2萬億養老市場的巨大誘惑 養老地產成開發商幌子

　　 A。開發商往往以養老地產為名頭去拿地，在土地市場價格日益走高的市場背景下，養老地產成為開發企業進行“圈地運動”的工具。

　　 B。有媒體統計，已有超過三成的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。除此之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也積極圈地建中高端養老社區。

　　 C。比如一個養老地產只需要300畝土地，而開發商有可能拿地超過1000畝甚至更多，那么剩余的700畝就做部分配套和住宅開發，以實現項目整體盈利。

　　 10%

　　 上百家企業中，真正能做好養老地產的不到10%，另外60%的企業根本沒有想好自己要做什么。

　　 2萬億元

　　 預計2025-2040年，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算，整個市場產值有2萬多億元。

　　 2倍

　　 如果養老地產的土地獲取途徑和商業地產一樣，那么兩者的成本也就相當，但養老地產的投資回報周期卻要長很多，一般都要7-10年，是商業地產的2倍。

　　 養老地產成開發商

　　 “圈地運動”的工具

　　 “養老地產很熱，但其實并不好做。”劉達指著酒店窗外一個正在動工的養老公寓項目對記者說。劉達是湖南一家房地產開發商老板。6年前，因看好長沙地產行業發展前景和巨大商機，他雄心勃勃地加入到住宅開發的隊伍中來，得益于過去幾年國內房價一路飛漲，劉達也賺得盆滿缽滿。但隨著最近兩年地產調控政策的實施，銷售壓力就此到來。

　　 通過朋友的介紹和實地調查，劉達萌生了轉型之意，目標是時下方興未艾的養老地產。目前他在長沙望城區的養老園區已經開工，但他只打算建少部分養老設施，多半還是住宅和商業配套。

　　 “道理很簡單，因為全做成養老公寓根本經營不下去，國內純粹的養老地產沒有成功模式?！眲⑦_對記者直言。

　　 劉達的做法和想法代表了目前眾多養老地產開發商的行為。隨著中國快步進入老齡社會，養老事業備受關注，養老地產也吸引著各地產開發商爭相涌入。但養老地產最終不為養老，大多成為開發商從事商業開發的幌子。

　　 同策咨詢研究部總監張宏偉表示，開發商往往以養老地產為名頭去拿地，在土地市場價格日益走高的市場背景下，“養老地產成為開發企業進行‘圈地運動’的工具”。

　　 養老市場的潛力很誘人

　　 養老地產空間到底有多大呢？先看看國內養老產業的市場需求。

　　 中國老齡研究中心主任黨俊武提到了兩個數字，第一個是老齡委此前公布的未來我國老年人口數量，到2053年是4.87億；第二個數字是失能老年人以及半失能老年人，目前這一數字有3300萬。

　　 世聯地產戰略顧問事業部副總經理楊文斌接受媒體采訪時表示，預計2025-2040年，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算，整個市場產值有2萬多億元。

　　 房企、險企扎堆養老地產

　　 早在2008年，保利地產已涉足養老地產研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小區才開發建設。遠洋地產2010年即開始啟動了對老年地產的研究工作，其首個機構養老的產品模型亦莊項目也于今年啟動。2010年年底，萬科也高調宣布養老地產已成為旗下業務版圖的新分支。

　　 有媒體統計，現已有超過三成的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。除了房企積極進入養老地產之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也積極圈地建中高端養老社區。

　　 令人大跌眼鏡的是，一些與地產和保險無關的企業也在布局養老地產。比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養老項目。

　　 “養老”只是幌子

　　 養老地產如此熱，最終建成的項目是否真的用來養老呢？答案是否定的。

　　 劉達表示，“我開始做養老地產后，接觸了上百家企業，真正能做好的不到10%，另外60%的企業根本沒有想好自己要做什么。原因在于，我們沒有專業的養老地產設計機構，沒有專門的為養老地產提供養老服務的機構，還是照傳統的房地產模式來運營，這當然不能成功?！比珖康禺a經理人聯盟養生養老地產委員會主任陳宏對記者表示。

　　 同策咨詢研究部總監張宏偉認為，開發商往往以養老地產為名頭去拿地。比如一個養老地產只需要300畝土地，而開發商有可能拿地超過1000畝甚至更多，那么剩余的700畝做部分配套和住宅開發。

　　 對于有地產商宣稱已通過養老地產盈利，多名業內人士對記者表示，這些利潤不是純養老地產項目部分，而是養老地產部分之外的住宅開發、商業配套的開發，開發商通過這些利潤來補充、支援養老項目，從而總體上實現項目的利潤平衡或盈利。

　　 養老項目盈利難

　　 為何熱衷從事養老地產的開發商都不愿運營養老項目呢？

　　 對從事養老地產的開發商而言，最大的難處是，土地審批難造成的運營成本高等現實情況讓養老機構很難盈利，甚至可能長期面臨虧損。

　　 一個不爭的事實是，如果養老地產的土地獲取途徑和商業地產一樣，那么兩者的成本也就相當，但養老地產的投資回報周期卻要長很多，一般都要7-10年，是商業地產的2倍。

　　 “普通的商業地產都是可以用來銷售的，但如果做養老地產，則需要進行相關的配套設施建設，比如無障礙設施建設、醫院等，這些都需要開發商來投資，但不可能立刻見到收益。”中國房地產協會老年住區專家委員會執行主任朱文俊表示，“如此一來，若不是大的地產企業，很難有實力進行養老地產開發?！?/p>

　　 標簽：養老地產劉達開發商張宏偉