社科院：房價上漲不可避免 推進房地產制度改革

　　　改革建立房地產健康發展機制的九點核心內容

　　一是實行“自有為主，形式多樣”的產權制度。公有產權和法人產權住房(約占全部住房的15%)，主要包括公租房、廉租房；共有產權住房(約占全部住房的15%)，包括經濟適用房，棚戶區改造房；私有產權住房(約占全部住房的70%)，包括優惠支持政策取得的普通商品房(40%)，私人市場購買和出租的高檔商品房(30%)。

　　二是建立“基金主導，多元開發”的開發制度。打破住房開發的壟斷，形成政府(或委托開發公司)、集體組織(或委托開發公司)、開發公司、住房合作社和業主自己開發相互競爭的多元開發格局。公租房與廉租房由政府或委托開發公司開發；經適房由開發公司或住房合作社開發；商品房主要由合作社或開發公司開發。

　　三是實行“租售并舉，先租后買”的交換制度。住房交換體系由租售兩類構成，總體租售比例約為40：60。其中，占全體城鎮家庭30%中下收入者中，租售比例約為2：1；占全體城鎮家庭40%的中等收入者中，租售普通商品房約為1：1；占全體城鎮家庭30%的中上收入者，租購比例約為1：2。

　　四是實行“貨幣分配為主，實物分配為輔”的分配制度。在城鎮，廉租房、公租房、經適房可采用直接的實物分配或實物和貨幣分配相結合。商品房主要采取貨幣化分配形式。

　　五是實行“一戶一房，抑制投機”的消費制度。中國人多地少，同時由于中國處在城市化的加速期，部分家庭暫時擁有更多一些住房資源也有必要性，應實行保證“一戶一房”，允許“一戶兩房”，限制“一戶多房”的消費政策。

　　六是“累進增減，有保有抑”的稅收調節機制。第一，針對高端住房投資、開發和消費，其交易和保有環節的稅收實行累進征收，第二，對于房地產的投資和投機行為，其交易和保有環節的稅收也實行累進征收；第三，針對普通商品房和保障房的投資、開發和消費，其交易和保有等環節的稅收實行累退減免。

　　七是“溢價補貼，隨市浮動”的土地調節機制。第一，商品房的用地實行有償使用，而保障房的用地實行無償或有償優惠使用；第二，將商品房用地出讓金部分用作保障性房投資或消費補貼的基本來源；第三，建立地價上漲的牽制機制。如果商品房價格上漲過度，用地價上漲來補貼因房價上漲超過購買力的差額，補貼額度隨房價浮動。

　　八是“梯度保障，政府兜底”的財政調節機制。政府通過財政等手段，對每一個自身無力完全通過市場解決住房問題的家庭提供適度保障，確保每個家庭實現“居有住所”的目標。對不同收入等家庭狀況，政府提供不同的保障程度，以彌補住房“價格”與其支付能力的差額。

　　九是“長借短還，動態平衡”的金融調節機制。住房的投資、消費主體短時期內，一方面利用自有資金，另一方面，通過信貸、債券等方式從外部借入資金，進行住房開發、建設、投資、消費，然后在長期內通過投資主體或住房產權人隨后長期的資金投入，分期分批償還借款本息而實現財務動態平衡的融資機制。

　　　房地產市場改革目標、線路圖與時間表

　　首先，改革建立房地產健康發展機制的目標。

　　一個符合中國國情的住房目標應是：“實現住有所居，帶動經濟增長，促進社會公平”。根據“居有住所”的最終目標，確立構建由安居、康居和樂居三部分組成的住房供給體系作為住房制度綜合配套改革的中間目標。

　　一是針對中等收入以下家庭構建“政府主導、市場參與”的安居住房體系。約占全部城鎮人口的30%，其中，購買占10%，租賃20%。政府肩負兜底保障的責任，同時考慮個人能力、鼓勵社會參與、利用市場力量實現公平有效保障。

　　二是針對中等收入家庭構建“市場配置、政策支持”的康居住房體系。約占全部城鎮人口的40%，提供普通商品房即康居房。其中租賃占1 0 %和購買占30%。政府主要通過政策抵押擔保、貸款貼息以及對金融機構的優惠等，通過稅費減免(包括免征物業稅)實現保障。

　　三是針對中等收入以上家庭的“市場主導、政府調節”的樂居住房體系。約占全部城鎮人口的30%，提供質量好、標準高的樂居住房，其中租賃10%，購買20%，通過累進房產稅對住房奢侈消費進行調節。

　　其次，改革建立房地產健康發展機制的路線圖，主要包括六個方面：

　　其一，以阻止惡性循環為目標，果斷實施行政管制的制度。對住房市場投機猖獗的城市和地區，實施和完善住房限購、限價以及價格調控的目標責任制等行政管制制度；土地限價以及價格調控的目標責任制等行政管制制度；商業銀行房貸限額信貸制度。

　　其二，以彌補制度缺失為目標，率先突破核心制度的改革。

　　第一，將“安居工程”作為核心制度建設的切入點，在大規模保障性住房建設中，迅速構建缺失安居制度體系。第二，將開征房產稅作為核心制度改革的突破口，在先期試點基礎上，快速初步建立有房產稅調節的樂居制度體系。第三，將“康居工程”作為核心制度的新盲點，逐步建立針對“夾心層”家庭的政府與市場相結合的康居制度體系。

　　其三，以攻克制度失序為目標，依序跟進配套制度的改革。

　　一方面，圍繞三類住房核心制度的突破，小幅度盡可能快地完善配套制度。包括：配套完善與住房保障和住房市場直接相關的財政投入與補貼、稅收征收與減免的制度體系。加快探索建立與三類住房相匹配的住房金融市場體系、機構體系、政策體系；建立相關的土地機制；另一方面，結合基礎制度的改革，完善配套制度。首先，加快財稅體制改革。同時，加快完善行政管理及政績考核制度；其次，深化收入分配制度改革；深化金融基礎制度的改革。在此基礎上，深化戶籍和社保制度改革；最后，在以上基礎上，實施城鄉土地產權、使用及管理等基礎性制度改革。

　　其四，以校正制度扭曲為目標，適時推出關鍵制度的改革。

　　第一，優先改革和理順行政管理體制，完善調控的部門和協調機制，完善監管和政績考核機制，落實調控目標責任制。第二，在住房金融體系逐步完善的基礎上，通過先行試點，在房地產市場供過于求，開發商資金相對寬松的時機，取消期房銷售制度。第三，在住房用地價格持續高漲的情況下，嘗試推出地價變動的牽制機制，改革土地出讓金的收益分配制度，實行中央與地方的分成。第四，在城鄉土地制度市場化改革和住房金融體系完善的基礎上，將土地開發與住房開發分離，形成基金主導、多元開發的格局。第五，在改革城鄉土地制度征用、有償轉讓制度和用途管制制度的基礎上，對于符合城鄉建設用地用途規劃的小產權房，辦理土地國有化手續，補交合理的土地出讓金，可以補辦完全產權手續，進行合法出租出售。