房價調控也要“慢工夫”

　　近日，國家統計局公布數據顯示，4月份70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市僅有2個，上漲的城市卻達67個；而二手房住宅價格環比上漲的城市也有66個，最高漲幅達2.0%。

　　“本來打算年初買房，但考慮到國家要出臺‘國五條’，所以就期盼著調控政策出臺后房價能下降些再買，可現在房價仍是一路上漲，我們也很無奈?！睖蕚湓诒本┵I房結婚的小李對記者說。

　　隨著“國五條”細則在各地逐步落實，樓市調控政策也不斷加碼，從限價、限購到限漲，當前房地產市場“限”字當頭。然而，盡管此次調控政策堪稱“史上最嚴”，也表現出管理層遏制房價上漲的決心，但仍難扭轉市場對房價繼續上漲的預期。

　　交通銀行金融研究中心房地產行業研究員夏丹在接受本報記者采訪時表示，目前房地產市場已經呈現出大城市房價大幅上漲和二三線城市商品房庫存積壓并存的復雜局面，在這種情況下，調控應充分考慮各區域實際情況的不同，穩妥謹慎的進行，切忌“一刀切”。同時，調控不宜“急救式”，更應長短結合。

　　記者發現，本輪房地產調控自2010年開始，迄今已有3年時間，中央政府出臺的一系列調控措施，其嚴厲程度也前所未有。但從目前的情況來看，調控效果并不理想?！罢{控的目的在于穩定房價增長速度的同時又可保持成交平穩上行，以保障剛性需求合理釋放，引導房地產市場健康發展。但目前房價呈現‘愈調愈漲’之勢，卻使成交受到抑制，誤傷部分剛需，究其原因是由于供需矛盾未得到根本緩解，‘國五條’一劑猛藥并未打消房價上漲預期，反而加重了追漲和恐慌心理?！毕牡ぶ赋觥?/p>

　　誠然，當前頗具“行政色彩”的房地產調控在抑制房價非理性上漲、保障剛需以及住房“去投資化”等方面取得了階段性的成效，但短期調控的方式也備受詬病。中國社科院財經戰略研究院日前發布報告指出，目前調控措施雖然對于抑制房價過快上漲起到了一定的積極作用，但是由于住房制度改革滯后、長期供給不足等房地產市場的深層次矛盾無法得到解決，房價的間歇性上漲不可避免。限購、差別化信貸等核心調控政策只能在短期內遏制住房需求的膨脹，不會有長久效力。一旦大家都預期房價將進一步上漲，單靠嚴厲的調控政策已經無法阻擋全社會的瘋狂投機。

　　因此，非“急救式”的長短結合體制才是解決房地產市場頑疾的“良藥”。在夏丹看來，“國五條”被認為“出手較重”的原因不僅由于20%個稅的爭議，而且還在于對剛性需求的誤傷。而“急救式降火”只能暫緩一時，短期效力衰減后可能招致市場更大的反彈。因此，調整房地產整體機制，既要有快手段也需要慢工夫。調控不宜“急救式”，更應長短結合。房地產作為關乎經濟和民生的重要行業，調控不能簡單而粗放，而應同時制定長、短期目標，將兩方面結合起來，使政策能持續作用于市場，避免陷入“調控-效力衰減-再調控”的惡性循環。

　　在調控手段上，房產稅的擴圍被給予了眾多期待。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。目前只有上海、重慶作為試點實行，但未大面積展開。“房產稅制度、住房信息聯網這些長效機制推行緩慢，多次呼之而未出，這與地方層面的抵觸和難以落實有關。因此調控還需制度推進及地方配合?！?/p>

　　“具體來看，未來被抑制的剛性需求仍將逐步釋放，應在進一步加大供應的基礎上，配合貨幣政策，更多地運用差別化信貸等經濟手段，對需求進行調節。同時制定長期目標，推進長效機制建立，穩定市場預期?！毕牡と缡钦f。