住宅成交暴跌難阻土地市場火爆

　　5月以來，多地進入推地高峰。在各地“國五條”新政滿月的背景下，卻出現各地住宅成交量攔腰下挫，土地市場異常火熱的現象。《經濟參考報》記者采訪的專家表示，一方面是地方土地供給不足造成土地供不應求，另一方面是房企對后市看好，促其激進拿地。因此，應加大對地方相關負責人問責力度，確保加大住宅用地的有效供應。

　　火熱

　　“地王”頻出

　　6日下午，廣州公開舉行的一場土地拍賣中，一塊占地面積75385平方米、建筑面積139766平方米的居住用地，經過近200輪競拍，被佳兆業地產以總價18.67億元、配建66800平方米保障房競得，樓面價(摒除保障房部分)高達2.56萬元/平方米，成為廣州住宅單價新“地王”。而此地塊是調控后廣州推出的首幅住宅用地，更引得人們關注。

　　據了解，此次佳兆業、合景泰富、中海地產、金地集團等15家開發商對該地塊競逐，其出讓起始價為12.6億元，而第一個舉牌的開發商就直接叫價14.6億元，在達到18.67億元保密最高限價后，進入保障房競配階段。最終，經過近200輪舉牌，佳兆業擊敗中海。

　　而保障房最終配建面積高達66800平方米，幾乎占可建設總面積的一半。由此算來樓面價高達2 .56萬元/平方米，而其周邊區域的現售價格僅在2萬元/平方米左右。

　　與此同時，此前4月10日，上海、北京也同日出現高溢價地塊。上海地區一地塊經過336輪激烈競價后，最終以65%的溢價率，以18199元/平方米樓面價，37.75億元總價成為2013年上海單價、總價雙料“地王”。北京通州臺湖地塊以112%溢價率被福州泰禾房地產開發有限公司摘得，而1.18萬元每平方米的樓面價也接近該地塊附近區域1.4萬元每平方米的平均售價。

　　上海易居房地產研究院報告顯示，一線城市4月土地成交建筑面積為581萬平方米，環比增長46.7%，同比增長75.9%;成交均價為4093元/平方米，環比增長22.7%，同比增長96%。

　　易居研究員表示，4月一線城市土地成交量較上月有所上升，成交價格也反彈向上，延續今年以來價格整體上行的態勢。一線城市土地成交量的回升，特別是地塊溢價率的不斷走高，都進一步帶動了土地價格整體水平的提升。

　　的確，土地市場火熱不再只是一線城市，此前5月3日，長沙市成功出讓5宗地塊，其中位于長沙金融生態區的011地塊，經過40余輪競價，由湖南富興集團下屬子公司長沙市金地房地產開發有限公司以35.79億元競得，溢價率達44.3%。而35.79億的價格也成為長沙地區2013年總價“地王”。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，最近房地產調控政策頻出，但均為控制房價與需求，而對土地方面卻沒有過多要求。另外，部分企業認為最近政策已經到“最嚴厲”水平，由此判斷利空出盡，因而拿地態度積極。

　　顧云昌同時表示，2012年住房市場的火熱使眾多房企資金鏈好轉，企業拿地底氣較足，另一方面，一線城市的土地儲備捉襟見肘，也促使企業紛紛出手補足庫存。CRIC監測數據顯示，4月全國重點53個城市土地成交建面共計3810.08萬平方米，同比增長3%。而15個重點企業通過招拍掛拿地總建面共計693.59萬平方米，同比提升205%。

　　飆升

　　土地出讓金大增

　　土地市場的火熱也一改地方政府資金之勢，為地方政府帶來了數量不菲的土地出讓金。

　　偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，2013年4月306個城市土地交易2153宗，土地出讓金額1343億元，與去年同期相比上漲11.1%。其中，一線城市4月共交易地塊73宗，土地出讓金高達212億元，比去年同期上漲208%，環比3月上漲67%。一線城市中，4月上海土地市場表現尤其搶眼，2013年4月上海土地交易55宗，土地出讓金143億元，創2013年以來的新高。

　　而4月只是延續一季度的熱度。2013年第一季度，306個城市土地交易7929宗，土地出讓金5939億元，與去年同期相比上漲84%。一線城市土地出讓金收入達912億元，同比增長287.1%。

　　一線城市中，北京前4個月土地出讓金已經達到了547.7463億元，遠高于2012年同期的134.8974億元，同比漲幅高達306%。上海方面，一季度上海市土地出讓總收入為入185.77億元，同比增172.44%；4月土地出讓金更是高達143億元，創2013年新高。

　　廣州方面，廣州前4個月土地出讓金在300億元左右，而其2012年全市土地出讓總額為402億元。因此，而從前四個月的土地出讓情況來看，已超過了去年廣州全年出讓所得的七成，一些業內人士認為，加上5月國際金融城用地的推出，廣州預計上半年就有可能接近甚至超過去年全年的土地出讓總額。

　　與此同時，杭州前三個月土地出讓收入也已接近2012年全年的一半。據杭州市國土資源局發布的土地成交公告統計，杭州主城區一季度已出讓土地30宗，成交金額201億元，同比增長383%，接近去年全年成交額一半，創近五年來同期最高值。

　　“每次新政出臺之后，樓市必將迎來短暫的調整期，而恰在此時多數房企會選擇逆勢拿地，蓄勢待發?！眰I我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，土地市場延后住房市場半年，因此，在上漲勢頭下，各地還將一輪土地供應高峰。

　　廣州市國土房管局在6日完成3地塊出讓后，7日便正式發布5宗土地的出讓預公告。上海也預計5月將供應21宗土地，起始價超117億元，預計土地出讓收入將連續3個月超過百億元。

　　杭州也宣布5月將推出26宗土地，總出讓面積達123.83公頃，創下今年以來的推地量新高。此前，四月中旬，杭州市國土資源局公布了新一批預出讓地塊，總計共45宗，預公告土地面積為1941畝，可建面積接近372萬平方米。

　　對策

　　應增加住宅用地有效供應

　　值得注意的是，與5月廣州、長沙出現“地王”同時拍出的非住宅用地則均為底價或接近底價成交。

　　“住宅地塊頻出‘地王’或高溢價主要原因便是有效供應不足?！鳖櫾撇J為，在沒有長效機制解決的背景下，只是一味限制房價或購房需求，而不在最基本的土地有效供應做文章，效果有限。

　　“雖然中央層面要求加大土地供應力度，但從計劃供地來看，2013計劃供地15.08萬公頃，2012年計劃供地15.93萬公頃，2011年計劃供地的21萬公頃，官方已連續年調減年度全國住房用地供地計劃。此外，在土地供應結構方面，住宅有效用地供應更是年年減少?！鳖櫾撇f。

　　方圓地產首席市場分析師鄧浩志也表示，廣州6日出讓中住宅用地成交火熱與商業用地低價出讓正是表明，一線城市住宅用地仍供不應求，而商業用地供應相對寬松。

　　除供應減少外，房企對后市看好，也是造成土地市場火熱的重要原因。“羊毛出在羊身上，能以甚至高于現房賣價的樓面價購買，當然是對后期市場看好，認為仍會漲?！鳖櫾撇f。

　　事實上，廣州自2011年起開始實施“限地價、競配建”模式，但由于市場低迷，整個2011年，并未取得一例成功案例。直到2012年4月，廣州首次以競配建的方式拍出一塊總價5.26億元和配建130套公租房的住宅用地。而此次白云路地塊配建套數更是漲至1300套。

　　因此，在顧云昌看來，限購等措施只能是暫時之計，增加供應量是解決現階段問題的根本所在。“可以加大對地方相關負責人問責力度，確保有效供應能真正落到實處。如果根本原因不解決，只在房價上打轉，會有問題的。”

　　另外，地方政府應增加熱門地塊供應量以避免在調控階段出現高價地擾亂預期，同時提前告知競價企業地塊供應情況，避免搶拍。

　　此外，CRIC研究中心分析師楊晨青認為，在“國五條”剛實施就出現地王，對房地產行業壓力相對較大。由于各地“國五條”執行相對消極，再加上在這個關鍵節點再現地王，在市場與輿論壓力下，或引起新一輪調控。