房價收入比等八大因素影響未來樓市走向

判斷中國樓市發展方向可以分為長周期和短周期，其中影響中國樓市長周期和短周期均分為四個指標來判斷中國樓市究竟有沒有泡沫。

長周期的四個指標則是房價收入比，租金回報率、空置率和住房飽和度。首先分析房價收入比，房價收入比的核心中軸線位于4-7倍之間。2005年以前，中國的房價收入比一直在6-7倍，2007-2009年，我國房價收入比是8，去年稍有回落，房價收入比為7.3。所以從數據分析，我們國家目前的房價收入比略高于核心中軸線，但全國沒有大泡沫。第二，租金回報率偏低，這是國情決定。第三，空置率。中國住房空置率在5%左右，而如果以空置住房除以所有中國住房，這個區間在國際范圍之內不屬于泡沫區。四是，住房飽和度，住房飽和度不能靠感覺。中國的城鎮住房的戶籍套數，雖然最近數據為1.2套，但是其中80%并不構成完整套數，比如說要擁有獨立的衛生間。如果按真正套數核算，我國居住套數大約在0.93-0.94套左右。如果按所有住房是獨立住房計算，1：1是分水嶺，小于1即是住房短缺，大于1是住房飽和，我認為，中國未來兩三年會達到分水嶺，但分水嶺之后也不一定達到嚴重飽和，需要一戶人家有1套房，到1.1套房。同時從對人均間數的要求來看，根據數據顯示，截止到2011年11月份， 中國城市家庭人均有0.88間房子，一個城市每人尚沒有一間臥室，在國際上，無論大人還是小孩 應該擁有一間獨立的臥室。城鎮和城市尚沒有達到這個數據，中國住房還沒有飽和。

短周期指標則是GDP、政策、資金和庫存。首先看我國GDP，雖然處于穩定復蘇，但經濟屬于弱復蘇，拉動中國經濟三駕馬車中，出口疲軟，消費下滑，所以只能靠內需拉動。而拉動內需則需要基建、工業投資廠房設備投資和房地產投資，其中房地產投資占25%左右，不論經濟是強復蘇還是弱復蘇，均不能缺少房地產行業的拉動。二是看政策，貨幣政策趨于寬松，同時中央政策偏于中性，所以政策形勢較為寬松。三看資金，目前市場資金流動性是中性，房產企業資金鏈趨好，貨幣供應量M1持續向上的，企業資金利好。四是看庫存，目前全國房產企業庫存在減少，新開工呈現負增長，未來九個月的時間內，新增房屋預售量偏緊。如果新的供應量不能補充的話，房價上升趨勢壓力較大。