房產稅征收試點擴圍 一稅治百病不現實

　　-閻岳

　　關于房地產，市場上最近有三個信息值得注意。

　　一是上市房企負債率四年來首次下降。

　　中國指數研究院日前發布的2013年中國房地產上市公司研究成果報告顯示，截至2012年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為62.27%，內地在港上市房地產公司的資產負債率均值為67.05%，較2011年分別下降1.16和0.38個百分點，是2009年以來的首次回落。

　　此外，剔除預收賬款后，滬深上市房地產公司2012年末的有效負債率均值為48.48%，同比下降1.90個百分點，而內地在港上市房地產公司的有效負債率為54.30%，與上年基本持平。在負債水平回落的同時，房地產上市公司的短期償債能力也進一步加強。

　　二是一線城市地王再次頻頻涌現。

　　5月22日，北京大興區三宗經營性土地公開掛牌出讓，成交金額達到35.22億元，創下“國五條”出臺以后北京單日土地成交價格的新高；一天之后，廣州白云區、海珠區又分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地，兩塊土地的樓面價分別達到了每平方米2.4萬元和3.5萬元；5月29日，上海長寧區新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價“地王”紀錄；5月30日，北京世紀鴻房地產開發有限責任公司以10.4億元的代價，競得北京市通州區臺湖鎮一地塊，樓面地價達到每平方米13601元。但就在4月份之前，該區域地價不過每平方米五六千元。

　　三是房產稅擴圍。

　　日前公布的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。發展改革委有關負責人就此表示“今年會有具體動作”。相關部委的官員也對房產稅擴圍進行了重點解讀。

　　從房地產調控的角度看，上述三個信息并不是孤立存在的，在一定程度上互為因果。

　　首先，在嚴厲的房地產調控政策下，上市房企負債率下降說明，它們在調整發展戰略之后已經適應了目前這種調控政策的壓力，其生存狀況獲得了明顯的改善。

　　市場人士認為，盡管今年城鎮化大會還沒有召開，但在新型城鎮化建設的背景下，龐大住房需求將繼續支撐房地產市場平穩快速發展，隨著利好效應逐步傳導到資本市場，房地產板塊有望出現新一輪的投資機會。

　　基于這樣的發展預期與自身抗調控能力的增強，房企要想長遠發展，就要想方設法獲得建設用地這個稀缺資源。于是，地王的頻繁再現也就不難理解了。

　　從國家統計局公布的數據看，抑制房價上漲并沒有取得預期的效果。為了抑制高房價，房地產調控政策必然會進一步加碼。于是，就有了房產稅征收試點擴圍的官方表態。

　　其次，這三個信息引發了這樣一個問題，寄望房產稅擴圍來實現房地產調控的目標是否現實。

　　從已經出臺的房地產調控的措施看，稅收是最能觸動各方利益的一個手段，堪稱調控的“殺手锏”。但面臨擴圍的房產稅卻首先需要解決兩個問題：一是面向增量還是存量進行征收。針對增量征收可使房產稅順利起步，但如果長期回避存量，則可能造成稅收不公平；二是征收來的房產稅用在哪里。有專家建議，房產稅在試點階段主要用于保障房建設是可以理解的，但在擴容以后，就必須進行該項稅收的長遠規劃。

　　此外，有稅法專家提醒，指望“一稅治百病”是不現實的，房地產調控政策需要從政策導向、土地供應、房企規范運作、稅收等方面進行全方位的立體設計并采取措施確保執行力不打折，才能實現調控的預期效果。

　　(證券日報)