中小房企蛇吞象惡果樣本：大龍地產賣子求生

　　5月29日，北京一家注冊資金只有1000萬元的福潤天成房地產有限公司以46億元拿下了上海長寧區新華路地塊，刷新了今年上海的總價地王。業界紛紛對該公司“蛇吞象”后的市場前景感到擔憂。

　　巧合的是，據《每日經濟新聞》記者了解，2009年，大龍地產(600159，SH)同樣因為“蛇吞象”，高價競得當時公司財力根本沒有能力支付的天竺“地王”，此后，公司連續三年凈利潤下滑，去年已虧損近億元。為避免今年業績繼續虧損，戴上“ST”的帽子，不得不在繼2011年甩掉明星項目北京王府井“西部會館”后，近日再次“變賣家產”。

　　甩賣“大龍新都”項目

　　近日，大龍地產發布公告稱，公司控股子公司北京市大龍房地產開發有限公司(以下簡稱大龍有限)與中融物產有限責任公司(以下簡稱中融公司)簽訂了《解除協議》，大龍有限將不再建設北京市棉花片危改區“大龍新都”項目，中融公司將歸還公司10.58億元。大龍地產表示，由此將產生稅前約2.43億元的收益，這將對今年大龍地產的財務報表產生積極的影響。

　　大龍地產公告顯示，北京棉花片危改區“大龍新都”項目位于西城區虎坊橋西北側，地處二環內黃金地段。項目規劃總建筑面積16.29萬平方米，使用性質包括住宅、商業和辦公。

　　值得注意的是，早在2012年3月份，北京市國土局印發了《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》，計劃稱“十二五”期間，三環內將原則上不再新增供應住宅用地，四環內原則上不再新增供應集中建設的經適房項目用地。

　　“連遠在通州的臺湖地區都成了‘香餑餑’”。一位業內人士向《每日經濟新聞》記者透露，京城土地的稀缺，使房企以強烈的擴張動力，逐漸滲透到更為遠郊的土地市場中。

　　大龍地產此次“揮淚”甩掉二環內的“黃金項目”，無異于“斷臂求生”。

　　此次終止的合作項目還要追溯至2004年。當年大龍地產控股股東北京市順義大龍城鄉建設開發總公司與北京中融物產有限責任公司簽訂項目協議書，約定共同開發中融公司擁有的棉花片危改區“大龍新都”項目。

　　2005年3月，大龍城鄉將項目協議書中約定的權利、義務轉移給大龍地產控股子公司大龍有限，由大龍有限與中融公司共同開發。

　　雖地處黃金地段，但時隔8年，“拆遷難”仍是開發商最“頭疼”的問題。截至目前，大龍地產為項目投入資金共計7.77億元。據了解，該項目共有拆遷戶數602戶，拆遷面積2.91萬平方米，目前已完成拆遷工作戶數243戶，拆遷面積1.65萬平方米。由于地塊拆遷難度大、進程慢，無疑增加了開發商的經營周轉壓力，導致該項目難以進入后期的開發建設銷售階段。

　　按照大龍有限與中融公司的約定，由中融公司繼續開發合同標的地塊，大龍有限不再參與。同時，中融公司歸還雙方已發生的往來款項3.75億元，并支付大龍有限拆遷補償款6.83億元。

　　據媒體報道，大龍地產證券事務代表認為，公司退出該項目主要是由于周期太長，拆遷有難度，風險太大。而退出之后，公司資金得到有效回籠，將對2013年財務報表有所貢獻。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進分析，大龍地產中途退出該項目，既避免了更大資金的投入，也促進了項目退出而產生的部分資金的回流?！斑@種操作策略，應理解為‘緩兵之計’。對于暫時改善財務困境、主動創造喘氣機會與空間，仍是有部分積極意義的。”

　　嚴躍進認為，大龍最近退出與中融公司的合作項目，仍然帶有盲目涉足房地產項目的不成熟色彩。表面來看，此次退出，從投資回報率來看，可能較為樂觀。但公司穩定發展的戰略形象再次被抹黑了，股東及社會公眾難免會在心中犯嘀咕。

　　“斷臂求生”支撐業績

　　作為銷售規模在10億元以下的中小上市房企，大龍地產的“成名”還要追溯到“天竺地王”一戰。2009年11月，大龍地產以50.5億元的總價競得北京市順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地的土地使用權，創下當時北京總價和單價的“雙料”地王。令人意外的是，“地王”寶座還沒坐熱，大龍地產便因為無法按時繳納土地出讓預付款而被收回地塊，公司也因此被罰2億元。

　　值得注意的是，在扣除非經常性損益后，公司凈利潤已連續三年下滑。

　　大龍地產在2009年凈利潤達到3.39億元，為近四年的歷史最高點。然而，2010年因“地王”被罰沒的2億元，占2009年全年凈利潤60%，這一事件也成為大龍地產的“滑鐵盧”。2010年，大龍地產凈利潤下滑至2871萬元，同比減少91%。2011年8月，大龍地產以8.2億元將子公司北京京洋房地產開發有限公司93.45%股權及債權轉讓給春光置地，而京洋公司的主要資產為王府井大街的明星項目“西部會館”。此次轉讓實現投資收益3.62億元，凈利潤2.72億元，占當年大龍地產凈利潤的98%。2012年，大龍地產因無大項目轉讓，凈利潤為虧損9743萬元，為5年來首次虧損。自2010年起，公司便反復提到，結算收入出現下滑。這已成為公司業績走低的主要因素，也反映出公司后續開發項目“難以為繼”。從2012年公司披露的情況看，目前在手項目僅有中山、景湖園、馬坡9號地等項目。公司表示，將在適當時機拿地，為下一步項目開發做準備。但從現金情況看，2012年年底公司擁有貨幣資金3.23億元，但經營性現金流量則為-3.83億元。對此，公司調整了經營策略，稱將積極參與順義舊城改造。

　　對于大龍地產而言，2012年已虧損9742.71萬元，今年一季度又虧損271.13萬元，如果在2013年無法實現盈利的話，“披星戴帽”的可能性極大。

　　再度甩賣北京黃金地塊項目，則有望將大龍地產帶出虧損泥潭，緩解被戴帽的“燃眉之急”。

　　嚴躍進分析，2009年，大龍地產以“蛇吞象”之氣勢吞下了北京一“地王”，其實是意氣用事的拿地表現。因為在2010年，因違約而被沒收2億元保證金后，大龍地產元氣大傷，那時資金鏈已出現了危機。這種過高估計實力、執行不正確戰略的做法，遲早會影響大龍地產的發展。這從另一方面也說明了“蛇吞象”僅有“魄力”要不得，這是加速企業衰退的致命一招。

　　行業面臨“重新洗牌”

　　業界認為，無論是并購、合作、拿地擴張，還是轉型、退出地產業務，當前的房地產市場正在經歷新一輪洗牌。

　　一位業內人士向《每日經濟新聞》記者透露，房地產行業暴利時代已經結束，常態化調控導致利潤率持續下滑，成本控制能力較弱的企業在當前調控市場背景下沒有辦法生存，遲早會退出房地產業。

　　值得注意的是，萬方地產公告公司名稱將變更為“萬方發展”，行業類別由“房地產業”變更為“批發業”。上海新梅置業股份有限公司也在5月27日晚間宣布，出售持有的一家房地產開發公司股權，并考慮逐步退出房地產行業。據中國房地產業協會預計，未來3年內至少有30%的內地房企被淘汰，企業總數將由目前約5萬家減至3.5萬家。

　　從目前來看，由于暴利時代的終結，企業凈利潤率持續下滑，2013年第一季度上市房企的凈利潤率已經下滑至13%左右。

　　上述人士認為，銀行收緊對開發企業的貸款，尤其是收緊對于中小開發企業的貸款，導致中小開發企業生存環境步履維艱。

　　嚴躍進亦對大龍地產的表現表示了擔憂，“大龍地產甩賣項目求生存，實際上治標不治本。盡管通過項目的處置，粉飾了財務數據，但其真正的體質并未得到增強?！?/p>

　　嚴躍進認為，對于股東而言，這種操作更有迷惑性。看似會扭虧為盈，實際上其發展的內核已被侵蝕。對于這樣的小公司，項目與資金匱乏，前景黯淡，值得投資者提高警惕。