近6成上市房企凈利飄紅 行業分化加速洗牌

　　 截至4月24日，A股152家房地產上市公司中，已有130家發布2012年年報。其中，實現盈利的有124家，占比高達95%；凈利潤同比實現正增長的有74家，占比為57%；而凈利潤同比增幅在20%以上的，則有45家，占比達35%。盡管飽受調控之苦，但在中國經濟增長整體放緩、諸多行業盈利下降的大背景下，房地產企業交出的答卷出人意料。

　　 然而不能忽視的是，在2013年政策將持續收緊的背景下，房地產行業仍是“幾家歡喜幾家愁”——一邊是大型房企延續優勢、強者恒強，另一邊則是中小房企業績下滑、日子艱難；一邊是銷售增加、周轉加快帶來的屢創佳績，另一邊則是成本增加、以價換量帶來的利潤率下滑。行業分化和加速洗牌都將是房地產行業2013年無法避免的大勢所趨。

　　 招保萬金凈利同比增三成

　　 凈利潤同比2011年實現正增長的74家房企中，凈利潤同比增長在100%以上的房企有9家，同比增長在50%-100%之間的有10家，總體來說，同比增長超過20%的房企總共有45家，占已披露年報房企總數的35%。

　　 從房企年報整體顯示的情況來看，可謂“強者恒強、喜憂參半”。在過去一年中，房企的整體銷售額大都實現了同比增長，但業績進一步分化，由此也導致了市場競爭格局的變化。

　　 首先來看強者的業績。根據上證資訊統計，萬科、招商地產、保利地產、金地集團四大A股龍頭房企2012年合計實現營業收入2301.82億元，較2011年增長45.83%，市場占有率達5.28%；四大龍頭房企共實現凈利潤276.92億元，同比增長27.23%，其中萬科增幅最快，達30.40%；四家房企存貨合計5885.55億元，同比增加23.64%，約占資產總額的70%。

　　 有數據顯示，2012年全國銷售額前10家房企占市場份額的12.46%，較2011年提高2.03個百分點；前20家房企的市場份額較2011年提高2.77個百分點。

　　 業績飄紅背后的兩大隱憂

　　 然而在大型房企突飛猛進的同時，不能忽視的是中小房企陷入的盈利困境。上證資訊統計數據顯示，已公布年報的上市房企中，已經有6家上市企業陷入虧損，包括海德股份、新潮實業、萬好萬家、ST珠江、綠景控股和大龍地產。如ST珠江，2012年虧損1.27億元，主要原因是報告期內可結轉的房地產銷售收入減少、旅游酒店業務淡季虧損及財務費用增加。

　　 包括上述虧損公司在內，共有56家房企凈利潤同比下滑，其中下滑幅度在100%以上的有6家，同比下滑幅度在50%-100%之間的有14家。而天倫置業、宜華地產、亞太實業等房企的年報或預告則顯示，2012年公司凈利潤只有百萬元左右。房地產行業“增收不增利”的趨勢依然在去年延續。據中國房地產協會房企500強測評報告顯示，去年500強房企凈利潤同比下降18.64%，也驗證了這一趨勢。

　　 另一個值得關注的行業隱憂則是房地產整體利潤率下滑明顯。記者統計發現，130家公司平均利潤率水平為12.79%，而2011年則為13.9%，進一步下滑了1.11個百分點。

　　 行業分化加速并購洗牌

　　 一季報龍頭房企的業績優勢還在持續，萬科、招商、保利等公司增長勢頭不減。萬科一季度實現營業收入140億元，凈利潤16.1億元，同比分別上升35.3%和15.6%。招商地產今年前3月則實現營業總收入61.45億元，凈利潤8.1億元，同比分別實現70.38%和88.79%大幅增長。保利地產則實現營業收入74.39億元，凈利潤7.35億元，同比分別增長51%和37.1%。從已披露一季報的地產上市公司情況來看，總體仍以增長為主。

　　 不過，中國指數研究院的數據顯示，在調控之下，房地產行業的市場份額、資金正在加速向大型房企集中，而中小房企則會面臨缺項目、缺資金、缺地皮的困境，市場份額不斷受到擠壓。

　　 有分析人士指出，中小房企和大型房企之間日漸懸殊的操盤以及融資能力，有可能加速房地產行業的并購。萬科2012年年報顯示，公司全年一共收購了28家房地產企業。