中國家庭總凈資產高于美國 房市泡沫過大

5月份中國西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心推出的《中國家庭金融調查報告》宣稱，“中國自有住房擁有率達九成”，這個數字引發熱議，現在他們又正式推出《中國家庭金融調查報告·2012》，結論更是抓取眼球：中國家庭總凈資產為69.1萬億美元，美國家庭總凈資產為57.1萬億美元，中國家庭總凈資產比美國高出21%。這一結論雖然很多人不信，但哈佛大學教授David Wise認為這是合理的：一是中國人口是美國的四倍，家庭總數量高于美國；二是中國的房價迅速上漲。

事實上，如果中國家庭總凈資產數字是可靠的話，根據我們的計算，這其實比美國次貸危機前家庭總凈資產的“峰值”還高。2007年美國家庭總凈資產為68.6萬億美元，低于中國的69.1萬億美元，隨后2007年-2009年因為次貸危機導致美國家庭總凈資產下跌了25％，跌掉了17.5萬億美元，幾乎相當于美國一年的GDP。2009年以后，反彈了12%左右。

由于住房和金融資產在家庭資產里面比重越來越大，所以導致家庭凈資產變動也非常頻繁。舉例來說，一個家庭擁有200萬人民幣的房子，50萬的股票，20萬的汽車現值以及30萬的存款；同時有100萬的按揭債務，5萬元的信用卡債務和5萬元的汽車貸款，那么家庭凈資產就為190萬人民幣。家庭面對的負債往往都是“固定”的，于是房價和股價的變動都會造成家庭凈資產的巨大變動。

我們都知道，這幾年股市“熊”透了，所以真正能讓中國家庭凈資產如此亢奮得比美國次貸危機前峰值還高，“功勞”完全屬于房地產。實際上，無論是中國還是美國家庭，房地產占總資產的價值都在80%以上，美國可能更高一點，也許接近90%。房地產狂熱也將普通市民催生成百萬富翁。只要在中國重點城市購買房產的人，他們從總資產的角度來看都是百萬富翁，但是大部分人都拿不出100萬現金。

當大家都一股腦買房的時候，如果處于正的經濟周期，的確可以在總資產上成為百萬富翁，凈資產上亦有可觀的增長。蜂擁而入會攪動市場情緒，導致房價會更高，相對其他資產項而言（尤其是收入存款項），房地產占總資產的比重會越來越高。這迫使后續的人買房要付出更多的按揭，導致其收入流在房地產債務上面日漸枯竭。

政府和中央銀行必須采取“紙幣越來越不值錢”的方式印鈔，這樣不僅托房價，同時也至少導致后續買房者的現金收入流是增長的，不至于枯竭。從形態上看，這有點像一個“龐氏騙局”。

這種做法一定會造成資產不平等。美國的情況是1%的人擁有50.3%的金融資產，而90%的人只擁有美國金融資產的14.4%。中國的比例亦是非常可觀。這種不平等必然會轉化成不同壓力受到的壓力不平等。

試著想想，當不管制投資性需求的時候，富人提高房地產配置，其實是普通的人承受房產不斷提高其占家庭總資產的比重的壓力，這些后買房的普通人將面臨著收入流越來越不足，最終他們將無力負擔，它的原理跟次級貸款是一樣的，都是“房產占家庭總資產的比重提高”后的壓力在不同人群的分布，有的可以承受，有的最終在壓力下崩潰，并造成連鎖性的房價下跌。幸運的是，中國政府已經采取了針對性的措施。

我們認為，《中國家庭金融調查報告·2012》不僅揭示了在房地產泡沫下的“中國家庭凈資產泡沫”，也顯示了這種泡沫的危險性。中國的家庭凈資產甚至超越美國峰值，其中一個主要原因是中國人口為美國人口的4倍，但中國人均收入4千美元，而美國則是4萬美元，收入之比是1：10。那么，可以簡單計算一下，面對以房地產為主力的家庭凈資產泡沫而言，中國人用收入流來應對的壓力是美國人的2.5倍。美國已經破滅了，家庭凈資產大幅度變動，中國能夠避免這種結局嗎？

[編輯：莊明欽]