樓市調控的出路究竟何在？

　　住房是與老百姓日常生活關切最深的問題之一。最新的一輪樓市調控、也是有史以來反響最大的一次調控——“國五條”，從出臺到現在已經過去了差不多3個月，各地出臺落實“國五條”的細則也差不多有一個半月了，調控的效果如何？

　　從各地出臺的細則看，除北京嚴格執行了關于二手房交易個稅按個人所得的20%征收政策規定外，其它地方并未嚴格落實此項規定。盡管如此，各大城市的二手房交易量還是普遍出現了大幅下降。但是，在交易量下降的同時，最新的數據顯示，當前主要城市樓市成交量開始下行，但房價仍呈上漲之勢，北京個別地段的所謂“學區房”甚至報出了接近10萬元一平方米的價格，中國社科院最新發布的研究報告甚至警告“住房供求已經失衡”。

　　顯然，“國五條”中最引人關注的二手房交易個稅按個人所得的20%征收政策大多“懸空”，而政府主管部門也已經注意到了上述情況。某些地方政府主管部門已開始直接干預新樓盤定價，以致在像北京這樣的一線城市，不管是期房還是現房，開發商暫失樓盤定價權已成為公開的秘密。但是，我們不禁要問，在市場經濟的條件下，政府直接干預定價是否能夠起到穩定市場的作用？

　　直接干預定價是典型的計劃調節手段，不符合市場經濟最基本的原則。在當前形勢下，政府采取這樣的做法，固然用心良苦，也可以說是無奈之舉。但我們認為，當前這種困境的根源，一是我們以往的調控政策都沒有指向房價上漲的根本原因，二是因為我們沒有厘清在這個問題上政府可以做什么，以及什么應該交由市場來做。

　　導致房價上漲的原因有很多，短期性的因素有土地財政、熱錢炒作、國際因素等等，從長期看則是供求關系問題。但是，目前常用的通過提高稅收是否可以在長期意義上起到壓低需求的作用呢？

　　從需求角度看，只要國家的經濟還在向前發展，人們對住房的需求就是無法消滅的，也不應該被消滅。而影響購買決定的因素不僅僅是有無的問題，也不僅僅是房子本身的面積、朝向、戶型結構等等。除了這些因素，普通老百姓購房時更多的還要考慮子女教育、交通、醫療、物業環境、文化娛樂設施等附帶因素。普通老百姓這樣做的原因很簡單，即在當前國內的環境下，不同城市以及同一城市不同街區的房子，在上述方面能夠給老百姓提供的便利并不相同，或者說，上述因素使得房子作為一種商品并不是均質的，所以老百姓愿意付出的價格也是不一樣的。這就是為什么，北京的學區房單價可以報出10萬元，北京五環外乃至燕郊地區的房價可以高出二三線城市城區的房價幾倍。

　　另一方面，增加土地和保障性住房似乎可以增加市場的住房供給，但房地產市場的特性在于：從長期看，城市的土地供應不可能是無限的。所以，從長期均衡的角度看，使市場均衡的唯一出路是將需求從一線大城市向二三線城市分流，而要做到這一點，必須使不同城市以及同一城市不同街區的住房盡可能實現均質化，即努力消除不同城市以及同一城市不同街區的居民，在獲取教育、就業、交通、醫療、環境、文娛等方面權利的差異。這不僅是調控房地產市場的需要，也是發展城鎮化的需要。當然，要做到這一點絕非短期內可以一蹴而就的，但這卻是解決當前困境的根本出路，同時也是政府的職責所在，而短期因素給市場帶來的波動，則完全可以交由市場來處理。