房企一二線城市搶地潮再升溫

　　-本報記者孫蔚

　　“在市場上升趨勢強勁的一二線城市，大型房企有非常明顯的回歸之勢。”鏈家地產市場研究部分析師張旭對記者表示。這一觀點在近日由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合發布的《2013中國房地產上市公司測評研究報告》(以下簡稱《報告》)中得到了印證。

　　　一二線城市土地市場升溫

　　5月20日，經過長達50分鐘的激烈競拍，北京市通州區臺湖鎮B-03地塊被福州泰禾房地產開發有限公司以11.25億元的最高限價成功摘得，溢價率為48%。

　　時隔一天，5月22日，北京大興區舊宮鎮綠隔地區舊村改造二期A2-1地塊吸引了萬科、金地、融創、旭輝等10家房企參與競拍，最終被保利和首開聯合體拿下，總價12.82億元，溢價率49%，同時還需配建面積為1.05萬平方米的公租房。據中原地產測算，剔除保障房后，該地塊商品房住宅部分的樓面價為2.21萬元/平方米。據記者了解，目前該區域在售商品房均價約為每平方米2.6萬元，周圍的二手房以育龍家園、芳源里為代表，部分戶型價格僅為2.3萬元/平方米。

　　5月初，上海世博板塊6幅地塊成交屢創新高，樓面價從5月8日下午的每平方米3.32萬元漲到5月9日下午的每平方米4萬元，大批央企、國際企業入場競拍，地價紀錄不斷被刷新。5月6日，廣州舉行“國五條”樓市細則出臺后第一次土地拍賣會，同寶路8號和10號地塊最終折合樓面價高達25597元/平方米，一舉刷新該區域的地價成交紀錄。

　　據記者了解，近一年來，龍頭房企在戰略布局上重回一二線城市的跡象十分明顯。比如，2012年，保利地產全年新增40個項目，其中36個位于一二線城市?！秷蟾妗凤@示，萬科、中海、保利、華潤置地、招商地產等上市房企的戰略重心重新聚焦一二線城市。連往年堅持以三四線城市為主陣地的恒大地產，也在2012年11月份提出，三四線城市運營環境比較困難，未來將逐步提高在二線城市的土地儲備及房屋銷售比例。

　　中國房地產業協會副會長朱中一對記者表示，一些領先的企業布局重心相繼回歸一二線城市，一方面反映了企業對部分三四線城市房地產市場風險的認識逐漸深入；另一方面反映出企業布局策略的轉向。

　　　房企業績加劇分化

　　《報告》顯示，在2013年中國房地產上市公司排行榜中，萬科再次榮登榜首，這是萬科連續6年蟬聯第一名；保利、恒大分列榜單的第二、三名；中國海外發展、華潤置地、龍湖地產、世茂房地產、富力地產、金地集團和融創中國位列第4到10位，其中融創是歷史上首次進入榜單十強。

　　窮者愈窮、富者愈富的馬太效應，在房企圈表現得越來越明顯。除市場占有率外，上市房企在多項指標上均表現出兩極分化，還有部分企業受土地儲備、融資渠道等因素的影響，難以適應市場變化而退出市場。

　　即便在上市房企第一陣營內部，分化也在加速。從銷售金額來看，2012年排名第一的萬科與排名第二的保利地產的差距已經擴大到近400億元。在排行前10的上市房企中，前4名房企2012年的銷售金額均在800億元以上，但是排名第5的華潤置地銷售額僅為522億元，這顯示年銷售額800億元與500億元的房企之間出現了斷層，說明不同規模的房企之間的差距在進一步拉大。

　　朱中一認為，在今年樓市新一輪嚴厲調控之下，房企發展將呈現加速分化的趨勢。具有規模優勢的房企憑借雄厚的實力在融資渠道、布局拓展和資源獲取等方面表現更加突出，萬科、恒大、保利及中海等傳統優勢房企將穩居行業前列，領先規模有望進一步擴大。

　　　房企資金鏈壓力不容忽視

　　《報告》顯示，從整個行業來看，上市房企負債水平仍處于歷史高位，其資產負債率均值和凈負債率均值均已超過64%，其中，資產負債率均值與2011年持平，凈負債率均值較2011年有所上升。

　　在上市房企中，僅有26%的企業擁有較強的抗風險能力，剩下的只有中等或者低、弱抗風險能力，整個房企的資金鏈風險仍在集聚。2012年，ST珠江、天譽置地、海德股份等一批上市房企出現了虧損，此外，還有87家上市房企利潤下滑，這一數量比2011年多出了61家。

　　張旭對記者表示，2012年，上市房企的融資渠道依然不暢，大量到期的債務需要償還，債務結構亟待優化以緩解資金壓力。同時，去年下半年全國土地市場供應放量，企業拿地意愿增強，迫切需要募資補充土地儲備，進一步加劇了資金緊張狀況。

　　對此，朱中一認為，中國房地產行業已經告別高速增長期，也即將與暴利脫鉤。在過去10余年的行業快速發展階段，房企偏重于規?；l展，強調“做大”，注重利潤增長，內部管理問題被掩蓋在企業快速增長的規模和利潤中。在行業進入調整階段后，房企需要轉變傳統的規模速度型擴張模式，加強對成本和費用的管控，提高資源利用效率，向質量效益型增長方式轉變，進而提升企業核心競爭力。