2012房企業績分化嚴重

　　房地產調控長效化 2012房企業績分化嚴重

　　截至4月24日，A股地產板塊(申萬房地產類)約130家上市公司披露了2012年業績報告。盡管持續的行業調控一直未有明顯放松，但半數公司仍實現了凈利潤的同比增長，尤其“招保萬金”等行業龍頭，近年來一直保持較強持續盈利能力。

　　來自Wind資訊統計，上述130家申萬房地產類上市公司中，74家在2012年歸屬于母公司凈利潤實現同比增長，更有77家營業總收入同比增長。另外，46家截至昨日已披露一季報的房地產上市公司中，也有30家一季度業績繼續同比上漲。

　　正如萬科在年報中致股東的信中所表示的，“中國房價快速上漲的時代是否已經結束？歷史存在偶然，過于自信的結論是武斷的。然而，我們至少可以說，這個時代應該已經結束。”在暴利時代漸行漸遠的背景下，上市公司的業績分化也越加明顯。

　　調控退出預期落空

　　預期中退出的調控政策并未見退出，反而因為房價的頂風反彈而愈加嚴厲，更多的人卻開始相信，房地產調控的長效化。

　　從國務院決定個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施，到國務院常務會議開始決定對樓市調控打出組合拳，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，再到五部委聯合出臺進一步加強土地出讓收支管理政策，將土地首付款提高至五成，2009年底，房地產寬松政策再次進入微調期。

　　隨后，差別化信貸政策、房產稅試點、限制購房套數等令市場愈發感到政策嚴厲程度超出預期。成交量也開始大幅下降。

　　據中國指數研究院數據，百城價格指數在2012年7月至8月降至9000元以下的冰點。此后各地調控細則陸續出臺，尤其限購政策開始擴大至部分二三線城市。這期間，百城價格指數觸底回升至2011年8月高點后再度進入調整。

　　調整帶來的好處是，市場預期調控政策將淡出，房地產成交也開始回暖。2012年初，有分析認為，房地產中長期政策方向將“逐漸寬松”。由“限購限貸一刀切”到“支持首套住房需求”，在差別化信貸政策下，首套房放款速度將加快，利率下浮空間有望擴大，從而，剛性需求的釋放有望刺激銷量上升。

　　2012年的政策真空期令樓市在當年年底再現量價齊升趨勢，調控預期也隨之再次加強。新國五條隨即出臺，提高第二套房貸款的首付比例和貸款利率，自有住房出售按差價的20%征稅。

　　業績分化愈演愈烈

　　而130家房地產上市公司中，2010年共有103家凈利潤實現同比增長，2011年有91家凈利潤同比增長。從2012年情況來看，凈利潤同比增長家數仍存下降趨勢。可見，隨著調控的持續，房地產上市公司業績分化愈發明顯。

　　在業績下滑的上市公司中，目前已有6家在2012年出現虧損。其中，已是連續第二年虧損的*ST珠江(000505.SZ)，虧損額已超億元，約為1.27億元。

　　多家分析機構均認為，2012年業績分化已成定局。據東興證券分析，房地產行業整體利潤增速的下降不代表房地產市場已經進入衰退期，只是在調控下許多企業不能適應調控后的市場而業務停滯，連續增長的公司則仍具很好的投資價值。

　　統計數據顯示，上市房企凈利潤增幅超過1倍以上的有4家，包括東華實業、長春經開、泛海建設和世榮兆業。

　　其中，長春經開歸屬于上市公司股東凈利潤999.4萬元，同比增長248.79%；東華實業歸屬于上市公司股東凈利潤3017.5萬元，同比增長167.51%；泛海建設歸屬于上市公司股東7.8億元，同比增長203.38%；世榮兆業歸屬于上市公司股東1.7億元，同比增長100.44%。

　　而凈利潤增幅在50%~100%之間的有9家；增幅在50%以下但依舊實現正增長的有52家。凈利潤負增長的上市公司有57家，均為中小房企，業績下滑明顯，其中，5家公司由盈轉虧，6家公司扭虧為盈，*ST珠江則連續兩年虧損。

　　現如今，持續不斷的房地產調控帶來銷售增速放緩和行業洗牌正在加劇，2012年上半年，受2011年下半年以來土地流拍情況較多影響，地方政府推地動力不足，CREIS統計數據顯示，一二線城市供地量明顯萎縮，同比下降幅度達31.86%；而房地產企業由于市場的不確定及資金面偏緊，投資意愿也不高，土地市場整體供求低迷。

　　2012年下半年，隨著銷售持續回暖，信貸政策改善，房企資金面略有改善，補貨需求推動土地投資意愿漸強，土地溢價率明顯上升，政府推地量也隨之放大。