石獅樓市開發形態轉向多樣化

　　品牌房企造“城”改變地產格局

　　石獅樓市開發形態轉向多樣化

　　本報記者＿吳婉治

　　隨著中駿、泰禾、陽光城、世茂等外來上市房企的先后進駐石獅，石獅樓市瞬間升溫，一時間不少人對石獅市場充滿好奇，“石獅的開發現狀如何？外來房企的到來，將帶給石獅房地產市場怎樣的活力？”“外來開發商的到來，是一大利好消息。它們不僅瞬間振奮石獅房地產市場的信心，也將豐富市場的競爭。當然，這對于本土開發商來說，是機遇，也是挑戰。開發商在細化市場、提升服務上得更加用心?！边@是石獅房地產業內一致的觀點。不過，無論挑戰如何，石獅樓市發展的機遇顯然更多，而對于客戶來說，將切實贏得更多更好的置業選擇機會。

        城市建設提速

　　2012年，石獅GDP首次突破500億元，財政總收入首次突破50億元，城鎮居民人均可支配收入36417元，農民人均純收入16043元，經濟綜合實力位居全國中小城市科學發展百強第23位，保持福建省縣市第2位。

　　一直以來，石獅各項經濟社會指標向好，苦于區域面積小，城鄉一體發展一直是石獅不懈的追求。2012年，石獅邀請全國甚至國際知名的城市規劃設計單位、專家，如美國艾易康、新加坡盛邦、深圳北林苑等國內外知名規劃設計單位來到石獅，為城市總體規劃和片區規劃把脈提升，以高標準、高起點的規劃為石獅城市建設謀篇布局。

　　現在，石獅城市建設不斷提速，泉州環城高速石獅互通接線建成通車，石獅正式銜接國家高速路網，加上在當前“全域城市化”的迅速推進下，石獅樓市開發進程得以快速推進，并形成三大開發板塊：城東、城北、城南(服裝城)板塊，并吸引越來越多的外來房企入駐開發。而中心老城區不乏新盤，但體量不大、人氣不高，除了國際童裝城以外，幾無項目。

　　三大板塊齊發

　　石獅在城市建設中，目前開發形成三大房地產板塊，人氣從高到低分別為城東、城北、城南板塊。

　　近年來，石獅城市的骨架與張力，一直以東拓北擴為主要方向。相比之下，城東片區在成熟度方面，一直走在城北片區的前頭。受益于主要市政配套的帶動、環德輝廣場商圈的繁榮，城東片區向來都是高端住宅區的集聚地。從城東的房地產開發來看，城東是百德、建德的大本營，成型、在建的小區以百德、建德開發的為主，目前已形成濠江國際、濠江麗景、建德花園等高端住宅小區，在開發的有畔山云海、東城美居、康城美墅、百宏御璟天下等。不過，城北的開發商格局從2012年開始發生變化，隨著中駿、泰禾、陽光城先后進駐，正逐步打破城東開發商格局，這也是城東房地產開發格局發生的最大變化。

　　城北片區的人氣、配套雖然不如城東成熟，但是這兩年來，因為盤多量大，城北片區同樣吸引眾多置業者的目光。該區域成型的小區包括金丘花園城、佳豪城市花園、興進豪園等。在開發小區則包括興進豪園三期、信義華府、鼎盛駿景、世聯華府，這些樓盤多處于尾盤期。而即將入市的南洋國際，作為建德置業首次進入城北之作，成為目前城北最受關注的一大樓盤。

　　值得關注的是，城北的開發以成片式開發為主，在開發中五大樓盤緊密相鄰。而城東的開發則以分散式開發為主，各個樓盤聚集度較低。

　　城南服裝城板塊雖然人氣不如城東、城北，但因為近期世茂集團的入駐，使之不失為石獅人氣飆升最快的開發板塊之一。從2012年以來城南服裝城的推地來看，商業地產將是區域的主角。百德置業開發的匯峰廣場、匯升廣場是一個例子，世茂鈔坑城市綜合體也是一個例子。目前，城南服裝城板塊成型小區以鼎盛公元為代表，在售的華閩世貿商城、臺昱世貿中心基本處于尾盤期，未來更多的體量將集中于世茂城市綜合體、匯峰廣場、匯升廣場。

　　從單一開發形態

　　轉向多樣化

　　過去，石獅房地產開發，多是傳統住宅小區的開發，商業多為配套底商；或是純商業體的開發，如德輝廣場、獅城國際，并無綜合體概念的項目規劃。寫字樓、SOHO公寓市場更是出現空白。

　　從2012年開始，政府一系列推地的土地利用指標可以看出，石獅的房地產開發模式似乎出現逆轉。近兩年的推地，房地產開發在政府有意的引導下，將迸發出不一樣的味道，且規劃的起點都比較高，石獅房地產的開發形態已經從單一轉向多樣化，寫字樓開發、商業綜合體開發不斷出現。

　　2012年4月20日，石獅服裝城商圈2011S-18、2011S-17兩宗商服用地推出，為純商業地塊，現為百德置業開發的匯峰廣場、匯升廣場；2012年8月17日，石獅推出鎮中路兩幅商服用地，商服與住宅的計容建筑面積比例分別為70%、30%，現為中駿置業開發的中駿·商城；2013年1月11日，石獅推出2010-27-01號地塊，要求開發商建成集零售、餐飲、文化休閑、娛樂等于一體的大型城市商業綜合體，商業體集中商業建筑面積不少于9萬平方米，現為泰禾集團開發的石獅泰禾廣場；2013年4月19日，石獅推出靈秀鎮鈔坑改造片區五幅地塊，項目要求競得人在項目建成后，自持商業面積不得低于5萬平方米，并引入國際國內著名商業品牌。還應建設大型觀景摩天輪游樂設施、多功能天幕系統及反映石獅歷史文化的動態水墨畫。

　　對此，廈門聚賢莊房地產營銷代理有限公司石獅區域銷售總監柯少民表示，這是城市發展、提升城市品位的必然結果?！耙猿菛|引進的中駿·商城、泰禾廣場為例，這兩個項目更多是服務區域商業的。城東過去住宅開發已經非常成熟，人口密集度高，除了步行街商圈、德輝廣場商圈外，并無其他規模商圈，新商業體的出現進一步豐富區域商業，帶動區域商業繁華。而像世茂鈔坑城市綜合體的定位更高，它服務的不止是石獅，甚至要輻射周邊縣市，打造石獅城市名片，項目細到連摩天輪配套都作規劃，這便是一個證明?！睆B門世聯興業房地產顧問有限公司策劃師康偉同樣表示，現在石獅的房地產開發市場將越來越呈現多樣化的面貌。

　　本土開發商在立足精品住宅開發的同時，也開始積極開發商業地產。以百德·匯峰廣場為例，“匯峰廣場的出現填補了石獅服裝城周邊的寫字樓空白。石獅以服裝、輔料商業為主，登記的規模企業達到6000家，企業辦公面臨寫字樓的需求問題。政府在服裝城周邊規劃寫字樓，便是為豐富區域商業需求做準備?！卑俚隆R峰廣場營銷總監陳麗添介紹，房地產開發與城市發展相輔相成，匯峰廣場作為百德置業真正開發的首個純商業項目，更多是迎合城市發展需要。而龍喜華城作為百德置業和當代開發的綜合體項目，也是一個例子。

　　差異化競爭

　　成市場高地

　　外來上市房企紛紛涌入，這是近兩年大泉州地區項目開發建設一個突出的現象。究其原因，全力推進的城鎮化進程，讓三四線城市騰出發展空間(土地資源)，為資本市場注入新的發展動力，是這些上市房企加快布局二三線城市的一個重要原因。

　　對于開發商不斷進駐石獅，康偉表示，品牌上市房企的涌入，有可能刺激市場的競爭?！皬默F在來看，反應不明顯。但是從世聯華府5月份以來的人流量來看，似乎發生變化。客戶等待的心理出現了，不少客戶在觀望新盤?！?/p>

　　康偉補充，從石獅目前的市場來看，尤其是從多家上市房企集中進駐石獅的競爭形勢來看，未來2~3年，石獅樓市的放量將激增，競爭將放大?！?011年下半年開始至2012年上半年，晉江的樓市一度出現放量過大、導致銷售受阻的尷尬局面，大開發商同樣不能免于受影響。石獅會不會重復晉江一度出現的尷尬局面，還不好說?！?/p>

　　不過對于外來開發商的入駐，康偉也表示看好其對石獅樓市的帶動性。外來開發商將帶來大城市的開發理念，因為開發理念的不同，對產品的升級、城市配套和景觀功能的完善，都會帶來新的革新和沖擊，在帶來市場競爭的同時，帶給樓市的變化也是有目共睹的。

　　“現在，入駐石獅的僅是4家上市房企，但是對石獅市場充滿興趣的房企不在少數。石獅的拍地現場，包括廈門建發的身影也出現過?！倍κⅡE景營銷經理鐘石發表示，石獅市場是備受開發商看好的一個市場，但是隨著開發商的不斷進駐、房地產開發體量的釋放，競爭不可避免，未來的營銷將更多著眼于產品的細化研究，差異化競爭將成為市場高地。

　　更豐富置業選擇

　　≠更優惠置業價格

　　核心提示

　　石獅市場相對封閉，這為業內人士所公認。除了石獅本地人、晉南鄉鎮客戶、大泉州在石獅經商的客戶外，外來客戶較少置業石獅，但另一方面，這些客戶，特別是石獅本地人也較少置業石獅區域外的房產。

　　隨著品牌房企的入駐，石獅樓市將帶給它的忠實客戶更多更好的置業選擇。競爭壓力下，產品的細化、服務的提升成為必然，產品將越做越好。然而，競爭未必和價格成對立關系?！斑m合就買”這也是來自開發商們最忠誠的建議。

　　客戶忠誠度高

　　“近三年來，石獅樓市都保持著較為穩定的供需關系。從2010年開始，石獅每一年的商品住宅銷售面積在35萬~43萬平方米之間，而石獅一年的房源存量則在45萬平方米上下。從數據上可以看出，目前石獅樓市的供需比較良性，價格穩中有升?！睆B門聚賢莊房地產營銷代理有限公司石獅區域銷售總監柯少民表示，市場穩定，加上客戶的區域忠實度非常高，家庭購買能力強，這是很多開發商看好石獅市場的原因。“如福州陽光城以溢價率超過40%進駐石獅開發房產，這是對石獅市場極大的肯定?！?/p>

　　廈門世聯興業房地產顧問有限公司策劃師康偉也持類似觀點，石獅中心集中，區域商業、娛樂各項城市配套完善，石獅市場是一個相對封閉的房地產開發市場，吸附的客戶有限，主要客群為石獅本地人、晉南鄉鎮客戶、大泉州在石獅經商的客戶，“客戶以內生型為主，而這些內生的客戶被周邊縣市吸附的可能性很小。他們的事業、商業、娛樂消費都在石獅，置業更多選擇在石獅，選擇置業泉州市區、晉江的比例極小?！?/p>

　　競爭帶動

　　營銷服務提升

　　客戶忠實度高，房地產產品的貧乏一度成為大短板。隨著市場的開放，外來開發商的進駐，隨之而來的是更多全新產品設計理念的注入。中駿黃金海岸從2012年3月中旬海岸別墅樣板區開放到9月MINI公館樣板房公開，都不斷提升客戶對體驗的需求。

　　品牌開發商對市場客戶的刺激作用顯而易見，這也刺激本土開發商紛紛求變，未來市場將利好客戶。“實景體驗營銷，在泉州市區、晉江等地早已遍地開花，但是在石獅，卻仍不多見。世聯華府去年推出的實景體驗一推出，便受到很多客戶的推崇。現在競爭項目多，開發商在銷售時，也不斷引導客戶注意價值點，客戶認知更深入，買房越來越理性，置業要求只會越來越高。”康偉介紹，從2012年開始，多年來一直保持“低調“的石獅樓市，這兩年來在營銷策略上開始豐富起來。

　　客戶越來越理性，體驗式的活動營銷已漸趨主流，于市場雙方來說，這都會是一個促進雙贏的平臺。但是作為開發商，體驗式營銷不可少，提升房子的附加值將成為另一大議程。除了在產品品質上求精外，市場還要求開發商維護好新老客戶之間的關系。

　　“比如做好后期物業服務，為老業主舉行各種各樣的活動，對于客戶來說，是實實在在的受益，而對于開發商來說，有可能是實實在在的銷售?！笨律倜窠榻B，百德、建德置業開發的項目已經累計1萬多套房子，老客戶對開發商非常忠實，每個新項目中，1/5的客戶為老客戶，為客戶做好服務，讓客戶受益將是開發商的重要工作。

　　價格提升

　　應該是一種趨勢

　　據介紹，目前城東板塊的均價為8300~8500元/平方米，而熱銷的濠江國際二期樓王2011年推出之際，均價則一度高達9300元/平方米。城北板塊的均價則為7300~7500元/平方米，不過據透露，首次進入城北開發的建德置業，開發的南洋國際均價極有可能破8000元/平方米。而城南板塊新盤不多，均價尚未明朗。

　　“從市場現狀來看，保守估計，石獅房價破萬應該不會太遙遠?！?/p>

　　價格，始終是牽動置業者決策的弦。記者走訪多家房企，業內人士紛紛表示出一致的觀點?！皬慕谂牡氐那闆r來看，樓面價都是比較高的。陽光城地塊樓面價超過3000元/平方米，世茂鈔坑城市綜合體樓面價超過4000元/平方米，加上建安成本、財務成本等，銷售的成本價基本都要達到8000元/平方米，因此銷售價格達到9000元/平方米，甚至破萬都是一種趨勢，只是時間的問題?！?/p>

　　業內人士坦言，地價的抬升與品質的提升，勢必反映到最終的樓價上，當然多項目大體量的產品集中推出，競爭之下同樣會拉長銷售時間，不排除這會倒逼開發商在價位上做文章，然而，本土開發商畢竟不同于上市房企，資金壓力小，個別開發商甚至可能未涉及開發貸，價格合理的話，還是可以入市的?！艾F在，有些項目拿地早，土地成本低，率先開盤，價格大幅提升可能性不大。如果適合，置業者可選擇置業?！?/p>