房企海外建房“返銷”國(guó)人

　　　主要賣給中國(guó)人

　　為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，淘金海外的發(fā)展商，大多和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商進(jìn)行合作。例如萬(wàn)科和美國(guó)鐵獅門、香港新世界聯(lián)手。但是，在開發(fā)過(guò)程中，卻也帶有明顯的中國(guó)特色。

　　在拿地策略上，房企緊緊追隨國(guó)人足跡。由于經(jīng)常和房地產(chǎn)企業(yè)合作，陸炳同對(duì)房企海外運(yùn)作相當(dāng)熟悉。他告訴記者，開發(fā)商在國(guó)外拿地，一般遵循以下幾個(gè)原則：首先是城市人口要足夠多，至少在300萬(wàn)以上;其次，盡量挑選離中心區(qū)近的地段，并且外來(lái)人口一定要較多。“如果開發(fā)一個(gè)大盤，幾千套房，必須吸收外來(lái)人口，尤其是中國(guó)移民要多，才能消化得了?！标懕f(shuō)。

　　為了節(jié)約成本，在建材的采購(gòu)方面，房企也獨(dú)辟蹊徑?！坝邪l(fā)展商從國(guó)內(nèi)采購(gòu)電線、插座、安防系統(tǒng)、瓷磚、門等建材，再運(yùn)輸?shù)絿?guó)外。因?yàn)橹袊?guó)是世界工廠，很多原材料質(zhì)量既好又便宜。這樣一來(lái)，房企又能多出20%左右的利潤(rùn)?！?/p>

　　而在銷售方面，房子造出來(lái)后，有很大一部分是“返銷”給中國(guó)人。

　　萬(wàn)科郁亮說(shuō)：“中國(guó)人想去哪里，哪里的中國(guó)人最多，我們就去哪里。”中國(guó)有35%的移民涌向美國(guó)，而在美國(guó)舊金山，華人的數(shù)目也相當(dāng)多。這也可以解釋為何萬(wàn)科首先選址舊金山。

　　碧桂園于馬來(lái)西亞的金海灣項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年正式對(duì)外銷售。在該項(xiàng)目上，碧桂園也主打“移民牌”?！澳壳霸擁?xiàng)目正在全國(guó)進(jìn)行前期推廣工作，最先帶出去考察項(xiàng)目和投資環(huán)境的對(duì)象是碧桂園的老業(yè)主。在推廣過(guò)程中，除了移民政策，還用旅游、投資、教育、醫(yī)療等資源吸引買家?！北坦饒@相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　又如綠地韓國(guó)濟(jì)州島項(xiàng)目，擁有2000多套住宅，其中的70%打算賣給中國(guó)人。

　　　物業(yè)類型廣泛

　　　匯率變化是風(fēng)險(xiǎn)

　　從房企海外項(xiàng)目的物業(yè)類型看，涵蓋范圍相當(dāng)廣泛，包括旅游商業(yè)、住宅、酒店式公寓在內(nèi)的多種業(yè)態(tài)都有涉及。據(jù)了解，目前海外項(xiàng)目大多處于開發(fā)階段，項(xiàng)目是否得到市場(chǎng)認(rèn)可，將直接決定企業(yè)未來(lái)是否繼續(xù)投資。

　　“開發(fā)商投資海外的非市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于匯率變化。”正略咨詢顧問(wèn)趙麗燕分析說(shuō)，開發(fā)商主要是看漲人民幣，利潤(rùn)空間較大;萬(wàn)一人民幣貶值，那他們的日子就會(huì)比較難過(guò)。

　　另外，“出?！钡耐瑫r(shí)也常常面臨著海外政局、當(dāng)?shù)胤?、市?chǎng)環(huán)境以及環(huán)保要求等因素影響。對(duì)于根植于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的房企大鱷來(lái)說(shuō)，進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)也難免會(huì)水土不服。例如，國(guó)內(nèi)交房都是毛坯房，而國(guó)外卻是精裝房;國(guó)外房產(chǎn)交易全程都是律師為代表;一旦延期交房，將被重罰等。

　　還有一個(gè)隱藏風(fēng)險(xiǎn)，則是“自產(chǎn)自銷”的模式長(zhǎng)久性值得懷疑。從海外建項(xiàng)目最終再賣回給中國(guó)人，這樣的操作模式雖然可以實(shí)現(xiàn)，但是依托中國(guó)人的海外置業(yè)潮究竟可以走多遠(yuǎn)值得懷疑。上世紀(jì)90年代日本也在世界各地瘋狂購(gòu)買物業(yè)，但隨著日本國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期不振，購(gòu)買潮最終褪去。出海的房地產(chǎn)企業(yè)必須有更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。