到底是誰炒高廈門房價？

　　國五條細則出臺后，全國大部分城市房價漲勢漸弱。4月多數城市新房房價環比漲幅明顯縮小，樓市延續已久的高漲勢頭終于慢下來。同時，大部分二線城市的二手房價也出現了明顯的下跌趨勢。但是，同為二線城市，并且執行“史上最嚴地方版細則”的廈門，房價依然堅挺。

　　新房方面，據國家統計局數據顯示，廈門4月新房價格漲幅位居全國第八；二手房方面，有資料顯示，5月中旬廈門二手住宅掛牌均價已超2萬元每平，環比4月上漲至少3個百分點。在全國大部分城市房價被遏制上漲，甚至出現下跌的時候，為什么廈門的房價依然居高不下？到底是誰炒高了廈門的房價？為此，網易房產記者深入樓市調查，一一為您揭露廈門高房價的幕后“元兇”。

　　　“元兇”一：地王頻現面粉貴面包怎能不貴？

　　3月7日，同安的商住地塊T2013P02被廈航以48600萬元競得，樓面價5331.29元/㎡，溢價率高達92.17%，晉升同安住宅新“地王”。無獨有偶，4月12日，翔安的商住地塊2012XP08被首開以23.11億元成功摘下，樓面價約7020元/平米，溢價率131.10%，晉升翔安新地王。

　　從新“國五條”出臺到落地廈門，廈門即“闖出”兩個地王，溢價率之高令人咋舌。一名業內人士表示：“頻頻出現地王，是房價下一輪上漲的信號，因為肯定會轉嫁到消費者身上來?！?/p>

　　以同安新地王為例，樓面價5331元/平方米，加上建設費用、稅費等耗費的資金，樓盤的均價也將接近甚至達10000元/平方米。新景舜弘均價達13000元/平方米，恒億尚品灣均價也破萬。不少業內人士表示，同安房價愈發上漲，破萬無懸念；而翔安新地王的7020元/平米樓面價已經趕超2012年翔安樓盤房價，有網友發帖稱，這一樓面價已經超過他當初購買美地雅登的房價。對此，立丹行機構副總裁陳祖勤表示：“翔安的房價該漲還得漲?！?/p>

　　　“元兇”二：開發商“36計”規避“限漲令”

　　市土房局公布的2013年廈門房價控制目標嚴格要求指明，廈門市2013年年度新建商品住房價格指數同比漲幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。而實際上，廈門多數開發商并沒有降價的想法，私下都玩起了“躲貓貓”——部分開發商采用延遲開盤，甚至是精裝變毛坯的方式，巧妙避開“限漲令”。

　　湖邊水庫片區某樓盤原計劃在4月中旬推出，但今日仍無動態，有消息表示該樓盤將推到在6月再出。另外，翔安某樓盤最近一期房源于2月底推出，原計劃在4月底或5月初加推，但后面又推遲到6月初，正好熬過“限漲期”。海滄某樓盤去年推出的房源是精裝，而在近期推出的房源即變成毛坯，樓盤價格有小幅的上漲。而環東海域某樓盤一直走精裝路線，下一批房源則改以毛坯入市，并蓄勢漲價。

　　業內人士表示，限漲令使企業的行為和預期發生變化，一種是想賣房但是又不想按照政府限定的價格去賣，就緩一緩；另外一種是有房可以賣，但是覺得現在政府嚴控商品房預售證的發放，這樣的供應量會偏緊，導致價格上漲，于是有惜售現象出現。而精裝變毛坯的方式，則是希望通過取消產品的精裝修，使房價出現“并未明顯上漲”的假象。

　　　“元兇“三：投資渠道狹窄炒房客推高房價

　　當前投資渠道窄、銀行利率低，而房價卻以每年10%到20%的速度在快速上漲，房地產自然成為最熱門的大眾化投資項目。

　　“把錢擱在銀行生利息，還不如買房、炒房來得快?！睆B門的一名炒房客表示，100萬元存在銀行一年的利息就是三五萬元，炒房說不定一年就能翻番。2009年，廈門島內的二手房價僅1萬元左右，而到2013年，均價已近2萬。僅三四年時間，廈門島內的二手房價就翻了一番。

　　在廈門有不少通過炒房獲取暴利的炒房客。一位姓林的外地炒房客在2009年市場低迷時，以較低價買進位于湖里的2套房源，去年10月房價最高時同步拋售，其間差價就賺了100多萬元。炒房現場的存在導致投資紛紛涌向房地產，有錢的多投，沒錢的少投，這種“熱情”制造了房產繁榮、市場供不應求的假象，也吹起了大量的泡沫，直接推高了房價。

　　　“元兇”四：中介虛抬房價染指一手更名

　　中介虛抬房價的現象不絕于廈門二手市場。近日，一位名叫“思念胖仔”的網友發帖吐槽，自己在江頭買的一套二手房嚴嚴實實被中介小林給坑了，“到合同簽完時，房東才告訴我，小林表示房子售價可再加2萬，然后返還小林5000做辛苦費。結果我就傻傻得蒙在鼓里，多花2萬塊買了這套房?！?/p>

　　像這樣的例子很多，甚至有房東主動和中介聯手虛抬房價。一位不愿意透露姓名的中介曾對記者表示，“有個別房東要求我們配合他們來漲價，制造價格上漲的假象，讓購房者有緊迫感，房子更容易出手?！?/p>

　　除了在二手房虛抬房價，中介還染指“一手更名”，間接推高房價。隨著廈門“國五條”細則的落地實行，一手更名房源又開始甚囂塵上，有中介甚至喊出“交12萬就幫買新房”的口號。廈門房產中介協會相關人士表示，“一手更名”有嚴重炒樓嫌疑，是“非正?！钡默F象。其造成樓市熱銷假象，并進一步抬高住宅價格。

　　　“元兇”五：房地產稅種“多如牛毛”

　　有人曾形象地將房地產稅費稱之為“多如牛毛”。據權威人士估算，目前廈門住宅成本構成中，建筑成本占30%—40%，地價、稅費及開發商利潤占60%至70%。這也就是為什么消費者會將房地產稅收與高房價聯系起來，甚或把房地產稅收當作高房價的禍首。

　　一套房子，經過立項、建設、配套、銷售等諸多環節，要收多少稅費？據初步統計，我國現階段涉及房地產的稅種有12項之多，涉及房地產的收費多達50項，兩者共計62項。一名資深業內人士表示：“眾多項目的稅費，占到房地產價格的30%~40%。稅種設置繁雜、征收環節多，一定程度上推高了房價?！?/p>

　　　“元兇”六：房企高額營銷費轉嫁購房者

　　“明星營銷”一直是樓盤活動的重頭戲，不論是影視明星還是專家學者，廈門開發商們都不惜花重金相邀。米雪、黎耀祥出席某開發商舉辦的大型晚會，胡潤則親臨廈門參加一樓盤的首發會，甚至“大炮”任志強都受邀來到廈門為樓盤進行宣傳。除此之外，就連本身和房產并無關系的歌唱選秀活動都被卷進樓市的營銷浪潮中。

　　對于高調營銷的逐漸風靡，一種隱秘的房價成本開始顯露出來?！罢垉蓚€明星過來，整個活動搞下來也需要近百萬吧，這些成本開發商很明顯會一分一毫的加在房價里。”一位從事策劃工作的陳先生表示，開發商雖然強調成本，但節點性宣傳仍然會砸下巨資，甚至一個項目請好幾個代理公司同時展開營銷，這些營銷的費用自然不言而喻。

　　　“元兇”七：成家必先置業丈母娘間接推高房價

　　近期，經濟學者金巖石日在廈門開講時表示，廈門的黃金剩女遠遠超黃金剩男，這驅動了房價上漲，“當我在飛機上看到新聞說廈門相親女的多于男的一倍，我就知道這個城市的房價一定會上漲?！苯饚r石補充道。

　　廣大“80后”普遍進入適婚年齡，然而這代人的婚戀觀卻無奈地遭高房價“綁架”，這是社會的普遍現象。要結婚？先買房！丈母娘的要求，間接造成需求持續旺盛，推動了高房價的發展。中國房地產研究會副會長兼秘書長顧云昌表示，“房價上漲，是因為‘丈母娘特剛需求’?！毙吕朔慨a(編輯陳黛雯)