一二線步調基本一致，3月份趕末班車效應同樣出現在大多數三四線城市，月度成交量達近年新高。末班車效應過后，市場逐漸回歸理性，4、5月成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位。

　　值得注意的是，三四線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產市場恰好處于快速發展期的三四線城市，這類城市今年繼續保持了穩步發展的步調，從2013年1­5月城市市場成交量來看，晉江、清遠、洛陽、泉州、宜昌等城市同比去年同期市場規模增長都在150%以上，晉江同比增長了221%之多。另一類是個別投資過熱的城市，這類城市由于前幾年開發過剩，今年風險快速積蓄。株洲、惠州、常州等城市1­5月商品住宅成交面積同比僅增長了10%­20%。

　　典型三四線城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)

　　(3)項目：剛需、改善、投資各類型項目銷售百花齊放

　　從歷史經驗來看，我們認為正常的市場回暖周期應當經歷三個階段：其一，市場筑底之后剛需首先回暖；其二，市場筑底回穩、行情向好之時改善型需求逐漸釋放；其三，市場處于上行趨勢之中時，部分持觀望態度的投資型需求逐漸入市，市場全面回暖。而2012年全年的市場恰好經歷了整個過程，直到去年年底投資型需求逐漸入市之后，年度成交量創歷史最高。

　　從6月全國典型熱銷項目來看，剛需類產品延續了一直以來火熱的銷售態勢，榮盛花語城開盤銷售300多套面積段在40到73平方米的產品、如東碧桂園[簡介最新動態]開盤當天3小時銷售700套。而產品面積較大的改善型產品也頗為搶手，保利[簡介最新動態]生態城開盤1小時內100套房源即被搶購一空。更值得關注的是，投資型產品的熱銷打開了各檔次項目百花齊放的局面，大連御龍海灣6月10日當天銷售額突破3億元，金茂雪山語更是開盤半小時內全部推售產品即告售罄。

　　2013年6月全國典型熱銷項目

　　4、房價指數創新高，重點城市新開盤項目價格呈現普漲

　　進入2012年下半年之后，隨著市場環境的持續好轉，重點城市房價明顯企穩回升，至2012年底中國城市住房價格288指數已與本輪回調前的峰值持平，2013年上半年，指數已連續12個月上漲，且已明顯越過前期高點。

　　在我們看來，2013年上半年房價上漲的原因有以下三點：首先，從企業層面來看，市場良好的銷售情況保證了企業擁有充足的周轉資金，企業沒有降價跑量的動力。然后，從供應方面來看，市場持續性的回暖使得企業庫存逐漸減少，供應的暫時性短缺使得市場偏向賣方市場，企業沒有降價的必要。最后，從需求方面來看，市場的持續回暖增強了消費者信心，持觀望態度的至今逐漸入市，需求的旺盛也成為了高房價的推手。

　　中國城市住房(一手房)價格288指數