指望近期房價大跌可能性不大

房地產調控已經兩年多，取得了哪些成果？付出了什么代價？它可以容忍的底線在哪？兩年了，應該給出理性答案。

溫總理日前在武漢召開六省經濟工作座談會，提出把穩增長放在更加重要的位置，指出采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。毋庸諱言，當前宏觀調控的主基調已經開始向穩增長，甚至向保增長轉變。

我最近在各地調研，與很多企業家交流，總的感覺是，當前絕大多數企業家對未來宏觀經濟預期不樂觀，銀行業貸款難現象沒有改變。是不是銀行沒有錢？非也。銀行如果找不到符合內部風險防范條件的企業，怎么敢貸款？

中國經濟當前一個重要的問題是產能過剩以及高庫存，解決這一矛盾，急需增加投資。雖然目前國家決定增加對鐵路建設的貸款額度，同時還批準了一些新的投資項目，但商業銀行仍然很難對這些項目追加貸款，因為承接這些貸款的企業沒有可信的盈利能力和現金流，而前兩年慣用的土地房產抵押標的物，現在的價格在大幅度下跌，已經不能覆蓋項目風險。

盡快恢復鐵路等國家級基礎設施建設項目，同時有限地開工一些國家急需建設的大項目，對消化過剩產能，去庫存有積極意義，但短期啟動很難。目前，想促進全社會投資增長，不能光靠國家級大型基礎設施建設項目，還要對房地產調控政策進行微調———讓去庫存運動先從房地產市場開始。

必須承認，在2009年—2010年大量開工的基本建設項目中，房地產占了一大塊，信貸資金和財政資金的超大規模投放，使得流動性泛濫，并集中流向房地產，導致房價暴漲。于是，宏觀調控的主要對象瞄準了房地產，也就勢屬必然。

房地產調控已經兩年多，取得了哪些成果？付出了什么代價？它可以容忍的底線在哪？兩年了，應該給出理性答案。

必須承認，房地產調控兩年來成績還是很大的，從住建部數據看，全國主要城市，房價都開始回落，有些城市回落幅度超過30%；房地產調控打擊的主要目標是投機性和投資性購房，目前在北京、上海、廣州等大型城市，已經基本消除了投機性購房，投資性購房占比也減少到10%以內（已經很合理）；同時，物價總體漲幅已經被控制在合理區間以內。

必須承認，房地產調控的代價是很大的。房價雖然被管住了，但與房地產相關的上下游產業幾乎都蕭條了，有的還出現了衰退。據統計，在與房地產相關聯的50%的產業中已經出現負增長。最大的代價可能不是從數據上能夠看得出來的，比如說（對宏觀經濟環境的）信心。

為什么很多人非要買房，不愿意租房？經濟學家必須說明一個事實，中國的投資環境與國際社會完全不同，中國老百姓除了投資股票，幾乎沒有保值增值的投資選擇，實事求是地講，等了這么多年，勞動者終于等到了一個能夠保值增值的投資品市場。投資房地產，也確實沒有讓購買者失望?？陀^地說，如果中國股市有與全球股市差不多的漲幅，不會有那么多的人青睞房地產市場，如果中國的老百姓可以像全球投資者那樣在全球市場進行投資，房價也不會漲得這么兇。但這一切都是假設，實際情況恰恰相反。

必須強調，今天的房價還要回調，也還有回調空間，但指望大跌，不僅很難，不僅不符合經濟規律，而且對宏觀經濟的傷害很大。當前房地產調控要理性，切忌情緒化。

何志成：本報特約專欄作家，中國農業銀行總行高級經濟師，著名外匯理論家及操盤專家，我國金融實戰理論倡導者和實踐者。

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