住建部摸底國五條地方細則 房企規避高檔房

　　早在17個城市“國五條”執行細則相繼落地之前，中國的標桿房企就早已籌劃如何應對政策作用的市場。在北京“國五條”細則出臺之后，萬科北京公司、保利地產北京公司先后向《中國經營報》記者表示，將調整在京產品結構，降低高端產品線的比例，以加快現金周轉，應對房地產調控。

　　對此，中原地產市場研究部總監張大偉認為，細則中提及提高二套房首付款比例，具體這一比例可能上浮至七成，政策對新建住宅的主要影響將集中在單價25000元/平方米以上的產品中。

　　“今年萬科在京的主要銷售產品，都是以剛需以及改善型的產品為主，高端項目的比重會進一步下降?！?月3日上午，萬科北京公司的一位高管向本報記者表示，萬科希望借此加速現金的周轉速度，以確保財務狀況的平穩。

　　萬科的策略并非孤例，保利地產北京公司副總經理王英男告訴記者，北京保利今年將通過調整產品結構的方式來應對市場變化。“保利地產2012年在京銷售額為100多億元，從已售產品的結構來看，其中大約80%~90%是住宅產品，只有10%有余的產品屬于商用類，包括寫字樓和商鋪。保利地產今年在北京主要有5個項目銷售，包括高端住宅、剛需產品和商業廣場等業態，而在所有項目中，商用類產品的比重要占到40%以上?！?/p>

　　由于剛需產品比例的增加，萬科在北京銷售的4萬元以上高檔住宅項目，比例開始不斷降低。記者了解到，目前萬科在售項目中售價在4萬元以上的項目，只有位于西北旺的如園和位于CBD(社區網論壇商鋪)的大都匯兩個項目。

　　相比之下，在“調低”產品結構方面，保利地產面臨的壓力更為巨大。王英男坦言：“在去年推出的住宅產品中，約80%~90%為高端住宅。銷售單價在4萬元/平方米以上的住宅產品在北京公司100多億元銷售額中占60%以上，其中，保利·中央公園實現銷售額約40億元，保利東郡[最新消息價格戶型點評](樓盤資料業主論壇)約20億元?！?/p>

　　同時，他強調，從今年推向市場的產品結構來看，單價4萬元/平方米以上的高端住宅比例會大幅降低。目前，保利東郡只剩下70套房左右，加之地下車位和項目中的配套商鋪，貨值大約15億元，而整個項目可能將在8月份收盤。除此之外，保利地產薊門橋項目將在10月份入市。不過，該項目也只有十幾億元至二十億元左右的貨量。

　　對此，王英男透露，實際上，受新“國五條”中個人轉讓住房所得稅按差額20%收稅政策影響，一些改善型需求的客戶放棄了購買二手高端住宅的想法，轉向購買能夠一步到位的新盤。以保利東郡為例，整個3月銷售額約達2億元，這是該項目開盤以來取得的單月最高銷售業績。

　　　?深圳：市場分食9%房價上漲空間

　　3月31日下午，深圳公布了“國五條”實施細則。其后兩天，該市房地產市場迅速變臉。地產股大漲，二手房成交回落。業內人士認為，深圳除了繼續維持現有政策外，并未落實進一步的調控措施。而按相關文件的表述，深圳除了模糊地表示將“嚴格執行房地產交易稅”外，對于20%個人所得稅如何征收、向誰征收等問題沒有比“國五條”更詳細的說明。地方政府似乎打算再把球交還給中央。

　　　今年上漲9%？

　　深圳公布“國五條”細則后，總部位于深圳的招商地產股價連漲，首日上漲4.71%，次日再漲3.44%。深圳本地股也是屢屢上漲，深物業、深振業都有不錯的表現。

　　“今年深圳房價漲幅上限在9%?！庇袠I內人士根據深圳“國五條”細則推斷道，這成為地產股上漲的原動力。根據深圳“國五條”細則的要求，確保2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。數據顯示，2012年深圳名義人均可支配收入漲幅為11.6%，扣除CPI后，全市人均可支配收入的實際增幅在8%~9%。這也順理成章成為業內認為深圳房價上漲的“允許”范圍。

　　“這是誤解?！鄙钲谑蟹康禺a研究中心主任王鋒表示，人均實際可支配收入的預期目標要結合2013年深圳經濟社會發展計劃相應指標來定。居民可支配實際收入要求與經濟增長同步。根據今年年初公布的2013深圳經濟社會發展計劃，全市GDP增幅在9%左右，CPI控制在3.5%以內。兩者互減，居民可支配實際收入增幅大概在5.5%到6%之間?！八越衲攴績r漲幅不允許超過5.5%至6%這一區間?！蓖蹁h說。

　　縱觀整篇八點的調控細則，均與房價控制目標相似，許多關鍵性的政策并沒有展開闡述。其中在20%個稅征收的環節上，深圳版調控細則則是強調“依法嚴格開展房地產稅收征管工作，充分發揮房地產稅收在引導住房合理消費、抑制投資投機購房方面的作用。完善房地產價格評估技術，發揮其在房地產稅收征管中的積極作用，繼續加強存量房交易稅收征管工作，并根據房價變動，適時適當調整征稅評估價格”。

　　　?個稅按原有政策執行

　　此調控細則明顯還需要更多的“細則”落實到操作環節。據《中國經營報》記者了解，深圳現有的二手房交易征收個稅，就包括核實征收和核定征收兩種。前者是以實際交易價格減去原值以及裝修等費用，再乘以20%；后者則是以房產評估價為標準，核定該套房產總價，普通住房按總價的1%，非普通住房按1.5%，拍賣住房按3%征收。記者從深圳市房地產權登記中心了解到，由于20%個稅還沒有明確規定，所以全市二手房交易仍然按照老辦法計征個稅。

　　雖然深圳有兩種征稅方法，但在市場操作層面大多都是采用核定征收的方法。深圳“維持原狀”的操作，讓前期近乎癲狂的深圳二手房市場趨于平靜。4月1日，深圳房地產權登記中心的二手房過戶相關業務，放號量從前期的800多個回落至200余個，大降7成。當天深圳二手住宅成交146套，不如一手住宅295套的成交量，也只有“瘋狂3月”日均成家量的1/10。

　　這意味著深圳3月份瘋狂的二手房交易終于告一段落。在3月初中央出臺新“國五條”措施后，深圳二手房市場形成一波恐慌性交易。中聯地產的數據顯示，3月深圳全市二手房成交共計18375套，環比暴漲379%，同比去年上漲321%；成交均價為20914元/平方米，環比上漲3.26%，同比去年16695元/平方米的成交均價，上漲了25%。

　　雖然二手交易有所放緩，但對于此次調控能否讓樓價有所收斂，公眾的信心似乎不大。深圳本地媒體在網上發布了關于“深圳國五條細則”的調查問卷，只有5%的調查對象認為房價會下跌，近54%認為房價不受影響，治標不治本，41.37%認為反而會漲。

　　深圳市住房研究會常務副會長、秘書長陳藹貧則認為，目前調控細則的基本套路、方法與此前的政策并無太大改變，預計會給市場的成交帶來一定壓力，“但是價格不會有所下降，目前的市場已經適應了調控，房價上漲”似乎無可避免。

　　國泰君安分析師李品科認為，粵京滬渝出臺的細則，均無超預期的緊縮或寬松。有分析認為，深圳的調控細則保留了足夠的收緊空間，例如“適當時候調整征收評估價格”“研究提高二套房的首付比例及利率”等等，只是這些政策均沒有實施時間表以及實際操作手段。

　　深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，沒有表達具體的細化措施，可能的原因是：“作為上一屆政府的最后一次調控，地方政府需要響應表態，但是更多是等待這屆政府的調控措施”。

　　　?重慶：仍不實施限購政策

　　3月30日深夜，緊隨著北京、上海之后，重慶版“國五條”細則出爐。當晚，重慶市人民政府辦公廳發出了“關于繼續做好房地產市場調控工作的通知”，通知中詳細列明了實施“國五條”的七條規定，強調要進一步做好重慶市房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展。

　　全國兩會期間，重慶市市長黃奇帆在接受《中國經營報》記者采訪時也明確表示，針對“國五條”將會“上行下效，堅決執行”。然而，2011年，重慶已經開始進行房產稅試點，同時實施了史上最大規模的公租房建設，現在又層層加碼推動“國五條”落地之后，房價上漲并不明顯的重慶樓市將會面臨怎樣的結果？

　　　市場沖擊

　　4月3日，重慶市渝北區土地房屋權屬登記中心已經沒有了前幾日排成長龍的熱鬧景象。一位工作人員告訴記者：“重慶‘國五條’細則出臺之后，人少了很多，一天只有兩三百人辦理過戶。”

　　而在重慶市渝北區土地房屋權屬登記中心過戶減少的同時，房屋中介公司的生意也一落千丈。重慶鋼運房產副總經理譚琥霖對記者說：“細則出臺之后，交易量直線下降，近期交易量只有原來的三分之一，未來我們必須要進行一些調整，增加一些與所得稅征收20%沒有關系的房源，同時開拓旅游地產和海外地產?！?/p>

　　重慶細則出臺對于二手房帶來直接沖擊，對于針對投資客的高端樓盤也帶來一定的沖擊。重慶江北嘴某高檔樓盤項目總監劉穎表示：“重慶‘國五條’出臺之后，抑制了投資者的需求，對改善型和投資型的物業造成了一定的影響，現在投資客在政策出臺后非常敏感，這幾天我們的項目已經賣不動了?！?/p>

　　重慶市的細則中強調，發揮稅收調節作用，抑制投資投機性購房，并規定對在主城區個人擁有的獨棟商品住房、個人新購的高檔住房，以及在重慶同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含二套)以上的普通商品住房征收房產稅。

　　　?溫柔加碼

　　“重慶國五條其實是溫柔一刀！”一位房地產人士表示，“重慶細則中并沒有限購政策，其實是留了余地?！?/p>

　　據悉，北京版“國五條”細則中明確規定“本市戶籍成年單身人士限購1套住房”。此前，北京市還對外地購房者實施了限購政策，規定外地戶口需有在京連續5年的社?；蚣{稅證明，方可新購一套房。事實上，從2011年開始，諸多主要城市都實施了限購政策。

　　然而，直到此次重慶版“國五條”細則出臺，重慶仍然沒有實施限購政策。

　　其實在兩會期間，黃奇帆曾經告訴記者，正是由于推出了包括房產稅在內的一系列調控手段，中央才同意重慶不搞限購?！艾F在我們的房價很平穩，我不能說這全是房產稅的作用，只能說是重慶調控房地產的‘五招’起了作用?！边@五招包括，土地調控、金融調控、投資力度、總量調控、稅收調控等五招。而且在2011年重慶實施房產稅之外，還進行了大規模的公租房建設。據悉，2012年重慶市就建成公租房1315萬平方米，惠及58萬群眾。而在財力雄厚的北京(2012年北京財政收入3314億元，重慶1703億元)，公租房的建設力度卻遠遠遜于重慶。

　　正是基于房產稅、惠及民生的公租房建設等措施，重慶房價并沒有出現2012年下半年北京、上海等地的飆升。緯聯地產發布2012年房地產市場回顧與2013年展望稱，2012年，重慶主城區商品房成交均價為6775元/平方米，較2011年小幅下降0.7%，近十年首次同比下跌。同樣對重慶房地產交易數據進行監控的某大型房地產企業人士透露，重慶主城區房價在2012年并沒有上漲，符合調控預期。

　　然而，在國家層面實施更嚴厲的調控壓力之下，重慶也只能被迫加碼房地產調控。這些措施中，加碼的措施包括了對“三無人員”在重慶新購二套房征收房產稅、同時規定暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　此外，重慶“國五條”細則中重申了“國五條”中的房產轉讓個人所得稅按20%征收的內容。記者咨詢重慶地稅部門也得到了將會嚴格征收的答復。但一位稅務部門人士坦言，在計算個人所得稅應納稅所得額時，要核實房屋原值以及按揭利息、裝修費用等合理費用的工作量非常大。

　　　?開發商的利好

　　而在重慶被迫跟隨國家層面的要求出臺細則之后，開發商卻感覺到了利好。

　　容磁地產機構總經理王雪松表示：“對于一手房而言，‘國五條’反而是一個形式上和實質性的利好！”他說，“這次調控，對于二手房而言沖擊較大，如果嚴格實施20%所得稅的征收，必然會帶來二手房交易的大量萎縮，但是對于重慶這個擁有巨大剛需的市場而言，一旦占市場交易量三分之一的二手房萎縮，必然給一手房帶來空間，土地的供應量、新盤開發跟不上之后，短期內市場還會出現供不應求的情況?！?/p>

　　記者在采訪中，也明顯感覺到開發商充滿了謹慎的樂觀。一位大型本土房企的人士表示：“總體而言，我們是相對樂觀的，你看近期的一些拍地情況，都是溢價在50%以上，說明開發商都看好‘國五條’會帶來的影響，當然從長期來看，商業地產會更有機會一些。”

　　而從銷售的情況來看，3月30日和31日，重慶“國五條”出爐的關鍵時期，重慶主城區20多家樓盤開盤，銷售都比較火熱，甚至出現了“月光盤”的情況。

　　一位不愿透露姓名的人士表示：“這次‘國五條’實際上是打擊了普通老百姓，讓普通老百姓出售二手房以及購買改善型住房都設置了很多障礙，政府卻可以加速出售土地，刺激新盤銷售，增加未來可以開征房產稅的總盤子，2014年全國聯網后又可以通過征收房產稅，開拓房產稅這一巨大稅源之后，政府可以不斷從房地產這個命根子里獲得可觀的稅收?！?/p>