房地產市場調控長效機制路在何方

房地產市場調控癥結何在

1998年下半年，我國推進住房分配貨幣化改革，促進了房地產市場的發展，同時也帶來了房價上漲過快等問題。為此，2003年至2013年10年間，我國先后7次對房地產市場進行調控。雖然取得了一定成效，但效果并不理想。因此，總結過去10年調控經驗，研究促進房地產市場健康發展的長效機制是十分必要的。

從歷次出臺的調控政策來看，在調控著力點方面，既有增加供給，也有抑制需求，注重促進供需平衡。在調控手段方面，既有行政干預(如，限價、限購、大幅度增加保障性住房建設)，也有經濟手段(如，首付比例、利率等差別化信貸政策，營業稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅等稅收政策)。同時，還加強市場管理(如，商品房明碼標價、預售資金監管、住房信息系統建設等)?？梢哉f，調控范圍比較廣、手段相當齊全。然而，為何調控效果不盡如人意？究其原因，主要在于歷次調控對于市場問題的判斷不夠準確，采取的有些措施針對性不強。

房地產市場問題到底出在哪？深層次原因是什么？從表象來看，部分地區房地產市場存在一定的投資投機行為，導致住房供需矛盾緊張，造成房價上漲過快。而從深層次來看，房地產市場出現的問題，則主要是社會收入分配不公(房姐、房妹、房叔現象比比皆是)、貨幣投放過多(2005年新增貸款1.65萬億元，2012年新增貸款8.2萬億元，增長近4倍)、投資渠道狹窄(股市長期低迷不振)、傳統置業觀念(以購買產權房為主)以及城鎮化進程加速(年均增速提升1個百分點)等多重因素疊加的結果。因此，僅從房地產市場本身來尋求解決問題的方案，顯然是不夠的。

從歷年已采取的房地產調控措施來看，有些措施并不具有針對性。如，大幅度增加保障性住房建設，固然能夠幫助低收入群體解決住房問題，也是政府應當做的一項工作。但是，由于低收入群體并不形成市場有效需求，因此，大量建設保障性住房，不僅不能緩解市場供需矛盾，相反，由于大量建設保障性住房必然占用一定住宅用地，在土地資源緊缺的情況下，必然相應減少普通商品住宅用地，反而加劇市場供需矛盾。據國土資源部統計，2009年全國保障性住房用地1.09萬頃、占住宅用地14.2%，2012年全國保障性住房用地達到3.17萬頃、占住宅用地比例上升至28.6%。限購、限貸政策，對于住房供需矛盾突出的北上廣深等一線城市是有效的，但對于住房供需矛盾并不突出的二、三線城市則是誤傷。同時，不利于滿足改善性住房需求，對于不靠貸款購房的有錢人也起不到制約作用。從稅收政策來看，營業稅、個人所得稅，在買方市場的前提下是有用的，而在賣方市場狀態下則可以轉嫁給買方，反而實質性推高房價，起到了相反的作用。土地增值稅是對房地產開發企業銷售房地產暴利的事后清算，既不能增加供應，也不能抑制需求，對于調控效果不能起到實質性作用。此外，從調控著力點來看，調控需求能夠即時見效，而調控供給則存在一定滯后性問題。

國外的經驗或許可資借鑒

從國外來看，調控房地產市場手段，主要是依靠經濟手段和加強市場監管。經濟手段主要運用利率、首付比例、稅收。其中，稅收分布在開發、銷售、保有(普遍征收房產稅)各個環節，稅負相對均衡。同時，政府對于房地產市場監管相對嚴格。如，德國，把房地產行業作為普通行業，利潤率控制在10%以內；房地產開發企業沒有預售制度；政府每4年開展一次居住條件普查，每年印發一本房屋銷售指導價格、房租指導價格；房價每3年可以調整一次，但調整幅度不得超過50%；房租實行政府管制，明確3年內房租漲幅不能超過20%，否則，政府可以進行必要干預。德國房地產稅種包括：一是土地稅。該稅屬于市鎮收入，聯邦和州不參與分享。土地稅率：農業或者林業用地0.6%，獨立式(半獨立式)住宅用地0.26%-0.35%，其他用地0.35%。二是土地購置稅，在交易環節征收，2007年開始從聯邦稅變為地方稅，稅率一般為購置價格的3.5%，但各州不完全一致，如漢堡和柏林的稅率為4.5%。三是不動產稅，對于出售、出租的房地產，按照評估價值1%-1.5%征收不動產稅。四是贈予稅和遺產稅，在房屋繼承環節征收。稅率根據接受者與實施方關系以及資產價值，確定為7%-50%不等。五是資本利得稅。對于房屋買賣盈利的，按照盈利的15%征收資本利得稅；對于十年內出售房屋，參照公司稅標準，征收25%的資本利得稅。除此之外，將房屋租金所得納入所得稅征收范圍。德國房地產稅種設置涉及房地產開發建設、流通、保有各個環節，對抑制炒房起到了重要作用。與國外相比，我國經濟發展則過度依賴房地產業，多數地方把房地產業當作支柱產業；目前我國涉及房地產業的稅負不均衡，主要集中在開發銷售環節，保有環節為零稅負，為房地產投資投機帶來極大便利。此外，政府對于房地產市場的監管也不到位，房地產相關信息不透明、不對等，對于房地產領域違法違規行為的查處力度普遍偏弱，調控市場的基礎數據不夠準確完整，等等。

從七個方面建立長效機制

借鑒國際經驗，結合我國客觀實際，吸取十年房地產市場調控教訓，從長遠來看，應當采取綜合措施，從以下幾個方面構建房地產市場健康發展長效機制。

一是加強房地產市場外部宏觀環境的治理。深化收入分配體制改革，解決好社會分配不公問題，縮小收入分配差距。根據經濟發展的需要，嚴格控制貨幣發行量，解決流動性過剩問題。深化資本市場等改革，進一步拓寬居民投資渠道。科學有序推進城鎮化建設，重點發展小城鎮、中小城市，避免大城市的過度擴張。

二是定期開展居民住房狀況及需求普查。政府應當每3-5年在全國開展一次居民住房狀況及需求普查。根據居民住房狀況和需求，科學制定住房建設規劃和年度計劃，引導市場有序開發建設適應居民居住需要的商品住房。

三是妥善處理住房保障與市場的關系。從國外來看，住房保障既是一項長期工作，也是一項有限度的工作。據考察，美國、加拿大住房保障率分別為6.5%和6%，德國、瑞士提供的社會保障房僅占市場租賃住房的8%。我國提出，“十二五”期末，城鎮住房保障率達到20%，這個比例已超過發達國家水平。雖然保障與市場是兩條不同的供給渠道，但是消耗的土地資源卻是相同的，在土地資源有限的情況下，兩者必然帶來此消彼漲關系。因此，政府應當妥善處理保障與市場的關系，避免出現過度保障對市場的負面影響。

四是多渠道增加普通商品住房有效供給。未來一個時期，我國推進城鎮化改革，將增加市場住房需求，特別是普通商品住房需求。據測算，城鎮化率每提高一個百分點，將增加1000萬左右的人口，按一家三口、戶均90平方米計算，每年新增住房需求3億平方米左右。為此，應當多渠道增加普通商品住房有效供給。一方面，要增加新建普通商品住房用地供應，將中小套型普通商品住房供應量、開發建設時間等作為土地出讓前置條件，加大住宅用地供后開發建設的監督檢查力度，促進形成有效供給；另一方面，要加強二手住房和租賃住房的管理，利用營業稅、房產稅、所得稅等優惠政策，促使房東向市場釋放供應量，盤活住房二級市場和租賃市場，緩解對住房一級市場的需求壓力，減少社會閑置住房，提高住房使用效率。

五是以經濟手段為主因地制宜調控市場。其一，應當建立房地產市場發展狀況監測和定期分析制度，準確判斷房地產市場可能出現的問題，并對其產生的原因進行深入分析。對于市場能夠自主調節的事項，政府不必進行干預。其二，對于需要政府調控的，也要考慮區域不同，因地制宜地采取更加有針對性的措施。其三，調控手段應當以經濟手段為主。如，在信貸政策方面，可以繼續利用差別化首付比例和貸款利率，鼓勵首套住房，限制第二套及以上住房。在稅收政策方面，契稅、房產稅不容易轉嫁，可以重點利用這兩個稅種進行調節。如，利用差別化契稅政策，鼓勵首套住房，限制第二套及以上住房。同時，在全國范圍內開征房產稅，增加住房保有環節稅收負擔，抑制住房投資投機行為。

六是進一步加強房地產市場監督和管理。如，定期發布房地產相關信息。包括定期發布新建商品住房、二手住房、租賃住房等信息，政府每年發布一次區域房屋銷售價格、房屋租賃價格，加強房屋銷售價格、租賃價格市場監管，限制隨意漲價，提高房地產信息透明度，增強居民住房消費預期。規范住房交易和租賃合同管理。制定住房交易和租賃合同示范文本，規范交易和租賃合同內容，保護住房消費者的合法權益；完善交易和租賃合同網上備案和查詢，加強合同執行情況的監督管理，嚴肅查處各種合同欺詐行為。取消商品住房預售制度。嚴格規范房地產開發企業融資渠道，防止房地產開發企業捂盤惜售。健全住房信息系統。爭取做到按家庭統計住房套數，定期公布住房自有率、私有率等信息，摸清存量住房家底，為準確調控市場提供可靠基本數據。

七是通過輿論宣傳正確引導住房消費觀念。加強輿論宣傳和引導，樹立正確住房消費理念，引導居民多渠道、多形式解決住房問題，避免單純依靠新建商品住房解決住房問題，引導年青人、中低收入家庭根據自身財力狀況，理性選擇租賃住房或購買二手住房改善住房條件，待其收入逐步改善、條件具備時再購買新建商品住房，建立梯級住房消費制度。

此外，還應當進一步完善房地產相關法律法規。如，制定《住房法》、《住房租賃管理法》等相關法律，為政府加強房地產市場管理提供必要的法律依據。