晉江二手房下半年或迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)

核心提示：6月一過(guò)，二手房市場(chǎng)迎來(lái)半年考。盤點(diǎn)晉江上半年的二手房市場(chǎng)，歷經(jīng)“嚴(yán)冬”洗禮的行業(yè)人士，都在期待溫暖的春天早點(diǎn)到來(lái)。

　　上半年，晉江共成交二手商品房325套，成交面積44066.88㎡，同比下降47.9%，其中，兩個(gè)月成交量均只有30套。不過(guò)，受央行降息利好的巨大刺激，6月份成交活躍，達(dá)到88套。

　　仔細(xì)分析上半年市場(chǎng)的特點(diǎn)，一、二手商品房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象十分突出，一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)甚至打起價(jià)格戰(zhàn)，爭(zhēng)搶剛需客戶。此外，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入，不少市民對(duì)于目前是否處在“政策底”仍不十分明朗，依然存在一定的觀望情緒。

　　業(yè)界人士期待，央行今日下調(diào)基準(zhǔn)利率，和晉江正在研究制訂的購(gòu)房落戶政策及即將大量入市的安置房，將為下半年的市場(chǎng)注入強(qiáng)大動(dòng)力，或許能一改上半年的格局。

　　■記者 陳青松 陳巧玲 實(shí)習(xí)生 陳榮漢

　　現(xiàn)象　成交量同比大幅萎縮

　　據(jù)來(lái)自晉江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局統(tǒng)計(jì)信息顯示，1—6月份，晉江共成交二手商品房325套，成交面積44066.88㎡，和去年同期相比，下降47.9%。

　　今年春節(jié)以來(lái)，晉江二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，1月、2月份二手房成交量分別只有30套和43套；3月份，受學(xué)區(qū)房帶動(dòng)，二手房成交量上升至69套，出現(xiàn)難得的“小陽(yáng)春”；此后的4月份，剛需被快速消化，學(xué)區(qū)房購(gòu)房高峰勢(shì)頭減弱，但成交量保持平穩(wěn)，仍達(dá)到65套；進(jìn)入5月份，盡管一手房市場(chǎng)創(chuàng)下網(wǎng)簽數(shù)將近800套的記錄，但二手房市場(chǎng)議價(jià)空間收窄，買賣雙方重新進(jìn)入博弈，成交量?jī)H30套。

　　“這一數(shù)字和去年比較，縮水了很多。”業(yè)內(nèi)人士介紹，去年上半年，晉江二手商品房成交624套，成交面積達(dá)到74549.38㎡。

　　受降息刺激 6月成交活躍

　　5月份，央行決定從2012年5月18日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是年內(nèi)第二次下調(diào)。緊隨其后，利好政策再現(xiàn)，央行又決定自2012年6月8日起降息。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，個(gè)人住房公積金存貸款利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，而這是近三年半以來(lái)央行首次降息。今日，央行時(shí)隔一個(gè)月再度降息。

　　“政策的利好，刺激一部分剛性需求的釋放。”開元房產(chǎn)負(fù)責(zé)人王雄說(shuō)，部分被壓抑很長(zhǎng)一段時(shí)間的剛需人群在這個(gè)月入市買房。“對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，降息是最實(shí)實(shí)在在的利好。”

　　與此同時(shí)，6月份，晉江多家房產(chǎn)中介也出現(xiàn)掛牌量和帶看量上升的難得景象。“比起上個(gè)月，這個(gè)月帶看量和掛牌量多了三四成。”晉江市區(qū)一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人介紹。

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　　裝修房比重大 中小戶型最受青睞

　　“裝修房占到我們成交的80%，毛坯房不太好賣。”創(chuàng)藝房產(chǎn)店長(zhǎng)李陸發(fā)坦承，由于性價(jià)比明顯，裝修房成為剛需客戶的首選。王雄介紹，和往年區(qū)別較大，今年上半年，裝修房占到該店二手房成交的七成以上。

　　“對(duì)買主來(lái)說(shuō)，裝修房的實(shí)惠體現(xiàn)在省錢和省事上。”李陸發(fā)認(rèn)為，比起一手房，買主可以省下一筆裝修費(fèi)，直接拎包入住。

　　此外，80—130平方米中小戶型最受剛需客戶青睞，特別是配套較好的小區(qū)，如竹園小區(qū)、鳳凰城、世紀(jì)華庭、蘭峰城市花園和華泰小區(qū)等。

　　與此同時(shí)，議價(jià)空間幅度縮小也是特點(diǎn)之一。多家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人表示，在買賣雙方議價(jià)時(shí)，由于買家心理價(jià)位較低，一般只出一次價(jià)，不肯作出讓步。這也導(dǎo)致雖然帶看量不少，但實(shí)際成交卻不多。

　　分析 一、二手房爭(zhēng)搶剛需客戶

　　盤點(diǎn)上半年的晉江二手房現(xiàn)象，一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象尤為突出。

　　以長(zhǎng)興路板塊為例，目前，世紀(jì)華庭一大戶型套房?jī)r(jià)格為5100元/㎡。如果包括交易時(shí)支付的相關(guān)稅收，實(shí)際交易價(jià)格在5600元/㎡左右。然而，在同一板塊的永隆·國(guó)際社區(qū)均價(jià)5000元左右，而裕?？党恰⒅袏W·名雅居均價(jià)也在5500元左右。其中，永隆·國(guó)際社還推出3968元/㎡和4088元/㎡特價(jià)房。

　　“在價(jià)格上，一手房?jī)r(jià)格和二手房持平，甚至比二手房還低。”東禾21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新華店業(yè)務(wù)經(jīng)理徐秀蘭介紹，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)整營(yíng)銷策略，以價(jià)換量，對(duì)二手房市場(chǎng)沖擊很大。“為了爭(zhēng)搶顧客，雙方甚至要打價(jià)格戰(zhàn)。

　　在“以價(jià)換量”的行列中，不乏也有國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)商的身影。5月26日，晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推出精品小戶型，起價(jià)5385元/㎡，均價(jià)也在6000元/㎡，相比于去年均價(jià)7000元/㎡，價(jià)格優(yōu)惠幅度擴(kuò)大，受到熱捧。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，打價(jià)格戰(zhàn)房產(chǎn)中介的優(yōu)勢(shì)并不明顯，最大原因在于二手房東不會(huì)主動(dòng)降價(jià)拋售。

　　仍以世紀(jì)華庭為例，2008年陳先生購(gòu)買一套10層套房，價(jià)格4000元/㎡，包括裝修費(fèi)用在內(nèi)，只有賣出6000元/㎡才能保本。“如果低于這個(gè)價(jià)格，就要虧了。”陳先生說(shuō)。

　　記者在采訪中出現(xiàn)，晉江市區(qū)二手房?jī)r(jià)格集中在5000—6000元，低于5000元不多，要么就是房子年代較久或小區(qū)配套不完善。“在售的二手房大部分是在晉江房?jī)r(jià)處于高位時(shí)買入，因此，成本就卡在那里，降價(jià)空間幅度不大。”李陸發(fā)分析。

　　出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，還在于同一、二線城市比較，晉江在房地產(chǎn)政策調(diào)控前房?jī)r(jià)并不算太高，就算是房?jī)r(jià)頂峰時(shí)期，賣得最貴樓盤的價(jià)格也在8000元/㎡左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，一手房?jī)r(jià)格已逐漸回歸理性價(jià)位。

　　“買房還是以自住性的顧客為主，他們沒(méi)有資金的壓力，并不急于賣房。”王雄分析，晉江炒房客不多也是造成這種現(xiàn)象的原因之一。如果市場(chǎng)上出現(xiàn)大量炒房客，在調(diào)控政策的影響下，有資金壓力的炒房客就會(huì)降價(jià)拋售，從而造成二手房?jī)r(jià)格下跌。

　　在這樣的競(jìng)爭(zhēng)下，剛需性客戶自然成為雙方爭(zhēng)搶的客源。然而，在價(jià)格優(yōu)勢(shì)面前，一手房吸引了大批剛需人群。“作為普通的消費(fèi)者，花同樣的錢大多數(shù)人都會(huì)選擇買新房子住。”王雄認(rèn)為，新小區(qū)以其規(guī)劃合理和配套完善而優(yōu)勢(shì)明顯，搶走大量顧客。[NT:PAGE=ijjnews$]

　　持幣觀望者依然存在

　　一方面是晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，5月份商品住宅網(wǎng)簽創(chuàng)下近800套佳績(jī)，另一方面卻是二手房市場(chǎng)仍不見“市場(chǎng)底”，同期商品房成交創(chuàng)下年內(nèi)新低30套。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，造成這種冰火兩重天的現(xiàn)象，表明市場(chǎng)仍然存在一定的觀望情緒。“特別是政府發(fā)出明確信號(hào)，抑制投機(jī)投資性需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。”這位人士介紹，目前，買主和賣主博弈加深，買主希望國(guó)家調(diào)控政策進(jìn)一步發(fā)力，把房?jī)r(jià)降下來(lái)；而賣主期望政策放松，提高房?jī)r(jià)。

　　“二手房持有者大多有一定實(shí)力，不急著賣，可以自住或出租。”南新房產(chǎn)晉江區(qū)域經(jīng)理習(xí)勇表示。

　　在晉江市區(qū)一所中學(xué)教書的楊先生去年剛結(jié)婚，仍住在宿舍內(nèi)，急于想買一套房子。雖然他走了多個(gè)樓盤，也感覺(jué)房?jī)r(jià)降了不少。不過(guò)，楊先生仍沒(méi)有下定決心。“說(shuō)不定將來(lái)會(huì)更低，現(xiàn)在不急著出手。”采訪中，多家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人表示，和楊先生持有同樣想法的客戶不在少數(shù)。

　　“平均下來(lái)我們一個(gè)月帶看客戶20多組，不過(guò)，成交只有一兩個(gè)。”王雄表示，大多數(shù)的客戶還想在等一等。“降價(jià)空間已經(jīng)很小了，業(yè)主不可能做賠本生意。”

　　下半年或迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)

　　自今年1月份以來(lái)，晉江二手房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，特別是6月份，成交數(shù)達(dá)到88套。這種回升，業(yè)內(nèi)人士稱之為“消耗性”回暖。其間出手的剛性需求，多為去年甚至更早前所累積的需求，在房?jī)r(jià)適當(dāng)回落、房貸有所放松的情況下出手。

　　要想持續(xù)“回暖”，二手房市場(chǎng)不僅要吸引更多剛需客戶入市，還要積極爭(zhēng)取改善型需求入場(chǎng)承接。

　　晉江民營(yíng)企業(yè)眾多，外來(lái)人口100多萬(wàn)，蘊(yùn)藏著巨大剛性需求，特別是隨著外來(lái)工子女入學(xué)要求的增加，這部分需求愈加明顯。讓人期待的是，晉江正在研究制訂外來(lái)人員購(gòu)房落戶管理的有關(guān)政策。如果此項(xiàng)政策出臺(tái)，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

　　此外，6月利率下調(diào)，減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也在冰釋著購(gòu)房者的觀望心理，市場(chǎng)顯然已開始煥發(fā)生機(jī)。行業(yè)人士對(duì)后市更加有信心，認(rèn)為整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)漸漸走出最低迷的時(shí)期，開始穩(wěn)步回暖。

　　至于對(duì)價(jià)格走勢(shì)的判斷，下半年，二手房?jī)r(jià)格基本維持穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士分析，在調(diào)控政策的影響下，二手房?jī)r(jià)格已處于相對(duì)較低位置，下降空間不大。此時(shí)，也是剛需客戶出手的較好時(shí)機(jī)。

　　值得關(guān)注的是，業(yè)內(nèi)一些專家認(rèn)為，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的大背景下，央行再度采取下調(diào)基準(zhǔn)利率行動(dòng)，同時(shí)，即將大量入市的安置房，也將為晉江二手房市場(chǎng)回暖注入強(qiáng)大動(dòng)力。

　　由于看好后市，一些實(shí)力較強(qiáng)的房產(chǎn)中介正根據(jù)市場(chǎng)行情，制訂擴(kuò)店計(jì)劃。在市場(chǎng)調(diào)整期擴(kuò)張門店，不失為搶占市場(chǎng)份額的有利時(shí)機(jī)。

[編輯：莊明欽]

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