石獅樓市“暗戰”三季度

　　核心提示：建德·南洋國際預計7月份開盤，匯峰廣場、中駿·商城預計8月份開盤，石獅泰禾廣場預計9月份開盤……“有些開發商開盤計劃被提早了?！币粯I內人士告訴記者，隨著中駿、泰禾、陽光城、世茂，這四家上市房企集中進入石獅市場，市場升溫，競爭升級。在這個市場形勢下，本土開發商，包括這些外來開發商，皆不約而同加快推盤的節奏，希望以此搶占市場先機。“預計接下來的一輪激戰將出現在三季度，屆時市場客戶將出現大分化?！?/p>

　　比品牌拼速度

　　本報記者＿吳婉治

　　差異化規劃提升城市品位

　　速度是開發商搶占市場的一種方式。在業態上，更精細的規劃也是開發商的策略之一。

　　對于本土開發商的一些項目來說，產品規劃已經基本完成，并已經進入開發建設階段，改變難度較大。但是對于外來開發商來說，開發剛起步，合理巧妙的差異化規劃，為其規劃之初不得不考慮的問題之一。

　　“從開發商，特別是外來開發商的規劃來看，開發商規劃的產品多是互相差異的產品。”沈詩惟介紹，以泰禾、世茂兩大開發商比較為例，泰禾廣場依托地段，世茂綜合體依托規模，業態穿插巧妙，各有各的消費群體，市場優勢同樣存在。

　　另外，中駿·天譽雖與泰禾廣場僅數步之隔，但是從規劃上來看，天譽7.8萬平方米的總建筑面積規劃中便有近7萬平方米住宅，在業態上，與以商業為開發重點的泰禾形成差異。據悉，石獅泰禾45萬平方米總建筑面積，僅自持商業，預計在14萬平方米左右，二者各有各的優勢和賣點。不同類型項目的規劃，豐富城市配套，提升城市品位。

　　客戶重疊高開發商求創新

　　加快開發速度開發商比品牌拼速度

　　市場形勢發生變化，無論是外來開發商，還是本土開發商，不約而同加快開發節奏，市場進入高速開發的狀態。

　　最早于石獅拿地的上市房企———中駿置業鎮中路項目，中駿·商城也將于6月份舉行盛大的營銷中心開放儀式。據消息傳聞，該項目初步的銷售價格、銷售計劃已經排上議程，開盤之期將近。而繼4月中旬低調奠基之后，位于寶島路的石獅泰禾廣場營銷中心正在抓緊建設，預計將于9月份正式公開。相距不遠的陽光城項目也已經在建售樓部，土地也進入平整階段。

　　值得一提的是，在晉江全面告捷的世茂集團，更是將速度演繹得淋漓盡致。拿地不到10天，世茂鈔坑城市綜合體項目便舉行盛大的奠基儀式，宣告項目進入實質性開發階段。三季度進入銷售，或問題不大。

　　外來開發商的迅速動作激發本土開發商的斗志。原先，以產品的工程周期來確定推廣速度的百德、建德產品，也在加快推盤速度。百德·匯峰廣場與世茂鈔坑綜合體項目僅一路之隔，項目營銷總監陳麗添介紹，匯峰廣場將搶占市場先機，率先開盤，贏得客戶眼球。

　　資料顯示，石獅2012年商品房銷售48.86萬平方米，其中商品住宅銷售34.49萬平方米。這樣的市場供需比例相對平衡并且保持多年。資料顯示，從2010年開始，石獅每一年的商品住宅銷售面積在35萬~43萬平方米之間，而石獅一年的房源存量則在45萬平方米上下。

　　自2011年以來，中駿、泰禾、陽光城、世茂多家上市房企集中進入石獅市場，在幾家外來房企帶動下，本土開發商加速推盤的趨勢也多有呈現，石獅市場集中放量成為一個現實問題。

　　這時候，晉江市場成為現在石獅市場的一個參考市場。

　　從晉江整個市場來看，2010年年底，萬達集團入駐以來，造成很大的轟動，萬達周邊地塊出現熱拍，地王出現。一時間，整個晉江樓市開發勢頭高漲。然而，這樣的快速開發模式，導致晉江市場出現供需失衡，市場陷入短期僵局，并持續。然而從單個市場來看，盡管晉江市場過去經歷供需失衡，卻不失亮點。以萬達、世茂為例，萬達2011年室外步行街推出，42000元/平方米的均價依舊一鋪難求。而世茂·御龍灣于2012年熱銷43億元，拔得市場頭籌。這兩大項目憑借差異化產品及快速的推盤節奏贏得市場。

　　“現在，對于開發商來說，比品牌，更比速度?！笔{泰禾廣場營銷總監沈詩惟認為，現在的石獅市場與過去的晉江市場有一定的可比性，在當前市場形勢下，誰能搶占市場先機，以速度取勝，就能率先獲得市場的主動權。

　　市場高速開發三季度多項目將集中呈現

　　市場集中放量是不可避免的現實。在應對策略上，開發商比品牌，比速度，但是依舊面臨另一個不可避免的現實———客戶重疊性高。石獅屬于內生型市場，它的常住人口為30萬人，加上直接輻射的相鄰晉江鄉鎮，特別是晉南鄉鎮，有一定的客戶資源，但市場突然放量，在短期內可能出現客戶不足的困境。

　　作為本土開發商，廈門聚賢莊房地產代理有限公司石獅區域銷售總監柯少民認為，石獅房產消費客戶以本地人為主，對百德、建德等本土品牌認可度、忠實度高，本土開發商優勢依舊明顯。對此，沈詩惟坦誠，不僅是石獅泰禾廣場，包括世茂、陽光城等項目與本土開發商的客戶都將出現重疊。但是對于客戶來說，忠于產品，不代表不接受新產品。

　　“本土開發商為本地打造諸多精品工程，作為外來開發商，我們對此表示尊重。但是不得不看到的是，外來開發商創新的開發視野，將為本地帶來震動，提升城市品位。”沈詩惟補充道，泰禾集團致力成為高端商業地產的領航者，在講究擴張速度的同時，還講究產品精細度，講究因地制宜?！跋駯|二環泰禾廣場以超乎市場預期的價格入市，依舊取得售罄的成績，這背后是客戶對泰禾集團開發理念的信心。同樣，只要產品價值在，石獅泰禾廣場即便以10000元/平方米的價格贏得市場，也并非偶然。”

　　泰禾廣場以福州五四北、東二環為代表作品，以因地制宜開發高端商業為主，打造城市名片，提供創新的“城市候機廳”服務，真正提升品牌的物業價值，在石獅也將利用已有的資源和經驗，打造石獅首屈一指的高端商業。而石獅世茂鈔坑城市綜合體，在業態上將引入國際國內著名商業品牌；在配套上，還將建設大型觀景摩天輪游樂設施、多功能天幕系統及反映石獅歷史文化的動態水墨畫。