房地產調控力度不斷加碼,“國五條”最嚴調控落地近三個月,然而最新數據顯示廣州、北京、深圳、上海4月的新建商品住房分別以13.7%、13.4%、11.5%、10.2%的同比漲幅遙遙領先,被視為全國最嚴調控的北京,二手房以2.0%的環比漲幅居全國之首。
房價原本就高得離譜的一線城市,為何反而成為領漲先鋒?是調控措施未扼住漲價咽喉,還是地方政府執行政策未動真格,還是地產商負隅頑抗?
土地財政難改賣地沖動
地價再創新高
美聯物業全國研究中心監測數據顯示,主要一線城市前4個月土地市場成交量價齊升,北京、杭州等地平均樓面地價同比漲三成。5月初,廣州拍出一塊新地王,折合樓面地價2.6萬元/平方米,而這一地塊目前周邊的商品房售價才不到2.5萬元/平方米?!懊娣圪F成這樣,面包怎能不漲?”一位房地產商告訴記者。
“這種拍賣的辦法,就是地方政府再怎么表態嚴格調控不放松,老百姓都會擔心未來房價預期會失控?!濒吣洗髮W管理學院教授胡剛憂心忡忡:如果地方政府、尤其是一線城市再不改革土地出讓的定價方式,調控房地產很難完成既定目標,也讓普通百姓住有所居的中國夢看上去很遙遠。
個稅調控“懸空”
多城市“只見樓梯響,不見人下來”
從3月底國五條地方細則落地大限至今,已經兩個月時間,除了北京等少數城市以外,絕大多數城市尚未公布房屋交易20%個人所得稅的征收實施細則。原本意在抑制賣房炒房沖動的個稅,卻幾乎全部轉嫁給了購房者。一些城市稅務和房地產主管部門的說法是“還在研究”,還有一些城市的說法是“要等中央出臺規范的指導意見”,各種說法鋪天蓋地,效果則是“只見樓梯響,不見人下來”。
“上有政策,下有對策”
沖抵調控效果
十年調控,從調整投資性需求降溫樓市,到出手救市,再到調控重重加碼,祭出了一輪輪限購、限貸、限價、提高稅收的調控大旗。中國房地產數據研究院執行院長陳晟說,在這個長期調控過程中,京滬等一線城市部分地區房價翻一倍的區域比比皆是,房價合理回歸的預期并未穩定。
北京大學房地產金融研究中心研究員尹斌認為,調控政策在抑制樓市投機的同時,部分剛需及改善型需求者的購房門檻同時高企甚至被限購。目前的調控還處在應當狠抓落實的關鍵時期,調控措施既要控制房價過快增長,又要保障剛需人群不被調控“誤傷”。
暨南大學管理學院教授胡剛認為,十年調控,政府出臺了很多方案,用了很多手法,可以說,簡單的、見效快的方式基本用過了,調控也開始遭遇越來越強的“抗藥性”。必須解決體制性的土地財政依賴、房地產稅收體制改革、房地產登記聯網制度建設等“深層次”問題,“短期行政調控為長期制度建設贏得時間,才有意義?!?/p>
尹斌說,房地產也是投資市場,房子也具投資屬性,因此,房價不單純跟調控和供需有關,還和投資熱點及宏觀經濟形勢相關聯,比如流動性過剩帶來的影響,老百姓又缺乏有效的投資渠道,房地產市場就很容易成為投資投機的“蓄水池”。
(新華社記者歐甸丘、烏夢達、劉敏)
觀點聚焦
調控措施既要控制房價過快增長,又要保障剛需人群不被調控“誤傷”。
擴大內需需要從四個“花錢”做起:讓民眾“有錢花”;讓老百姓“敢花錢”;讓居民“愿花錢”;讓消費者“樂花錢”。
行政審批改革如果僅僅依靠關起門來的“自我改革”,各種利益的牽絆無疑會阻礙改革,改革的效果也會大打折扣。