水漲船高勢難擋 為何學區房成了“黃金屋”？

　　當前，在限購令和新國五條政策影響，新房市場回歸了理性，二手房市場陷入了觀望期，但是學區房仍然備受矚目。同時，現在正值“小升初”關鍵時期，家長對于學區房的關注度在每年的這個階段都會更上一層樓。學區房因此會水漲船高，讓不少家長感嘆，之前讀書都是為了“書中自有黃金屋，書中自有顏如玉”?，F在讀書之前要先買或租“黃金屋”了。

　　那么，何為學區房？為何學區房成為“黃金屋”，價格要高于周邊普通房源？家長在選擇學區房的時候應該注意哪些問題？

　　學區房通俗點講就是周邊有豐富的教育資源，有中小學、幼兒園，甚至有的地方比如說上海市楊浦區有很多大學，學校資源的集中導致“一站式”教育的實現，這有可能對于教育資源集中的板塊內的一些樓盤銷售比較有利，所以這些板塊樓盤會打出學區房的概念，這是比較通俗的理解方法。

　　實際上在一些學校或者一些政府的政策層面，可能有這樣的提法，一個學?？赡茉谶@個區域只能幾個樓盤或者周邊幾個小區，只能這些小區的學生能在這里上學。從這個意義上來講，這幾個小區也可以稱之為學區房，這是簡單對學區房的解釋。

　　學區房有什么特征呢？主要有兩個方面的特征：第一，周邊有豐富的教育資源。第二，學區房一般情況下，從專業市場的角度，一般比非學區房高10%。

　　那么，為何學區房成為“黃金屋”？為什么學區房的價格比周邊普通的非學區房高10%這樣的區間呢？

　　可從專業的角度來跟解釋：第一，基差地租理論。大家都學過政治經濟學，一個地塊投資的要素越多，那么，這個地塊的價值相對就會越高。從這個角度來理解，學區房其實是給當地一個地塊開發投入了更多的資金。從土地的價值角度來理解，這個價值可能進一步優化或者升級了，所以從基差地租理論來講，它應該來說是可以比其他非學區房這一塊價值更高一點。

　　第二，從人們對于區域市場的認知角度來講，一般情況下人們對于某一個區域板塊，包括比如說某一個學區板塊，都有一個習慣性認知，如果大家習慣性認知這個板塊了，那么有學區房這樣的一個板塊，有可能價格會稍微高一點。認知度不高的板塊有可能稍微低一點。

　　第三，跟我們購房者和家長的學區房這種情結比較有關系。一般情況下每個家長都希望自己的孩子能夠有一個很好的成長環境，有一個很好的教育背景。

　　包括安排學校教育資源、交通成本這塊考慮等等各方面，都希望離學校近一點，有這個學區房的情結，一定程度上也使學區房的價格有一定的上漲。這也是關于學區房為什么比周邊的非學區房價格稍微高一點的原因。

　　所以，我們平時在選擇學區房的時候主要注意以下問題：

　　第一點，現在學區房產權的問題，現在學區房主要是有兩類。

　　一類就是開發商自建的一些學校，包括有一些開發大型社區的房企為了樓盤更好地銷售，自己小區內就配建一部分學校的配套，這是一種方式。另外一種，社區旁邊有學校的一些資源，周邊幾個社區共享這些教育資源。

　　從這兩種學區房的樓盤來看，總體來說不同的學校包括和政府談也好，和開發商談也好，可能有不同的合作方式。比如說公眾民辦也好，也包括有一些私立幼兒園，有很多產權方式，產權不清晰的話有可能會影響未來孩子就讀的問題。

　　有時候學校因為產權的問題經營不了了，大家在選擇學區房的時候一定要認清這一點。

　　第二點，學區房教育質量的問題。很多學區房采取一種引進或者合作的方式，比如說我們引進上海一中、二中的學校資源，你過來的師資力量可能不直接是本部學校的，有可能通過一些外聘的，或者有一部分是學校本部資源，再加上另外的一些招聘的教師資源，共同來把這個學校學區房這一塊來做好。但是實際上有可能由于前面這種合作方式的原因，會存在一些教育質量方面的問題。

　　第三方面，可能存在生源的問題?，F在來看一些新建的項目或許自住、婚房的需求比較多?？赡墚斍?—5年內學校生源不存在太大問題。但是校區一旦建立比較成熟了，現在新的一撥學生，學校就讀完畢了，這個學校未來怎么來辦？

　　有沒有持續的生源支撐學校的發展？這個可能是政府和開發商考慮的問題，如果閑置了學校后面怎么來處理？怎么來服務我們小區？這些方面大家應該綜合考慮一下。