一線城市豪宅與普通剛需住宅“兩頭熱”

“豪宅產品賣的不僅僅是住房，更是一種生活方式。潤西山項目熱賣，部分房源甚至出現多組客戶搶購，這說明市場對高端產品依然很認可。”華潤置地北京大區總經理蔣智生對中國證券報記者表示。蔣智生所介紹的“潤西山”，正是北京西部的半山別墅，該項目在沒進行推廣的情況下，首期產品便告售罄。

類似的情況也發生在“旭輝御府”、“公元九里”、“保利中央公園”等豪宅項目的現場。旭輝集團營銷總監劉巧虹介紹，五一期間，旭輝御府單日銷售突破1億元；近期推出的236平方米戶型認購情況也十分理想。除豪宅產品外，中小戶型的純剛需產品也持續熱銷。5月16日晚，龍湖時代天街推新盤，開盤僅20分鐘便銷售150套。該項目已實現“八開八罄”的銷售業績。

業內人士指出，豪宅產品與普通剛需住宅“兩頭熱”，是目前樓市的總體特征。豪宅熱銷主要緣于居住品質升級及奢侈享受型需求的釋放；而政策微調及房價見底預期則直接推動剛需群體集中入市。

普宅：價跌帶動量漲

在經歷4月的小幅低迷后，5月，北京等一線城市的樓市成交迎來回暖。來自北京市住建委的數據顯示，5月上半月(5月1日-15日)，北京共成交住宅9703套，創今年以來新高，較4月同期上升45.4%，較去年同期上升44%。

值得注意的是，5月15日，北京新建商品住宅網簽總量達661套，創近5個月來的新高。不少業內人士認為，本輪調控帶來的樓市最困難時期正在過去，各地樓市逐步轉入復蘇期。

成交復蘇主要源于價格下調已較為充分。5月上半月，普通住宅的成交均價為19666元/平方米，仍維持在2萬元/平方米以下。比4月略有回調，這是北京房價連續4個月環比下跌。

在5月上半月成交套數最多的10個商品房項目中，8個項目的成交均價低于2萬元/平方米。其中，銷售量最高的“首開常青藤”項目均價為18161元/平方米，與該項目4月21827元/平方米的均價相比下降16.8%，成為最主要的降價項目。

自今年3月以來，北京地區住宅成交價一直維持在2萬元/平方米以下，除企業主動降價外，項目的郊區化也是一大原因。多家機構預測，隨著資金壓力的繼續加大，未來北京地區主動實施“以價換量”的項目會越來越多，但總體降價空間不大，未來房價將以穩為主。

除北京外，不少熱點城市樓市的成交量也在回升。5月前13天，上海新建商品住宅成交34.2萬平方米，較4月同期提升48.1%。上周廣州市新建商品房住宅網簽2338套，刷新“新國八條”出臺以來的新紀錄。

中原地產市場研究部總監張大偉認為，首套房信貸松動以及全國超過30個城市的政策微調，使購房者預判市場將走出低谷，入市的積極性有所提高。同時，新房和二手房市場不少項目的價格有所松動，市場供應的項目也開始增多，為市場提供了不少價位、戶型合適的房源，促進了成交。

豪宅：差異定位制勝

進入二季度，一線城市豪宅項目入市量環比將有顯著增長。除價格優惠外，豪宅項目紛紛采取差異定位制勝的策略。華潤置地·潤西山聯排別墅單套總價在1400萬元-2400萬元，該項目打出“送400萬精裝”的廣告吸引高端客群。項目首期已告售罄，二期開盤前的認購率也已較高。

“西山別墅區作為京城頂級別墅云集的板塊，土地供應十分稀缺，一直存在供不應求的市場現象。”有業內專家表示，近年來，隨著傳統西山別墅區域的持續開發和存量消化，該區域已經接近飽和；受此影響，位于“大西山”板塊的華潤潤西山一直較為引人注目。

業內人士指出，從2007年區域有一波高潮供應之后，此后數年該區域再也無法形成規模供應，新入市項目寥寥無幾。目前，不少項目即使售價超過千萬甚至幾千萬，也依然受到市場的追捧。根據市場調研，2010年至今，該區域別墅的售價持續攀升，目前區域在售別墅項目單價已經普遍高于4萬元，最高的已近10萬元。

無獨有偶，城市低密度花園洋房“旭輝御府”也在演繹逆市熱銷的故事。去年7月，該項目就曾創下京城當月銷售與簽約金額的雙料冠軍。今年3月，旭輝御府中央位置160平方米-230平方米房源開盤當天即告售罄。目前，該項目即將推出236平方米水岸觀邸，到訪客戶的購房意愿十分明顯。

“既擁有優越區位資源與園林景觀，又是低密度舒適的花園洋房；這類產品迎合了中產階層的改善型居住需求，又具備一定的升值空間，因此受到市場歡迎。”業內人士表示。

走勢：供應下滑支撐價格

“強市賣價格，弱市賣產品”。調控之下，開發商普遍開始延緩拿地、暫停開工，同時精耕細作研究產品。這使未來樓市供應量下滑。

據中原機構統計，2012年前4個月，十大標桿房企的權益購地總金額為189億元，較去年同期下降63%。從購地和銷售的對比情況來看，今年前4個月十大標桿房企權益購地金額與銷售金額的比值僅為12%，是自2008年以來的最低水平。

值得注意的是，富力、華潤、金地和綠城已連續4個月都沒有增加新的土地儲備。而龍頭老大萬科拿地速度也明顯放緩。數據顯示，前4個月萬科累計銷售金額為385億元，其權益購地金額僅為26億元，購地金額與銷售金額的比值僅為7%。即使在深受金融危機影響的2008年，萬科這一比值亦維持在約30%的水平。

在開發商購地不積極的背景下，各地供應也處于近幾年低位。據中原集團研究中心對13個重點城市的土地市場監測數據顯示，在土地供應方面，除重慶大幅放量外，其余城市供應量依然偏低，延續今年以來的低迷狀況。而土地成交繼續在低位徘徊，較今年前三個月均值縮減超過4成。前四月，13城市宅地供應量及成交量同比分別縮減約25%、30%，均處于近5年中的同期低位。受土地成交量顯著萎縮影響，前四月13城市土地出讓金同比大降約40%。

“一方面，商品房銷售升溫，另一方面，房地產開發降溫。樓市供需將尋找新的平衡，而供應下滑將對房價起到支撐作用。”業內人士坦言。

   [編輯：楓琳]