多家龍頭房企持續戰略轉型 重點回一二線

日前，包括萬科、中海、招商、龍湖等多家龍頭房地產企業發布了2012年年報。在業績、利潤率提高的同時，多家企業表示將不斷優化調整產品結構，避免因銷售不暢帶來產品積壓的風險。同時，企業也適時調整開發布局，并重點回歸利潤率更高的一二線城市拿地開發。

銷售目標現分化

據統計，目前已公布去年業績的上市房企，均實現業績增長。招商地產2012年實現營業收入252.96億元，同比增長67.4%；中海地產實現銷售額1115.2億港元，同比增長28.1%；遠洋地產實現協議銷售額311.19億元，較2011年上升15%。

此外，承接去年底樓市升溫趨勢，年初至今開發商業績也全線飄紅。在已公布前兩個月銷售業績的企業中，萬科銷售額達284.4億元，為總額最高，同比增長49%。此外，恒大、保利、金地、融創等房企的銷售同比增長都實現了翻番。

雖然業績樂觀，但面臨調控加碼，開發商對于2013年的預期也出現分化。大多比較審慎，如龍湖地產2013年銷售目標審慎提升至460億元，較2012年實際合同銷售額401.4億元增長15%；盡管中海地產去年銷售千億港元，但今年仍非常保守，2013年目標銷售金額與去年目標相同，維持于不少于1000億港元。

碧桂園則表現激進，2013年公司銷售目標定為620億元，預計實現交付目標800萬平方米，均增長30%。

調整產品結構

各龍頭企業年報顯示，為應對樓市調控的深入及限購政策的持續，開發商們紛紛相應地增大了剛需及首次改善產品所占的比重，優化產品結構，以規避調控風險。此外，把地產擴展到旅游、商業領域，將企業的多元化開發作為一項長期戰略。

有統計顯示，2011-2012年期間主動進行戰略調整或轉型的房企明顯增多。176家房地產上市公司中有超九成的企業都對產品結構進行了調整。

統計顯示，萬科的中小套型商品房比例已超過80%，華潤針對自住型客戶開發的小戶型比例已占到整個住宅銷售的80%，高端項目占比不到20%，綠地、華潤商辦類產品占房地產銷售金額近40%。

遠洋地產也表示，全年可售資源中有超過85%的產品為144平方米以下的中小型剛需產品。公司將繼續加大剛需產品的供應，靈活定價，加快銷售。

龍湖在其剛剛召開的業績會現場表示，2013年銷售目標審慎提升至460億元，較龍湖2012年實際合同銷售額401.4億元增長15%。公司繼續開展地域和產品結構的布局調整。

同時，龍湖集團商業地產部總經理魏健則表示，2013年是龍湖商業地產快速擴張的元年，集團預計用15年左右的時間將商業利潤占比從不到5%提升至30%。

中海地產董事會主席孔慶平也在近日表示，房地產企業在產品結構、收入結構上應有一個長、短期的安排，10年前中海適當加大對商業地產的投入，希望未來商業地產的盈利占到20%。

業內人士分析， 2012年對于龍頭房企而言稱得上是結構調整年。持續調控使樓市發生相當大的變化，迫使不少開發商從產品結構、區域布局乃至發展策略上進行徹底調整以適應市場的變化。而這一變化將在今年進一步延續。

堅守一二線城市

此外，2012年爆發的三四線城市樓市供應過剩危機也為龍頭房企敲響了警鐘。重回并堅守利潤更高的一二線城市正在成為新的開發趨勢。

招商地產在業績發布會上表示，招商地產將秉承“穩守一線城市、積極拓展二線城市、擇機進入三線城市”的拿地策略。

一貫深耕一二線城市的中海地產2013年仍頻頻出擊。繼1月10日以20.18億元拿下北京石景山區一宗地塊后，中海地產聯合其他公司又在1月30日經過114輪競拍拿下上海黃浦江沿岸一幅商辦地塊，耗資14.73億元。顯示出其在去年上半年加大二三線城市新增項目的同時，補充一線城市優質土地資源的意愿。此外，萬科、保利、首開等龍頭企業今年以來在一二線城市的土地新增趨勢也十分明顯。

業內人士表示，2012年的銷售業績表明，一二線城市的回暖快、成交量大、利潤高的優勢十分明顯。而三四線城市缺乏消費能力，且土地價格已被炒高，這是令房企一改以往在三四線城市拿地擴張的策略、將投資重心回歸一二線城市拿地的根本原因。

一些龍頭房企趁現在地價相對便宜，先把資金變成土地，快速開發，快速銷售，爭取快速回籠資金，期許下一個發展機會。