廈二手房發展空間大 中介炒房賺差價是短見

日前，由廈門市房地產中介行業協會和山林風公司舉辦的《行業變革，管理升級》高端沙龍舉行。中國房地產中介行業著名培訓專家董琪與廈門知名房產中介的負責人齊聚一堂，就廈門二手房市場規范發展的相關問題進行深入探討。

　　董琪表示，不合理的薪酬體系、缺乏現代企業運營機制導致廈門房地產中介行業的不規范現象。

　　廈門房產中介發展空間還很大

　　董琪指出，未來十年，房地產市場進入平穩和成熟階段，“企業的成功將依靠經營管理能力，而不單靠業務能力。”在他看來，一個合理的市場應該有幾家大的領導型中介公司，其中第一名公司占30%左右的市場份額，第二至第十名占20%—30%的份額，剩下的市場被其他中小企業瓜分。“現在北京就是這種情況，排名第一的鏈家房產有600多個門店，月營業額高達1.2億元，占30%—40%的市場份額。”

　　據不完全統計，廈門的房產中介公司有600家左右，其中規模最大的丹廈房產有65個門店，市場份額不足20%，更多的二手房公司是只有一個門店的小店。“廈門市場可以支撐100家門店以上的大中介公司，廈門的房產中介還有很大的發展空間。”

　　那么，當市場發生變化時，小企業的發展空間在哪里？董琪表示，未來小企業要想生存，就一定要走“精”、“專”路線，在某個片區、某個領域精耕。“不行就退出，見好就回來”的小企業將沒有生存的可能。

　　經紀人傭金過高影響公司發展

　　如何留住人才是房產中介公司最為頭疼的問題。為了留住人才，廈門與寧波、上海等城市一樣，經紀人傭金達到30%，有的甚至超過50%，這令很多公司大喊“不賺錢”，導致無法正常拓展規模。

　　董琪表示，經紀人傭金過高是廈門缺乏大中介公司的根源，也是市場不規范的重要原因。“從目前國內房地產經紀從業人員的能力和素質來看，所創造的價值遠遠無法與所得相匹配。例如，不少所謂的置業顧問對房產知之甚少，主要工作僅僅是開發房源和客戶、帶客戶看房，其工作性質幾乎與服裝店的營業員沒有兩樣。營業員怎能拿專業銷售人員的待遇呢？”

　　在目前經紀人員執業水平不高的前提下，包括麥田房產、置強房產在內的不少公司試水的底薪制受到了董琪的肯定。據了解，置強房產實行底薪制之后，經紀人員的傭金抽成平均為16%，公司業績更是逐月提升，總經理余永燦在沙龍上呼吁同行：“不用再猶豫，趕緊實行底薪制吧！”

　　中介炒房、賺差價是短視行為

　　房產中介炒房、賺差價的現象，不僅僅在廈門，在上海等其他城市也普遍存在。在董琪看來，炒房、賺差價是一種短視行為，對企業做大做強極具危害。“中介炒房會傷到客戶，很少會有回頭客。”

　　他指出，中介企業不賺差價也可以做大做強，“2002年，21世紀不動產寧波分部的市場占有率是10%，營業額包括賺差價在內是2000萬元。”接下來碰上“非典”特殊時期，市場急轉直下，最多的時候整個公司積壓了30多套房子。而在2003年，寧波分部開始杜絕賺差價行為，當年的營業額還是2000萬元，但是市場份額卻翻了一番。”

　　另外，董琪還表達了他對“獨家包銷”的不贊成，不管銷售成功與否，中介賺了除中介費以外的錢。“哪怕最后賠錢給客戶，客戶還是不高興。”他認為，中介就應該賺中介的錢，“服務好，客戶就跟著你走；否則，丟掉客戶就是丟掉未來。”

   [編輯：楓琳]