樓市漲價動力十足 最嚴調控政策或虎頭蛇尾

　　　□經濟視點報記者李曉瑩

　　盡管調控升級進行中，但是面對已走過的限購令“市場隆冬”，現漲價動力十足的樓市，依然難言輕松。

　　3月18日，國家統計局發布的今年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，有94%的城市房價上漲，不禁令人倒吸一口冷氣。曾經的“史上最嚴調控政策”，以虎頭蛇尾的形象橫置在世人面前。

　　“新國五條”盡管從緊、從嚴、從高，但都是樓市經歷過的老政策。此前限購令出臺后，用了大半年的時間才使市場下行，“新國五條”若要收到此效恐仍需時日，同時更要看中央在與地方政府的博弈中，能否“鐵腕”應對。

　　　房價快速上揚

　　國家統計局數據顯示， 2月份70個大中城市中僅有1個城市新建住宅價格下降。雖然鄭州房價漲幅領跑中部六省，但是與北上廣集體突破2個點相比，尚可算作平穩。其中，廣州以3.1%的漲幅領跑全國。

　　數據顯示，今年前2個月，全國房地產從開發投資到施工、新開工、竣工面積同比都在上漲，但是漲幅最大的卻是銷售數據。

　　首2月，全國銷售面積同比增長近五成，增速比去年全年提高47.7%，然而銷售額更是“技高一籌”，其增長勢頭蓋過銷售面積28.1個百分點。

　　尤其是一直受限購令“壓抑”的住宅，表現更為強勁，其銷售面積比去年增長了55.2%，銷售額增長又比銷售面積高出32個百分點。

　　房價上漲之快，從銷售額漲幅高于銷售面積漲幅中可見一斑。然而，對比西、中、東部地區，房價漲幅更是呈現階梯狀遞增。

　　數據顯示，1~2月，東部地區銷售面積增速比去年全年提高57.9%，然其銷售額增速提高了79.4%。中部地區銷售面積增速提高42.6個百分點，銷售額增速提高58.8個百分點。受限購令影響較大的東部地區，量價迅速攀高。

　　　嚴控供需

　　“國家1、2月份的數據恰恰佐證了‘新國五條’及細則出臺的必要性和及時性?！焙幽县斀浾ù髮W工程管理與房地產學院教授劉社說，調控政策出臺時2月數據已成定局，如果等到兩會閉幕以后出臺，那么房價上漲勢頭會更不好控制。

　　樓市的“小陽春”逼迫國家快速出招，但是招招都是“老把式”?；仡櫧┠暾{控歷程，消費者對此次調控新政頗不以為然。

　　對此，清華大學房地產研究中心主任劉洪玉剖析認為，2010年以前國家多采用收緊銀根、地根、改革土地供應方式，以期通過對供給端實施調控防止房地產開發投資過熱，但是企業卻不是如此自覺。2010年后，國家又重點進行需求方面的管理調控，但是并未同步嚴格控制供給管理，導致去年年末市場供不應求。

　　如今，新國五條則是在進行更加嚴格的需求管理的同時，多渠道增加商住用地、加強開發周期條款的執行力度，在需求端和供給端同時用力。

　　　深水博弈

　　由于今年政府換屆，對新政府抱有幻想，市場才會在兩會召開前“招搖”不已。盡管新政的出臺已經為今年的調控定調，但是新政帶動的二手房市場“井噴”仍在各地上演。

　　3月14日，國家住房和城鄉建設部部長姜偉新再一次重申要“嚴格”執行新國五條。他說，如果七八個大城市仍以每年十幾甚至二十幾個百分點增速發展下去，泡沫一旦破裂，將不堪設想。至少這七八個大城市房價要降下來。

　　國家調控10年，真正能讓房價“降”的時候并不多，更何況經過2012年的休整，開發商翅膀如今又“硬”起來了。今年1~2月，房地產開發企業到位資金18926億元，同比增33.7%，增速比去年全年提高21個百分點。

　　“開發商去年收成不錯，不差錢，不會立馬降價。國家調控這么多年，也沒有什么新招，而地方政府卻會‘打太極’把影響化解于無形?！眲⑸缯f，要扼住當下房價上漲勢頭至少要7~8個月以后。

　　她說，房價的起落往往是量在價先，需要待交易量萎縮之后的大半年到一年，開發商資金鏈緊張了，才會促銷，房價才開始松動。然而眼下，在新政的刺激下，二手房交易量尚在井噴，一手房由于新政地方細則尚未出臺也未有交易量的下降，價格更不會跌。

　　回顧此前一輪輪調控，在中央與地方政府的博弈中，取勝的總是地方政府。2008年，金融危機解救了樓市，導致了2010年房價大漲；2011年的調控又因去年經濟形勢不好，國家采取靈活機動經濟政策以未嚴格執行政策收尾。

　　“新政中，中央給了市場很多想象空間，如限購擴容、房產稅試點等。如果市場樂觀，會有后續政策出臺。但是，新國五條能否到位執行，要看這一屆政府在與地方政府的博弈中貫徹得如何，是否真正敦促、問責?！眲⑸缯f。