社科院報告:住房供求已失衡 房價或全面失控

　　 央地博弈，房地產企業夾縫求生

　　 從近日公布的2012年報表看，房地產行業108家A股房地產上市公司共實現營業收入5492.28億元(+29%)，實現歸屬上市公司股東凈利潤702.16億元(+19%)，行業ROE14.1%(+0.6%)。13年Q1房地產行業實現營業收入914.50億元(+40%)，歸屬上市公司股東凈利潤114.72億元(+44%)，行業ROE2.2%(+0.4%)。

　　 中投證券李少明認為，從2012年及2013年1季度的財務數據來看,行業最壞時期已過,處于恢復性發展中。由于近期房價持續上漲,政策壓力大,地方政府依賴預售證價格監管控制房價,受此影響開發商延遲推盤,成交短期內或將小幅下滑。但中長期來看,全國性及開發普通住房優質開發商受調控影響小,行業集中度顯著提升。

　　 “因為地方財政支出的壓力，使得地方政府設法出讓更多的土地，從土地出讓金中獲得財政來源，如果房價下跌，出讓土地就不會太順利，會造成地價下跌?！卑匚南蚕颉吨袊髽I報》記者表示，“所以地方政府在打壓房價方面是沒有積極性的，最多就是讓價格保持合理范疇，不要暴漲，也不要暴跌?！?/p>

　　 業內普遍認為由于央地博弈的原因，市場化相對成熟的房地產行業正可以在夾縫中求生存。“目前這些計劃性措施，實際上反而起到了讓房地產開發商賣出更高價格的作用。”王路認為，“正是十年調控的結果，而這種方式明顯違背市場規則，為開發商們提供出供求失衡的漲價理由?！?/p>

　　 “現在看來，政府控制的目標，只是希望房價不要過快地上漲，只能做到這一點。如果讓房價下跌，對于中國經濟來講，將是災難性的，這是政府不愿意看到的，也是各方都不愿意看到的?！卑匚南舱J為，“從目前各大地產商入市拿地的態勢看，現在又恢復了相對的活躍，說明市場目前已經把‘國五條’的利空已經消化了?！?/p>

　　 據介紹，目前拿地一線城市仍是房企爭奪焦點，而二三線城市則更多面臨去庫存壓力。

　　 而劉芮東向《中國企業報》記者介紹，地產商拿地總體觀望的狀態，個別城市熱情高，總體上二三線城市庫存量還沒有消化完。他認為，二三線雖然有小城鎮政策的刺激，都在做小城鎮建設的模式探索，但其實因為土地財政問題，地方政府早已經開始了小城鎮建設試點，已經有了一定的經驗，房地產企業之所以在這些地區沒有瘋狂拿地，是已經拿了很多地，大量土地在消化過程中。

　　 劉芮東同時向記者透露，美林香港正在北京全面布局。

　　 一直專注于赤峰這個三四線城市房地產開發的中瑞恒基(北京)投資控股有限公司執行副總裁崔振凱接受《中國企業報》記者專訪時介紹，調控對于他們企業影響不大。

　　 據崔振凱介紹，因為赤峰沒有像其他城市那樣在前幾年大量釋放土地，因此，當地房企去庫存壓力也不大，“調控肯定有影響，政府調控是打壓房地產投資，不是打壓剛性需求，房地產有居住的屬性，也有投資的屬性，原來老百姓買房，有投資愿望，現在把投資屬性放大了，所以調控是打壓投資屬性。但現在我們的房子都是滿足剛性需求的?！?/p>

　　 崔振凱也同時認識到，房地產行業面臨洗牌，將來房地產門檻相對會提高，對于產品研發能力、整合各種資源的能力、資金的運作能力、品牌影響力都將有一定要求，“房地產行業肯定會由客戶被動接受產品轉向如定單式地產的趨勢，像歐美國家一樣?！?/p>

　　 與此同時，另一個趨勢是，房地產企業一直在試水多元化發展方向，越來越多的房企紛紛高舉產業地產大旗，轉戰經濟潛力較好的二三線城市。中原地產數據顯示，最近一個月內，包括永泰、首創、華遠、萬科等在內的十多家公司紛紛宣布進軍商業地產。

　　 “旅游地產、養老地產、商業地產、休閑地產……地產不得不與產業結合了！”皇家驛棧酒店董事長劉少軍感慨。

　　 業內人士認為，房地產市場不斷細分是這個市場逐漸走向成熟的一種標志，產業的細分化是必然趨勢。