限制房企融資只治標難治本

　　上周，受到房地產再融資及并購重組將開閘傳聞的影響，深滬兩市房地產股全線大幅上揚。雖然證監會隨后澄清政策未變，但一方面是資本市場對調控放松的預期，另一方面則是百姓對房價下降的期待。彌合資本市場與現實生活背離，或者需要更精準有效的調控政策。

　　證監會對于房地產企業再融資及并購重組進行限制，是增加房地產企業財務壓力的一種手段。這種限制的政策依據，來自國務院于2010年4月份發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》?！锻ㄖ访鞔_規定，對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

　　通過分析不難發現，《通知》中限制違規房地產企業上市、再融資的主要目的是打擊囤積土地和炒地行為。并以此為基礎，通過施加財務壓力，迫使房企加快商品房上市速度，通過對供給側的管理防止出現供不應求局面。

　　根據Wind的統計，2009年至2012年，A股上市房企的資產負債率由65.7%上升到73.6%；財務費用占營業收入的比例由1.55%上升到2.11%。同時，上市房企的凈利潤增速明顯下滑。在一定程度上，監管層對于房地產企業再融資及并購重組進行限制確實給上市房企帶來了相當的財務壓力。

　　但是，數據同時顯示，這4年中，A股上市房企總資產周轉率、存貨周轉率逐年下降，同時，存貨占總資產的比例也基本呈現逐年增加的趨勢。這表明房地產企業并沒有如預期中的加快開發速度、提升周轉效率。相反，房地產企業選擇了降低開發速度、減少土地儲備的方法來度過資金寒冬。

　　更為重要的是，對房地產融資需求的長期限制也絕非沒有成本。2011年開始的房企進軍礦業的大潮就是一個例子，國內黃金等礦產資源泡沫的吹大與房地產市場的調控絕非沒有關聯。

　　同樣的問題也出現在需求側的管控上。通過限購、限貸和預期管理，2012年全國住宅類商品房銷售面積同比僅增加2%、2011年同比增加3.4%，增速較調控前明顯下降。

　　但自2010年6月起至今，除了2011年第四季度至2012年上半年末，中國百城住宅價格指數有所回落外，其他時間基本呈逐步上升態勢。同時，上市房企從2009年至2012年毛利率水平基本保持穩定，未受房地產調控影響。顯然，房地產企業沒有對需求的下降做出價格上的讓步。

　　由此可見，拿出更有針對性和有效的調控政策應是下一步調控的關鍵。至于是否放松對房地產企業股權融資的限制，要從是否有利于房地產企業增加供給、是否有利于管控房價預期等多個角度加以權衡。房產調控的最終目的，應該是滿足消費者購房需求的同時，創造出一個更健康和更具投資價值的房地產市場。