誰制造了樓市回暖假象

　　 在成交出現持續回暖、單月新房成交量短暫反彈后，曾經因調控一度低迷的市場仿佛一夜之間重回火爆局面，“某二環兩居二手房一夜漲70萬”、“新房供不應求、買房得先買號”、“年內地王即將出爐”等消息不絕于耳，究竟目前的樓市回暖是事實，還是人為制造的假象？

　　 回暖佐證之地王頻現

　　 除了新房、二手房市場的正常波動被放大解讀以外，土地市場的回暖也成為近期最受關注的話題。值得一提的是，就在前日國土部緊急要求各地避免地王出現的通知出臺后，第二天，北京國土局便暫停了備受關注的農展館地塊的出讓。在多位業內人士看來，該地塊暫停出讓，除了與該地塊的出讓條件不足有關外，更與國土部提出的防止因地王出現，而擾亂市場預期的要求有很大關系。

　　 商報調查

　　 單價合理“地王”原是外界強加

　　 “土地市場的回暖需要區別看待，混淆夸大地王現象對市場有明顯的誤導作用。”中原地產市場部研究總監張大偉告訴記者，從最近全國主要城市供地及成交土地的節奏看，土地市場回暖的跡象的確明顯出現，高單價、高總價的地塊次第出現，一定程度上影響了周圍區域市場以及整體市場購房者的預期，部分開發商對房地產市場的樂觀程度也有明顯提高，在樓市成交量復蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發商拿地的積極性也開始上漲。

　　 但一般市場確定真正地王有兩個重要指標：樓面價創新高、溢價率超過100%，而從目前各地交易情況看，土地成交單價并未失去理性，雖然部分區域創了新高，但相比2010年出現樓面價超過在售物業價格，截至目前全國各地出現的所謂高價地塊，疊加合理的開發成本很少有超過在售物業價格的，且依然呈現明顯的不均衡性，以剛剛出讓的南京濱江G50地塊為例，其樓面價7754元/平方米雖不低，但和今年成交的上海地塊一樣，僅一家出價，雖然可以代表土地市場的回暖，但歸類于地王有些牽強。

　　 其他成都、長沙等地的所謂地王，也并沒有表現出實質地王的特質，因此不會對市場有過多的影響。特別是在國土部緊急重申，包括北京等地區暫停熱點地塊后，未來土地市場應該會平穩過渡。

　　 回暖佐證之成交量暴漲

　　 近期，關于北京樓市量價齊升的消息不絕于耳，而從統計數據來看，成交量確實有所回升。來自北京市住房和城鄉建設委的數據顯示，2012年1-11月全市新房(不含保障房)成交8.3萬套，多家機構預計全年成交量將達到9.1萬套，同比去年上漲55%，最終成交量可能會創下自從2010年4月本輪調控以來的年度新高。在成交量上漲的同時，繼5月出現短暫反彈后，在改善性需求大舉入市的拉動下，來自北京市房協上周末發布的數據顯示，北京11月新建商品住房成交均價達到2.18萬元/平方米，環比上漲5.2%，創下調控以來最大月度漲幅。

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　　 成交正?！胺磸棥痹欠e壓需求釋放

　　 “年末量價齊升，主要是由于近期各方對十八大經濟走勢看好，以及土地市場升溫、開發商拿地熱情高等因素，綜合造成年底‘翹尾’趨勢?！眰I我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，盡管在剛剛過去的一個多月里，北京新房市場出現了量價齊升的局面，但今年成交量的上漲僅僅是去年成交量大幅萎縮之后的一個正常的反彈，僅僅是調控以來積蓄已久的購房需求的一個集中釋放，雖然成交量明顯回暖，但是也僅僅是回歸到2010年的水平，與2009年相比仍有很大差距，比如今年的新房(剔除保障房)網簽量與2010年差不多，與2009年相比仍有逾40%的跌幅；今年二手住宅的網簽量比2010年下跌了25%，比2009年更是下跌了逾40%。

　　 張大偉也認為，與調控前動輒單月2萬套的成交量相比，目前僅僅是回歸到了50%的程度，而這期間，保障房年底的集中入市也“貢獻不小”。“比如12月上半月的數據，截至16日，12月新房住宅成交量達到7966套，環比基本持平，但與去年同期相比仍下降15.2%?？鄢Ｕ戏亢螅?2月第二周純商品住宅成交量接近3000套，雖然也有一定的環比上漲，但幅度卻并不大。”在張大偉和胡景暉看來，正因如此，當前各項指標不能證明“恐慌性”入市論點。

　　 胡景暉表示，明年限購限貸的樓市調控政策仍將從嚴執行，房價不會出現大幅上漲的局面，目前樓市出現的量價齊漲的局面并不具有持續性，明年年初市場將逐步回歸理性，提醒廣大購房人群，不要被社會謠言所蒙蔽，也千萬不要受謠言誘導而產生恐慌性搶購心態。

　　 回暖佐證之新房又現一房難求

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　　 庫存充足“難求”原是人為制造

　　 對此，胡景暉認為，上述倒號人士多半是開發商雇傭的“托兒”，而前提是市場上流傳的新房供應量不足的消息，但事實上所謂供應不足并不存在，據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，12月中上旬，北京新增供應住宅8691套，比11月全月的供應量還多23%，此外，北京樓市庫存仍高達8萬余套，所以有充足的市場供應，“一房難求”純屬謠言，因此上述提及的“一房難求，想買房得先買房號”應當也是個別項目故意制造恐慌。

　　 對此市住建委相關負責人也在昨日明確回應表示，前些時候有媒體反映排號火爆的“紫金新干線”樓盤，該項目共批準預售12個樓棟、900多套住房，但經初步核實，目前實際銷售僅5個樓棟，其余7個樓棟整體未售，已涉嫌構成捂盤惜售。除了上述樓盤外，近期調查還發現，自稱是計劃推盤288套、首次排卡即超過1600人的“金地格林”項目，至今尚未取得預售許可，已涉嫌違反“未取得預售許可證之前，不得排號、定房、內部認購或收取任何預付款性質的費用”的規定。

　　 對于上述兩個項目，北京市將嚴厲查處，絕不姑息，目前，已約談了一些涉嫌違規項目的負責人，并啟動了執法程序?！爱斎?，在此期間，也不排除個別媒體不負責任地推波助瀾，并希望這些媒體不要進行這種與事實不符、混淆視聽的不當炒作，避免誤導廣大消費者?！?/p>

　　 回暖佐證之二手房一夜漲70萬

　　 近期業內流傳著這樣一個故事：購房者小蔡在鏈家地產門店看中了一套位于西城區鴨子橋路45號院政泰家園的兩居室，售價是240萬元，底線為230萬元，同樣的房子一共有三套。但當小蔡致電鏈家，表達了購買意向后，中介卻告訴小蔡：這三套房子中，有兩套房主惜售，不賣了，另外一套的價格一夜間提高到了300萬元，并表示這套標著“二環邊上交通便捷兩居室出售300萬元”的房子重新上傳到中介的網站上，與此同時，同一小區的一居則掛出了“230萬元”的字樣。

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　　 價格平穩“暴漲”原是中介炒作

　　 “北京普通兩居室二手房一夜漲70萬”的標題一出，業內嘩然，二手房市場真的出現暴漲嗎？記者登錄鏈家地產網站發現，在經紀人介紹一欄標明：房價商議空間較大。而從該小區過去一年的成交記錄來看，兩居室平均售價基本穩定在2.1萬元/平方米到2.3萬元/平方米之間。

　　 在鏈家地產發給記者的回應中也坦言，上述兩居室確實存在，但早在4月就已經以250萬元的價格掛牌，由于價格明顯高于市場價格，并且業主有換房需求急于出售，9月從250萬元降價至235萬元，但仍然遲遲未能售出，僅有兩次帶看，后因業主購房計劃擱置，出售意愿也明顯降低，雖然最終12月初將掛牌價調到300萬元，但一方面經歷了調價過程，另一方面也是業主本身出手意愿降低，采取的脫離市場定價，且最終并未被市場接受。

　　 “在二手房買賣的過程中，‘馬上漲價’、‘一夜上漲多少’確實是經紀人常用的手段，為的就是加速整個交易進程。”一位中介內部人士告訴記者，從上述政泰家園的案例來看，主要是一家中介的業務員介紹，無論是購房者還是中介公司都沒有充分的證據證明該房源短期漲價的過程。

　　 胡景暉也表示，從全市的成交動態來看，即便是提價70萬元，也僅僅是非常個別的特殊案例，并不代表目前各區縣二手房市場的普遍情況。據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，11月北京全市二手房成交均價為23797元/平方米，環比漲幅僅為2.5%，最熱門的交易區域中關村，11月的房價漲幅也僅在4%左右，而在這其中，近期改善型購房需求入市，中高價位房源成交比例的上升，也是導致房價上漲的主要原因，換句話說，單純從普通商品住房來看，二手房的總體價格并未有過大幅度波動。