社科院報告:住房供求已失衡 房價或全面失控

　　 根據國家統計局統計，2013年3月，全國70個大中城市中有68個城市房價出現環比上漲。近日，中國社科院財經戰略研究院公布的報告指出，房地產市場再次出現全面反彈，表明住宅市場重調控、輕改革的思路需要做出全面調整。

　　 報告警告稱，住房供求已經失衡，房價面臨全面失控，如果不及時推進改革，那么市場還將出現大起大落。只有在堅持調控不放松的同時，加速推進房地產市場制度的綜合改革，才有可能走出“屢高屢調”的歷史怪圈，實現房地產市場與國民經濟的良性協調發展。

　　 然而，《中國企業報》記者在對多家房地產企業的采訪中了解到，業內普遍認為，在目前的商品房市場調控政策方面犯了方向性的錯誤，用錯誤的計劃性調控手段對待相對市場化的房地產商品住宅交易市場，只能造成失調，根本不可能實現調控目標。

　　 方向反了，

　　 調控面臨“空調”尷尬

　　 進入5月，多個城市“國五條”細則陸續滿月。最新數據顯示，當前主要城市樓市成交量開始下行，但房價仍呈上漲之勢。

　　 5月2日，中指院發布4月份房地產市場“百城價格指數”。數據顯示，百城住宅平均價格自2012年6月以來連續第11個月環比上漲，漲幅縮小0.06個百分點；同比則是連續第5個月上漲，漲幅擴大至5.34%。來自中指院數據顯示，4月份全國百城住宅平均價格為10098元/平方米，環比3月上漲1.00%。其中76個城市環比上漲，24個城市環比下跌。此外，本月價格環比下跌的城市個數增加8個，環比上漲的城市則比上月減少8個，其中漲幅在1%(含1%)以上的有40個，較上月減少11個。

　　 從嚴厲的程度上，可以看出此次政府調控的決心，然而，為什么結果仍然是房價不降反升呢？

　　 “又成‘空調’?！弊窟_集團副總裁、大中華購物中心聯盟主席助理柏文喜在接受《中國企業報》記者采訪時只回復了簡單的四個字。“‘國五條’經過差不多兩個月市場的適應期，現在負面影響已經被市場逐步消化，市場已經進入了原有的理性，從結果看，總體的房價，仍然在持續上漲勢頭，經過一段時間的遲疑，又恢復了緩慢上漲的勢頭。”

　　 在分析房價上漲的原因時，柏文喜認為主要是三個因素，第一，地方政府財政壓力的倒逼，讓其以各種方式消解了“國五條”對房價的壓力。從結果看，目前只有北京市一個城市在執行20%的交易稅規定，其他城市都以各種方式進行了規避。第二，從長期因素來看，決定房價因素主要還是供求問題。他認為，中國基本實現了一個家庭有一套住宅居住的狀態，但房產持有不均衡，經常是有房子的人持有兩套到三套以上，沒房子的人、剛需一族仍然是規模巨大，而且城鎮化的趨勢讓剛需一族保持了比較堅定的市場基礎，在相當長的一個時間段內，因為人口向城市集中，尤其是向大中城市集中，還是讓剛性需求有較大的市場，另外，改善性的需求也有較大的市場。第三，中國房價還受國際因素的影響。房價受中國貨幣發行量的影響，中國的貨幣發行量又受制于西方主要貨幣發行量的影響，在西方量化寬松貨幣政策的情況下，人民幣要保持資金不外流，也被迫采取相應的量化寬松的政策，這樣會導致大量的人民幣釋放出來，進入貨幣市場，引起資產價格上漲。房產作為中國人持有的財富里面最主要的價值形式，在貨幣超發的情況下，價格當然不會下降，而且還會上漲。

　　 美林國際(香港)有限公司執行董事劉芮東在接受《中國企業報》記者采訪時也同樣提到了“空調”說，“從現在情況看，房價還會漲，新的‘國五條’，如果能強硬實施堅持好長一段時間的落實，還要有各地政府堅定的落實，肯定能起到抑制房價的作用，關鍵是，地方政府的態度?！眲④菛|認為，從總體來看，調控是沒有打在房地產的“七寸”上，只靠行政上的對策與方法，肯定會造成“屢調屢高、屢高屢調”的現狀。

　　 中國旅游地產服務集團副總經理王路在接受《中國企業報》記者采訪時，則用了調侃方式婉轉地提醒政府一直在商品房市場調控方面犯了方向性的錯誤，“目前這些計劃性措施，實際上反而起到了讓房地產開發商賣出更高價格的作用?！彼J為，是政府用錯誤的計劃性調控手段對待相對市場化的房地產商品住宅交易市場，但在關鍵的土地供應市場上沒有限價，土地供應規模也沒有放開，生產成本不斷上升，再加上銷售價格人為限底，銀根又持續緊縮，反而加劇了供應短缺，限價變成了剛性漲價。

　　 剛剛過去的4月，CRIC監測的十大重點城市中，除了杭州和武漢的成交面積環比出現10%以內的小幅增長，其余8個城市環比全線下跌，平均跌幅達3成以上。其中下跌幅度最高的四位為廣州、成都、北京和上海，跌幅依次為61.06%、55.89%、47.52%和40.64%?？梢?，在經歷了3月趕末班車式的集中釋放后，十大重點城市的交易量在4月出現了一波明顯的集體回落。CRIC認為，這種回落是市場在3月爆發式的增長以后一個正常的回調，而不是像外界想象中新政見效的產物。數據顯示，十大重點城市中除了北京、廣州和成都3個城市外，其余7個城市4月的交易量均高于該城市2012年的年均水平。

　　 CRIC研究中心認為，本輪以“國五條”為標準的調控正面臨失效的尷尬。