土地增值稅漏洞推高房價 專家稱房企應回應

　　 土地增值稅“漏洞”推高了房價？

　　 日前，律師李勁松對29家上市的房企提出質疑，稱包括萬科、SOHO在內知名的公司大量拖欠應該上繳的土地增值稅金，總金額至少高達640億元。那么29家上市房企是否拖欠了640億元的土地增值稅？國家稅收、土地增值收益如何進行嚴格的征收管理？足額征收土地增值稅金會對開發商資金鏈和房價起到怎樣的變化？央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員馬光遠[微博]、劉戈共同評論。

　　 29家上市房企被懷疑拖欠640億元土地增值稅，為什么會有業內人士稱其拖欠原因很復雜？這筆稅款應交未交的時限界定是否存在漏洞？土地增值稅對樓市和房價的影響究竟有多大？

　　 29家放企被疑拖欠，640億土地增值稅的新聞，時下足夠吸引眼球。一位名叫李勁松的律師，這幾天對包括萬科、SOHO在內的企業年報進行了研究，在2012年年報數據中，有一項為應交未交土地增值稅。按照李勁松的說法，記者在SOHO中國和雅居樂2012年年報中看到，應付土地增值稅64億元和83億元的數字。據他計算，這筆房地產公司從購房人手中收上來，應交給相關稅務機關的費用29家房企應交總數為640億元。其中，SOHO中國為64億元，萬科為58億元，雅居樂為83億元，富力地產為58億元，華遠地產5億元。李勁松認為，眾多房地產公司拖欠640億元土地增值稅的做法，對房價是有影響的。

　　 李勁松(律師)：說實話，我是看不慣有些房地產開發商得到便宜還賣乖。明明是他們自己沒有依法履行他們的法律義務，因為這些土地增值稅不是從他們自己私人口袋里拿的錢來繳稅，而是說房子賣出去的時候，他已經從購房的消費者手里把錢收上來了。他們客觀的是把消費者已經給了他們的這筆稅金囤下來，要么是清債，要么是占用。實際上就是說對房價是有直接的影響的。

　　 丁蕓(首都經貿大學財稅學院教授)：一個是預交，你的項目開始預售的時候預交。原來是按照百分之一，現在是是按照百分之三。然后等到項目完全以后，才清交。等于說，就是項目結束以后匯算清交。要把土地增值稅清算，我只能說土地增值稅先預交，然后項目具備一定條件了，比如說銷售達到多少以后，再進行統增清算。

　　 房價一直是大家關心的話題，這里是深圳房博會的現場。盡管舉辦規模和現場觀眾都不如往年，但房價卻依然堅挺。

　　 購房者：那不能不買啊，房子肯定要住的。該出手時就出手吧。

　　 購房者：現在只有北京才真正的征(收)了20%的(房產)稅，其實這個房價現在是壓不住的。

　　 劉戈：房企應嚴肅認真地回應質疑

　　 (《央視財經評論》評論員)

　　 不管它成立不成立，首先我看到一些房地產公司的品牌經理，比如說華遠的這位女士，她的這種態度我覺得就是不正確的，你不能質疑人家是不是有資格來質疑你，你應該說我到底有沒有問題，那么把這件事到底是怎么回事告訴大家，這是大家所關心的，因為它是一個非常重要的問題?，F在有人提出來了，可能他提的過程當中，有某些詞匯用的不那么準確，但是它是一個重要的問題，房地產開發公司應該嚴肅認真地來回答這個問題。

　　 其實這個問題不是第一次提出來的，在2009年初的時候，2008年的年報里，萬科第一個使用了這樣的一個記題，就是應交未交的這樣的一個項目，就提出來了36億，當時有一位叫郭偉的稅務師，我看到他在2009年的博客里寫到，但是他當時提出這個問題是因為另外一個原因，他是說這樣是不是損害了2007年、2008年買萬科股票的這些股民的利益？同樣的問題，為什么萬科會頭一個做這件事情，是因為在2007年，國家稅務總局就出了一個187號文。在這個文件里面要求各地進行清算，所以萬科作為上市公司要把這個賬做得很規范，這一部分雖然我現在還沒有清算，但是我把這個錢提出來先放在這兒，如果稅務機關哪一天要來清算的時候，我把這筆錢給你。

　　 馬光遠：土地增值稅里存在著極大的黑洞

　　 (《央視財經評論》評論員)

　　 我覺得無所謂炒作，這個事情事實上由來已久。而且多年以來，如果大家對中國土地稅，增值稅的政策比較了解的話，在土地增值稅問題上，你會發現每一次房地產調控到緊要時刻，國家的政策里總要強調，我們一定要加強對土地增值稅的匯算之清繳工作。這說明這么多年以來，事實上在土地增值稅問題上，不僅僅存在著李勁松所講的該交未交的稅。李勁松提出有600多個億，我想這點在會計上來講，可能比如說有些是預交的。但是按照這個政策，可能應該明年交，也不見得就是賴帳。但最起碼說明一個什么問題？這么多年，我們發現在整個土地增值稅里存在著極大的黑洞。

　　 為什么說是一個黑洞呢？因為我們在整個的土地增值稅里，我們規定說只要開發商的利潤突破20%，我們就要對這個增值額進行征稅。這個稅率按照你的增值的大小，我們分成30%到60%的稅率。但事實上，我們的預征額只有多少？只有1%。1%的預征額，意味著你最后真的進行匯算清繳的話，這個差距會相當大。所以前面有預征，但是預征完了已經，要保證這個稅收要真的進國庫的話，還要進行什么呢？匯算清繳，最后要算一個總賬，但是事實上我們的很多地方只有1%，只有第一步，沒有第二步。

　　 顧云昌：好多的項目都只是預征預交了

　　 (中國房地產及住宅研究會副會長《央視財經評論》特約評論員)

　　 土地增值稅問題，你房價賣的越高，那么可能土地增值稅你交的越多，也就是稅率越高。但是清算有這么個過程，就是說因為我們不可能項目馬上就清算。所以進行土地增值稅清算以后，好多的項目都沒有清算，只是預征預交了。那么我相信上市公司都可能預征了，但是最后由于稅務部門或者是跟企業配合問題，可能還沒來得及清算。但是一般的上市公司都有備案，就是說有一定的備份的。就是說實際上他把這些土地增值稅，可能要交的錢會扣足的。

　　 劉戈：大量屬于全民的資產實際上流失了

　　 (《央視財經評論》評論員)

　　 其實這個稅本來是應該讓開發商，刨去他所有的成本以后，土地增值的那一部分他交稅。但是現在，由于各地執行這樣一種更簡便的方式，就說預交，你預交1%，或者預交個2%。那么后邊實際上沒有進行清算。所以我建議李律師可以到各地的稅務機關去查一查，到底這些房地產公司到底有沒有過清算？到底是不是把這一部分應該該交的稅交上來？因為在2006年的187號文件里面，明確的規定有兩個條件達到了以后要進行清算，一個是銷售達到85%以上，另外一個是預售證拿到三年，這兩個條件只有符合一個條件，那么就應該進行清算。尤其是在這些房地產漲價漲得非常厲害的城市，那么大量的本來應該屬于全民的資產，實際上是流失了。

　　 馬光遠：土地增值稅對土地市場和房產市場有重要影響

　　 (《央視財經評論》評論員)

　　 為什么說土地增值稅本身對土地市場、房產市場有很重要的影響？因為開發商的利潤越高，意味著你交的稅越多。所以我們說稅率是從30%到60%的，你賺得越多，你交的稅越多。而且這個交的稅是在你銷售以前就應該交的，那么這意味著對消費者來講，轉嫁的可能性很小。那么開發商在定價的時候，他考慮如果賺得多的話，交的稅就多，那么這樣對房子來講，賣的時候，他就要確立一個合理的價格。

　　 第二，對于土地來講，你如果炒地皮，你如果得的錢越多，你交的稅也是越多的，那么這樣無形中對整個房價就抑制多多。但是如果我們僅僅按照1%來征收的話，那么意味著開發商無論取得什么樣的利潤，他交的稅都是一樣的，那就沒有抑制作用。所以這么多年以來，比如說過去五年，中國的房地產行業的利潤高達30%以上，那么按照30%去弄的話。比如說2012年，全國的房地產銷售額是6萬多億，6萬多億按照30%的利潤去弄的話，這個土地增值稅是相當高的。但如果你今天按照1%繼續征收的話，就沒有多少，所以土地增值稅是房地產里邊最重大的一塊，但現在這個武功，我覺得基本上被廢了。

　　 劉戈：征收土地增值稅會影響市場預期

　　 (《央視財經評論》評論員)

　　 現在實際的效果相當于在營業稅里加了一到兩個百分點，也就是說不同的稅制設置，實際上它想達到的功能是不一樣的。本來這樣的一個稅制設置，它想炒地皮，一直在地價上面的收益，那么如果現在你變成了一個營業稅，再加上一個百分點，就起不到這樣的作用。本來現在如果有了土地增值稅，那么最后你掙的錢不多，因為到最后，增值的這部分錢大部分用來交稅了，所以你可能沒有這樣的一個動力，而現在沒有，這個稅已經預交了，那么之后可能在房子、地價上漲的時候，我不一定著急地去把我的房子賣掉，我可以捂盤，那么這樣它就會影響市場的供應量，那么最后也會影響市場的預期，最后對房價產生影響。

　　 2007年1月16號，稅務總局187號文件公布的時候，第二天股市所有房地產上市企業平均下跌了9%。也就是說市場對于這樣的一個稅制要是真的執行了以后，它的解讀是正確的，而且影響是非常大的。到最后大家一看，原來是虛晃一槍。因為地方政府相對而言，如下房價漲的比較快的地方，就是說當一些房地產企業有更多的利潤留在他這個地方的時候，那么他可以讓這個行業有快速的繁榮發展，而對于那些缺這個稅源的地方來說，相對而言，他先預收上一部分錢，趕緊能夠讓他來花，所以對于不同地方的政府來說，心態是不一樣的。

　　 馬光遠：征收土地增值稅首先影響的是地方政府的利益

　　 (《央視財經評論》評論員)

　　 有些項目是這樣的，就是因為執法的時候，我們僅僅執了一步，執法執到一半以后，最后成一個半拉子工程以后，別人就知道你不會有第二步。也就是說警察在抓小偷的話，僅僅喊了一聲，再沒有跟上去，那么對小偷來講，他就不會跑。所以現在我們看到，很多匯算清繳的時候，很多項目完了以后，要么項目沒了，有些關門兒了，有些項目完了之后，人家人間蒸發了。你根本不會去匯算清繳，所以李勁松發現了。這個數字現在大家講，這是一個大窟窿。事實上這僅僅是一個小窟窿，大窟窿在什么地方？大窟窿就在于你沒有去做第二步，造成的這么大的稅收沒有上交，有多少錢？我們可以簡單算一下一個大體的數字。比如說去年是六萬四億的銷售額，那么房地產行業的利潤差不多仍然在30%左右。按照我們現在這種要進行匯算清繳的話，按這30%到60%的稅率去計算，簡單講一句話，增值稅的總體稅額應該到4000億到5000億。但是實際上如果按照2%，就是現在我們把它滿打滿算，假設按照銷售額的2%去算的話，僅僅才是1000多億，流失的稅額在3000多億。這個數字我認為是了不得。

　　 因為對地方政府來講，他主要是把地賣出去，把地賣個高價。但是如果你征收土地增值稅的話，對整個房地產市場有很大的抑制作用，那么首先影響是地方政府的一個利益。所以在這種情況下，那么地方政府的選擇也是很聰明的，開發商的選擇也是很聰明的。那么最后我們看到的，就是明明規定的很高的稅制，對于抑制土地市場、房地產市場非常有利的稅制最后化于無形。

　　 劉桓：應當增加房產的增值稅而不應當用土地增值稅去征收它

　　 (中央財經大學稅務學院副院長《央視財經評論》特約評論員)

　　 1994年出臺的土地增值稅并不是對房地產開發商去設置的一個稅種，它是土地增值稅種，所以我們建議應當增加一個房產的增值稅。而不應當用土地增值稅去征收它。在這稅沒出臺之前，我覺得對房地產開發企業，應當根據房地產不同開發時期，實事求是地去核定征收水平。稅法暫時不能改的話，預征率是可以改的，目前咱們國家規定，凡是豪宅、高檔房，就人為地認為房地產開發有20%的增值水平。按照這個水平每年預交，當開發商經濟情況很好的時候，可能不止20%利潤水平。如果開發商遇到經濟情況不好的時候，它恐怕達不到20%。我認為一方面企業應該盡可能完成政府預征的稅收指標，有關部門也應該實事求是地去調整預征水平，以適應目前經濟發展情況。

　　 劉戈：要清查這些上市公司到底有多少進行了清算

　　 (《央視財經評論》評論員)

　　 因為這個李律師做了功課，把上市公司現在應交未交的總數額搞清楚了，但是我建議他其實還可以到地方稅務局去查，就是這些上市公司他們有沒有有過清算？到底有多少進行了清算？我覺得這個數字對于他現在提出的這個問題很有幫助。

　　 馬光遠：房地產市場需要供求平衡

　　 (《央視財經評論》評論員)

　　 我看到，有的研究房地產的教授現在放出話來，說五年之內這個房地產稅不太可能會實施。我覺得在這個過程當中，一方面，可能需要市場的整個供求的平衡，有更多的房子進入市場里面……