2013年上半年全國房地產市場總結與展望

　　二、2013年上半年房地產市場呈現“一冷四熱”

　　2013年上半年，行業呈現出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：今年初的“國五條”調控政策在出臺后全面遇冷，在地方層面上被普遍消極對待，而成為調控主基調的房價控制目標對市場的影響僅局限于短期；而“四熱”則為：行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。

　　1、 “國五條”調控全面遇冷，房價控制目標成為主基調

　　縱觀本次“國五條”新政，與2012年延續一整年的喊話調控有了根本性轉變。但是，地方政府消極的響應態度，使得本輪調控面臨失效的尷尬。

　　(1)為了調控而調控，“國五條”陷入少人響應的尷尬

　　2012年以來整個房地產市場量價齊漲、地王重現、企業銷售業績持續攀高，過熱征兆的出現使得政府對房地產行業壓一波確實是有必要的，但“國五條”所選擇手段卻出現巨大偏差。地方政府對待本次“國五條”的態度又一次讓我們看到房地產市場一直以來都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執行。

　　“地方問責”這唯一強調政策執行的條款幾乎無人關注，對于新政，本次地方層面的跟進態度也明顯偏消極。其一，“限購加強”響應者寥寥無幾。全城限購僅沈陽一地落實；關于“已限購城市進一步從嚴”，僅在北京細則中有所體現；而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應。其二，二套房貸未立即落實。僅北京等極個別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國范圍內仍未達成共識，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易個稅調整對市場的影響力被嚴重高估。個稅20%征收也唯有北京一地落實，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設的相對滯后，對于該條新政原本就不具備基本的執行基礎。

　　(2)房價控制目標成為今年調控主基調，對市場影響局限于短期

　　本次“國五條”，唯一得到地方政府普遍執行的是房價控制目標，這幾乎已經成為今年調控的主基調，從目前來看各地的落實情況來看，對房價的控制普遍以當地人均可支配收入增幅為比較對象。

　　在我們看來，首先，政府通過行政手段來壓制商品房均價數據不存在任何難度，當前各地房管部門普遍的做法是：高檔項目限制預售證的批復、中檔房限制價格的漲幅、低檔房加緊審批入市，通過這樣的操作，我們相信到今年年底，各地的房價控制目標一定都能“圓滿完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我們將典型城市最近幾年統計局所公布的商品房銷售均價漲幅數據與當地人均可支配收入漲幅做比較，不難發現房價其實一直都在控制之中，例如一線城市近三年平均人均可支配收入增幅大約在10­12%之間，而相應地2012年房價上漲最多的南京和成都漲幅也僅是9%，二線城市也同樣如此，在我們監測的城市樣本[最新消息價格戶型點評]中，僅有廈門和昆明兩地2012年商品房均價漲幅超過20%，明顯高于人均可支配收入增幅，總結來看，如果以統計局商品房均價數據為基準，則房價控制目標的達成毫無壓力，但這樣通過行政手段來“制造”數據走勢，對于房地產市場的長期發展來說幾乎沒有任何實際意義，反而在短期內使得部分房源難以上市而人為造成供應緊張。

　　2、房地產開發投資增速明顯回升，房屋新開工全面回暖

　　從房地產開發投資來看，2013年1­5月中投資額達26798億元，同比去年同期增長了20.60%，同比增速正走出2011、2012連續兩年的下跌趨勢，在經濟企穩回升、房地產調控政策失效的背景下，行業信心逐步回升，房地產行業開發投資力度明顯加大。根據2013年1­5月份的數據顯示，房地產開發投資占全國固定資產投資的比例依然高達20.42%，因此2013年房地產開發投資增速的大幅回升，對國民經濟三架馬車中的投資的影響較為樂觀。

　　2009年至今全國房地產開發投資及同比走勢

　　房屋新開工方面，2013年1到5月，全國商品房新開工面積73613萬平方米，同比增長1.0%。從2013年前5月房屋新開工面積同比增幅已經完全走出去年的下跌區域，房屋新開工面積的增加，稍許緩和了房地產市場的供需矛盾。但是從歷年市場來看，2012年商品房新開工全年累計同比增速跌至負值，雖然今年有所回升，但仍舊與2012年以前的水平相去甚遠，持續處于歷年來較低水平。

　　2009年至今全國房地產新開工面積及同比走勢