一線城市成交量斷崖式下跌 價格仍慣性上漲

　　“國五條”細則落地至今已一個月有余，然而對于北上廣深四個一線城市來說，除了北京嚴厲的限價政策使得新房價格出現停漲之外，其它三個城市的新房價格不降反漲，深圳更是創下近3年來的新高。

　　對此，中原地產研究部總監張大偉表示，“國五條”各地細則在落地過程中的執行力度仍然偏小，淡化了之前市場對政策的擔憂，是導致房價慣性上漲的主要原因。

　　“在地方細則并無太多新意的情況下，此輪調控要取得預期效果并不容易?！睒I內人士陳劍波告訴記者。

　　成交量大跌

　　二手房在北上廣深四個一線城市的市場成交中已成為主力，20%個稅政策細則最為明確的北京二手房市場受到的影響最大，其成交量在4月份下跌近九成。

　　北京中原地產研究部統計數據顯示，4月北京二手住宅網簽套數合計僅為5212套，成交量為最近15個月以來的最低點，環比3月份下調88.1%，4月二手房均價為27820元/平方米，相比3月份微跌0.1%，基本持平。

　　而剛剛過去的“五一”假期，北京二手房成交量更為近5年的最低點。根據鏈家地產市場研究部統計，“五一”期間，北京二手住宅網簽量為172套，同比下降50.4%。

　　鏈家地產研究部張旭表示，新政的落地使二手住宅市場在短期內陷入深度觀望，目前成交的主要支撐也都來自剛需，未來市場走勢的關鍵要看“20%個稅”政策的執行情況。經過新一輪調控，一部分購房群體預期不穩，短期內觀望情緒仍將持續。但從新增客源量的趨勢看，預計5月份二手住宅成交量將有所恢復但依然會維持低量，可能低于今年1、2月份的平均水平。

　　上海、廣州、深圳的二手房市場同樣受到較大的影響。不過，由于這三個城市的地方國五條細則的力度與北京相比仍存在差距，因此雖然成交量有所下跌，但是成交價格仍略有上漲。

　　根據中原成交數據估算，廣州4月份二手房成交量比3月的歷史高峰減少近六成，二手住宅成交均價為19753元/平方米，環比上月略升1.8%。深圳市規劃國土委的統計數據顯示，4月份深圳共成交二手房5575套，環比下降68.2%。

　　從統計數據可以看到，雖然一線城市二手房的成交量大幅下滑，但是，成交價格并未松動。

　　張旭認為，從市場實際價格變化看，由于新政落地還不足一個月，市場觀望情緒較濃，買賣雙方價格僵持沒有明顯松動，尤其是“滿5年唯一”和低稅房源，價格基本不會出現下降空間。但一些受政策影響較大的房源，業主報價出現一定松動，但整體幅度并不大。從議價角度看，4月議價空間比1月提高1.14個百分點。從目前的價格走勢上看，短期內價格普降還難以實現。

　　開發商漲價意愿強

　　在一線城市“國五條”細則落地之后，其松緊程度的差別決定了當地樓市的表現。受到嚴格的價格管制，4月份北京新建住宅價格基本停漲。而深圳、上海新房成交均價則出現不同程度的上漲，深圳4月份新房成交價則達到2010年3月以來的最高位。

　　中原地產市場研究部統計數據顯示，北京4月熱點簽約的38個項目相比3月全月的簽約均價基本停漲，漲幅在1%以下的達到了23個，占比達60%。剔除不同房源預售影響，八成房源簽約價格都出現了停漲。4月北京新建住宅簽約套數為8280套，環比下調幅度為57.3%，但同比依然有所上漲。

　　4月份深圳新房成交均價21958元/平方米，環比上月上漲逼近22000元/平方米，在過去的38個月中，只有2012年8月和2010年10月兩個月的成交均價突破21000元/平方米的整數關口。據21世紀不動產的數據顯示，上海4月新房成交均價為2.4萬元/平方米，環比上漲4.4%。

　　不過，在香河展望房產開發公司主辦的2013香河經濟開發區發展論壇上，原住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示：“‘國五條’出臺之后，曾有觀點認為二手房20%個稅會使購房者轉向新房，這顯然沒有看到提高首付、利率對新房購買成本的增加?！畤鍡l’下受到影響的不僅僅是二手房?！?/p>

　　而限價政策使得北京新房的供應量大減。在本應是開發商大舉出擊的4月，下滑至自2011年限購以來的同期最低值。

　　據鏈家地產市場研究部統計，北京4月新增商品住宅期房項目僅有10個，其中4月25至27日3天，集中供應5個項目，占到全月供應的一半?？偣?119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。截至4月底，2013年新增商品住宅期房項目34個，總供應9737套，比去年同期下降17.6%。

　　“4月商品住宅供應一反常態，出現大幅下滑。受價格管制的影響，部分樓盤無法按計劃入市。當前房企的漲價意愿仍然較強，存在博弈心態。短期可能會堅守價格保持觀望，但在資金和銷售進度的壓力下，也會調整價格逐步入市?！睆埿癖硎?。

　　中國房地產學會副會長陳國強認為，目前市場的表現顯然是受到“國五條”的影響，但是這并不能說明政策已達到目的。政策的意圖是調整短期成交量，還是調整深層次的供需關系，這是判斷“國五條”是否達到目標的標準。