張曙光、張弛:放棄管制樓市才能變成買方市場

　　在2013年1季度中，隨著“國五條”及其實施細則的出臺，房地產市場及其調控又成為一大熱門話題。英國《經濟學人》雜志最近稱中國的房地產調控是“貓鼠游戲”。我們應如何看“國五條”之下的房地產調控？

　　　樓市、土地市場、墓地都很火爆

　　首先，讓我們看看今年以來的房地產市場走勢。今年1月份，房價呈現有漲有跌的結構性上漲格局，2月份則不同，出現了普遍上漲的態勢。然而，3月份比2月份更甚，廣州新建商品住宅網簽同比增長50.7%，環比增長60.3%，均價16817元/平方米，同比暴漲34.9%。在趕末班車心態的激勵下，深圳二手房成交環比增加近4倍，為2006年以來第二高水平，價格也在上漲。4月1日，地產股普漲，盤中萬科、保利等個股最高漲幅接近4%。

　　一般商品房火爆，“小產權房”更火。有的欄排還沒拆掉，樓已賣完。深圳去年底每平方米4000元，春節后銷售看好，漲到5500元，到3月8日有的漲到7000元。而附近的商品房都在2萬元以上。小產權房的價格只有商品房的1/3，還可以分期付款，火是有道理的。

　　在樓市上漲的同時，土地市場也很火爆。北京、上海均出現了高溢價的土地成交。4月10日，浦東發展集團以37.75億元拿下浦東唐鎮新市鎮12萬平方米的住宅地塊，溢價率65.43%，樓面價1.82萬元/平方米，創今年以來上海單價總價最高紀錄。4月11日，北京通州臺湖地塊公布招標結果，福州泰禾房地產開發有限公司以19.3億元的最高報價中標，溢價率為112%，樓面價1.18萬元/平方米?？梢?，“國五條”及其實施細則落地后，土地市場和新樓市場仍然很火爆，二手房市場近日有所跌落。

　　在房地產價格上漲的同時，墓地價格也在上漲，甚至直追市場樓價。北京、上海沒有萬元以下的墓地，北京成交量較大的墓地單價通常在五六萬元，位置好、面積大的墓地10多萬、上百萬的也不鮮見。深圳福地永安園A區27-29號墓地，從2010年的18.8萬元上漲到今年的25.3萬元，4年漲了6.5萬元。

　　　調控效果不佳的原因

　　房地產調控的效果不佳，甚至越調越漲，越控越高。具體原因多種多樣，根源也不難發現。

　　首先，房地產市場的基本格局和態勢是“賣方市場”，而且是一個被扭曲了的“賣方市場”。對于賣方市場，中國人并不陌生，在計劃經濟條件下，政府管制，商品短缺，供不應求，排隊、票證、黑市，無所不用其極。結果是越管制越嚴重，而且短缺和過剩并存，造成極大浪費。但那時沒有市場，計劃價格不變，只能從短缺加劇上反映出來。今天的房地產市場也是如此，不同的是有了市場，但政府還想管住價格，于是出現了越調控價格越高的情況；同時也出現了不少“鬼城”，白天鮮見人，晚上少見燈。鄂爾多斯是有名的“鬼城”，但“空城鬼域”不止鄂爾多斯一處，常州新城區、河南鶴壁新城、湖北十堰等，從南到北、從沿海到內地，從一線城市到小縣城，許多新區新城都或多或少地贏得了“空城鬼域”的名頭。改革開放以來，商品市場的“賣方市場”是如何變成“買方市場”的，大家也清楚。是靠放開市場，鼓勵競爭，發展生產解決的。房地產市場也得走這條路。

　　其次，用限購、限價的辦法進行調控是不對的，這一點是清楚的。它與當年的票證是一樣的。這不是宏觀調控，而是政府管制。但管制從來都是管不住的。為什么出現了陜西的房姐、廣東的房叔，一個人有十幾套、甚至幾十套住房。你不是限制外地人購房嗎？“我有兩戶口，一個外地的，一個北京的”，“我有兩個身份證，一個用于當官，一個用于經商”，房姐不是有好幾個戶口簿嗎？戶籍管制的作用在哪里？“房多多”和“戶多多”一樣的管不住。難道學區房的高房價與戶籍制度沒有關系嗎？當然還有教育資源配置不合理的問題。與其管制不住，還不如早點取消管制，放開市場，加強管理，事實上，戶籍制度早就應該進歷史博物館了，不過，我們還把它當作寶貝。用差別利率和稅收來進行調控是對的，應當堅持，認真實施。3月28日，國務院辦公廳發布關于實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分式的通知提出明年要實施不動產統一登記制度。這是征收房地稅的基礎和前提，應當做好。不過，有些政策的實施可能與政策設計者的初衷相反。就以20%的個稅來說，引起趕末班車的反彈和市場的波動暫且不論，能不能抑制房價還是個問題。因為，20%的個稅不一定是售賣者交納，很多是加在了購買者的頭上。這樣，房價是跌了還漲了，還不清楚嗎？

　　再次，從各地“國五條”實施細則的博弈來看，能否落實還是個問題。根源還在于其中的利益太大，不從根本上解決，只憑國務院的命令起不了多大作用。據福布斯中文雜志和中文網總編輯周健工綜合國家統計局和財政部的數據估計，2012年，房地產銷售額6.4萬億元，交納契稅2874億元，房產稅1372億元，營業稅4051億元，土地增值稅2719億元，交稅合計1.1萬億元。銀行房貸余額12萬億元，利息8400億元，土地出讓收入28517億元，政府和銀行從房地產獲得的收入47917億元，占6.4萬億元的75%。這一估計有一個缺點，土地出讓收入必須扣除征地成本，假定政府可以得到的部分占40%-60%，即11407億-17110億元，那么，政府和銀行從房地產獲得的收入為30807億-36510億元，占6.4萬億的48%-57%，其中政府占35%-44%?？梢姡胤秸畬碜苑康禺a行業的收入高度依賴則是不爭的事實。這么大的利益，地方政府決不會自動放棄，政策調控的效果必然大打折扣，正如有的人說，“國五條”只是給房地產按了個“暫停鍵”。

　　　歷史回顧：調控需要有新思維

　　1998年，中國開始放開房地產市場，2002年即著手調控房價，10年過去了，可以說是10年調控，10年上漲，調控的措施越嚴厲，房價上漲得越厲害。房地產市場調控已經陷入了一個怪圈。

　　◎ 2002年，政府出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，叫停沿用多年的土地協議出讓方式，從此開始了“新一輪土地革命”，房地產價格進入了快速上升通道。

　　◎ 2004年，政府出臺了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，規定限時兩年開發，否則土地無償收回，暫不批地，即所謂“8·31大限”。大限解除后出現了新一輪房價上漲。

　　◎ 2005年，政府出臺《關于切實穩定住房價格的通知》，即所謂“國八條”。開始啟用利率和營業稅進行調控，再加上密集出臺的一系列政策法規，樓市成交低迷，觀望氣氛濃厚，隨之出現反彈。

　　◎ 2006年，出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，即《國六條》，《關于住房轉讓所得征個人所得稅有關問題通知》，限定90平方米以下戶型占70%，個人房貸首付比例不得低于3成，營業稅免稅時限由2年延長至5年。政策落實不盡如人意。

　　◎ 2007年，出臺《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，限外令、限購二套房出臺，再加上加息，前熱后冷，熱得發狂，冷得發抖。

　　◎ 2008年，為了“保八”，降息，利率7折，稅收減免，同時出臺《國務院關于促進節約集約用地的通知》，促進房地產發展。

　　◎ 2009年房價大漲，“地王”頻現，12月27日，溫家寶接受新華社專訪，提出抑制房價過快上漲的四項政策。

　　◎ 2010年1月10日，國務院辦公廳發出(2010)4號文，被稱為“國十一條”，要求抑制房地產市場過熱。兩會過后，京滬深等地房價不跌反漲，出現加速上漲之勢。4月17日，國務院下發國發(2010)10號文，即“國十條”，出臺更嚴格的差別化信貸政策，人稱“歷史上最嚴厲的調控政策”。但調控變成“空調”，該年12月全國70個大中城市房價上漲6.4%，最搶眼的是土地市場，全年土地成交總價款2.7萬億元，同比增長70.4%。

　　從以上分析可以看出，房地產調控的失敗就在于就房地產論房地產，頭疼醫頭，腳疼醫腳，甚至頭疼醫腳。問題雖然表現在房地產上，但根子卻在體制上，調控政策有的選擇和使用不當，有的并未針對問題的要害，執行起來步調也不一致。往往是按下葫蘆起來瓢，不會解決問題，只能一而再、再而三地進行調控。看來，房地產調控需要有新思維。