供求失衡非房價上漲元兇 實體經濟漸虛擬化

　　國家統計局周末發布的4月份70大中城市住宅銷售價格情況顯示，房價還在上漲?！皼]有最高，只有更高”，成為時下中國房價預期的真實寫照。不少人將房價上漲歸咎于樓市供求失衡、調控思路偏差以及地方政府賣地動機的驅使。姑且承認這些因素分析存在一定合理性，但可能都是房價上漲的表象原因。從深層次原因分析，我國實體經濟日益呈現的虛擬化特征，才是當前我國房價失控的真正原因。

　　在轉軌市場經濟國家中，由于制度、機制和政策變化較為頻繁，以至于人們容易被市場表象所迷惑，在房地產市場尤為如此。在樓市供求關系觀察中，樓市供給是確定的，什么時候建成，什么時候入市，大體可以明確一個時間；但樓市需求是模糊的，特別是有購買力的需求更是難以精測。2012年末，我國商品房待售面積3.65億平方米，較2011年末增加0.78億平方米。在商品房待售面積巨大且連續增長的情況下，樓市供不應求致房價上漲的判斷并不能讓人完全信服。同時，限購政策或許違背市場經濟原則，但應該看到其運用仍存在現實合理性。在上漲壓力最大的一線城市，部分地段商品房均價在5萬元以上，這樣一個價格已非普通家庭所企及，樓市完全有可能淪為有錢人的“接力游戲”。因此，通過限購政策防止樓市“擊鼓傳花”并最終破滅，顯示出政府治理的合理性。此外，在地價上漲帶動房價上漲的傳導途徑中，很難說清是“雞生蛋”還是“蛋生雞”的問題?？偟膩碚f，雖然這些因素有合理成分，一定程度上也助長了房價上漲，但不是房價失控的內在原因。

　　實體經濟虛擬化是房價上漲的深層次原因。近年來，我國實體經濟日益呈現出虛擬化特征，引發資金在房地產行業過度集中，進而推動了房價過快上漲。與實體經濟相對應，虛擬經濟更多體現出資金的集中與運作，但不形成G D P。當前我國M 2余額超過百億元，資金配置效率明顯下降，資金分布的結構性矛盾較為突出。一方面是社會融資規模大幅增加，2013年一季度我國社會融資規模為6.16萬億元，比上年同期多2.27萬億元；另一方面是企業資金運轉不暢，3月份全國規模以上工業企業應收賬款余額達8.3萬億元，同比增長14.9%。這種反差表明，大量社會資金在虛擬環節空轉，資金套利動機在企業中間有所擴散。出于套利動機，2012年共有120家上市公司涉及非關聯委托貸款，資金主要投向房地產領域。我國百城房價均價已連續6個月環比上漲；而3月全國規模以上工業企業利潤增長幅度較前2個月大幅回落11.9個百分點。比較房地產投資與實體經濟的回報，孰高孰低，不言而喻，這也是樓市狂歡的真實原因所在。

　　展望未來，如果實體經濟運行的虛擬化程度還維持并繼續加深，房地產財富效應不消失，那么還會有越來越多的資金通過各種途徑涌入房地產市場，房價上漲壓力將會持續增大。而消除實體經濟的虛擬化傾向，就要盡量降低金融杠桿率。本質上說，M 2也是金融杠桿的產物。因此，不僅需要提高個人按揭貸款的首付比，也要提高房地產開發貸款的項目資本金比例，而且還要著力減少新增貨幣供應規模。只要房地產投資回報與社會平均利潤率大體相當，房地產市場運行回歸理性就為期不遠。