專家激辯樓市調控 行政手段有待讓位市場手段

　　 剛剛落幕的博鰲亞洲論壇2013年年會上，樓市再次成為與會嘉賓關注的焦點。十年調控的思路和出發點是什么？如何更好地發揮稅收杠桿的作用？現在是否到了出手購房的時機？面對這些問題，與會的開發商、企業代表與業界人士、專家學者展開了激辯。

　　 “把脈”樓市調控思路

　　 2月底以來，“國五條”及地方細則相繼出臺后，調控再次升級，市場和社會反應強烈。

　　 住建部政策研究中心主任秦虹認為，“國五條”堅持了2010年“國十條”以來的調控思路，即從供和需兩端入手調控市場，一面增加普通商品房供應，一面抑制投機、投資性需求，滿足合理的住房需求。但在秦虹看來，“國五條”和地方細則最大的問題是“細則”還不夠“細”，部分城省市目前只出臺了2013年的房價控制目標。

　　 從2003年以來，樓市調控已經整整十年。從抑制到刺激再到抑制，每次調控的初衷和思路究竟是什么？對此秦虹表示，“房地產是國民經濟的一個組成部分，十年房地產市場調控服務的也是國民經濟這個大局?！?/p>

　　 秦虹認為，2003年至2008年的第一輪調控是抑制供給和控制房價，主要是防止國民經濟從偏熱走向過熱；2008年至2010年的第二輪調控是刺激房地產業，服從“保增長”大局。

　　 2010年至今的第三輪調控，國家通過限購、限貸政策抑制多占住房，縮小貧富差距、緩解社會矛盾?！胺孔右呀洺蔀榱硪粋€導致家庭財富分配差距擴大的重要因素，隨著房價過快上漲，擁有多套房的家庭財富倍增，沒有買房的家庭，越來越買不起房子?！鼻睾缯f。

　　 嘉賓為調控“支招”

　　 與會嘉賓認為，長期來看，樓市調控的行政手段有待“讓位”給市場手段。

　　 “今天的房地產像一列火車一樣，用行政手段這根韁繩可以把馬勒住， 想勒 住火 車就 很困 難。 ”SO H O中國董事長潘石屹認為，應該用市場經濟手段調控房地產，而非用計劃經濟行政命令的辦法。

　　 對于為何采取行政調控手段，秦虹認為，市場經濟本質上是法治經濟，目前很多和房地產市場發展相適應的法律法規沒有建立，在法律手段不充足的時候，政府解決眼前房價過快引發的社會矛盾，有必要采取一些行政手段。當法律法規和尊重市場規律的制度建設建立起來后，要更多發揮市場經濟手段進行調節。

　　 土地供應關系未來房源供應，甚至會影響到社會對未來房價的預期。“國五條”要求，2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

　　 “只有讓大家多養豬，豬肉價格才能下去。”華遠地產董事長任志強認為，調控房地產一定要讓供給迅速增加。

　　 長江商學院副院長王一江說，從長遠來講，只有增加供給才能抑制和穩定房價。但是短期還要注意，通貨膨脹造成的恐慌性需求，會把房價在短期內推高。

　　 “因此，解決房價高企的問題，從長期來講供給管理非常重要，從短期來講，流動性的管理非常重要。”王一江說。

　　 G 20與新興國家經濟發展戰略研究中心主任張其佐認為，房地產仍然是國民經濟的支柱產業，房地產業需要頂層設計，使其走向一個長期、健康的一個軌道。“我們現在主要問題是房價太高，要建立長效機制，政府保證保障房，其他的交給市場?！?/p>

　　 稅收杠桿該怎么使用

　　 “國五條”細則中，對二手房交易征收20%所得稅的內容備受關注。無論是所得稅還是房產稅，被寄予調控厚望的稅收杠桿究竟應該怎樣使用？

　　 “房產征稅應該集中在物業的持有環節，而不是流通環節?！迸耸僬J為，在第二套、第三套甚至第五套房子之后收物業稅或者房產稅，把持有環節的稅增加，把流通環節的稅降下來，就會形成一個壓力，把部分人持有的多套房子擠出去，讓沒有房子住的人能夠充分利用寶貴的房產資源。

　　 王一江認為，按照比較符合市場的原則思路，把房地產市場分成三類，一類是高端消費，一類是大部分白領中產階級消費，一類是低端消費。低端消費政府補貼，中端消費市場調節，高端消費課以重稅。用高端消費的稅收收入補貼低端消費，這樣總體房價該漲就漲，該降就降?！胺績r越漲，就有更多資源可以補貼低端。”

　　 任志強則認為，真想讓老百姓買房子，就要減個人所得稅，“減稅能大大提高個人可購房的支付能力?！?/p>

　　 “物業稅和房產稅可以讓地方政府的稅收來源多元化，緩解地方政府的土地財政問題?！贝喝A資本集團董事長胡祖六說，但稅率不能太高，要考慮住房擁有者的承受能力，同時他不認為覺得房產稅就能夠抑制中國房地產的泡沫。

　　 現在該不該出手買房

　　 調控再出重拳，限購、限貸不斷升級，所得稅政策強力推進，高壓之下，這一回能否真正遏制住高漲的房價？目前是不是合適的購房時機？

　　 “如果不重新審核我們的土地供給結構和土地制度問題，如果不真正解決市場供給問題，房價的走勢將穩中有升。”任志強說。

　　 秦虹認為，中國房價很難用漲或是不漲來衡量，而是結構性的問題。有些城市現在可能面臨著房價上漲的壓力，但還有些城市，尤其是三四線城市由于供應充足，還在面臨消化庫存的壓力。

　　 秦虹認為，2010年限購和限貸政策以來，為賣而買的投機性炒房需求比以前大大減少“我們現在每年賣出10億平方米的住房，我認為80%都是和自住和改善性需求有關?！?/p>

　　 “如果買住宅，一定要自住相結合?！鼻睾缃ㄗh，如果不是為了住而是為了賺錢要慎之又慎，房價未來漲幅能否涵蓋持有成本和交易成本并不確定，存在很大的風險；優質的商業地產值得考慮。此外，秦虹建議投資不一定要買實物住房，可以考慮投資一些房地產的證券化產品。