專家：樓市“價格指導”是把雙刃劍

　　廣州從24日起全面執行商品住宅預(銷)售價格網上申報制度，開發商預(銷)售商品住宅前，須辦理價格申報，并接受房管部門的價格指導。昨日有報道稱，某樓盤申報2.7萬元/平方米，但政府指導價格僅為2.1萬元/平方米，開發商只好暫時不賣。

　　商品住宅“價格申報”并被指導，當然意味著某些樓盤會因為申報價格高于政府指導價而不能通過。樓盤原本自由定價的游戲規則，在一夜之間被改變了。

　　毫無疑問，“價格指導”是2013年房地產調控政策的升級版。行政管理手段進一步升級，政府干預市場的行為也達到了一個新高度。

　　政府此舉的初衷很簡單，就是要保證“國五條”規定的地區年度價格控制目標的實現?！皣鍡l”廣州細則確認，2013年新建商品住房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅，這無疑是一道“緊箍咒”。

　　客觀地說，2013年房價控制目標的實現難度極大。綜合地區經濟發展水平、人口增長、貨幣政策、土地供應、通脹等因素，2013年樓市的“正?！睗q幅應該遠高于這一目標。官方數據表明，3月份全國樓價普漲，廣州同比漲11.2%，與北京并列漲幅之首，3月份新建商品住宅網簽均價16817元/平方米，創歷史新高。在這種形勢下，實行“價格指導”實屬無奈之舉。

　　當前一線城市房價上漲的動力主要來自四個方面：其一是土地供應不足，地價水平持續上升，開發成本不斷提高。2012年廣州十區平均住宅樓面地價為7156元/平方米，是2005年的4.2倍。其二是投資需求旺盛。2013年中國“廣義貨幣”發行量增長預計為13%，置業保值成為普遍心態。其三是結構性價格上升。最近三年，北上廣的高價格、大面積物業比例大幅增加。其四是城市價值不斷提升，帶動房價加速上漲。

　　正是基于以上的判斷，我們認為，廣州的商品住宅預(銷)售價格網上申報制度，雖然是短期行為特征非常明顯的新政，但作為“降樓價”最直接最有效的手段，在今后1-2年內還將持續甚至升級。

　　這個措施是一把“雙刃劍”。從正面看，有利于降低社會對樓價上漲的預期，也可調節開發商對未來地價上漲的預期。從負面看，它可能扭曲真實的房價，并沒有從根本上解開房價過快上漲的癥結，未來樓價反彈壓力更大。政府干預行為過多，必然影響市場對資源的合理配置，副作用不可小覷。

　　其實，從2011年“國八條”到2013年“國五條”，政府調控樓市的措施不可謂不及時，但房價始終沒有“回歸到合理水平”。每一輪調控剛出來，效果都非常顯著，但“有效期”往往難以超過兩年。這是因為影響樓價的基礎因素，并沒有發生大的改變。今天的中國樓市，已不是由簡單的供求關系決定的市場，它反映了資本、金融、土地、稅收、行政管理等諸多要素的博弈。

　　十年的樓市調控，帶給人們的反思是：中國的城市土地是稀缺資源，城市的房屋也是稀缺資源。試圖完全通過市場來實現住房資源的配置，是不現實的。從這個角度說，“限購”和“限價”將成為中國房地產的特色而在一定時期內存在，調控將是常態。而增加房地產持有環節的成本，抑制投資需求(房產稅的鋪開)，已經勢在必行。另外，短期行為的調控政策屢屢達不到預期效果，必須有長效的住房供應體系和穩定長期的住房供應計劃，才能實現“人人有房住”。趙卓文(作者是知名房產專家)